Još dvije “cipele za ispuštanje” na tržištu nekretnina do…

Trenutna stvarnost — i moguće posljedice — kako bi se tržište komercijalnih nekretnina moglo odigrati u narednim mjesecima

Nedavno sam saznao porijeklo fraze „čekati da druga cipela padne“. Krajem devetnaestog veka, stanovnici stanova u Njujorku mogli su da čuju buku komšija koji žive iznad njih. Jedan uobičajeni zvuk bilo je skidanje cipela; nakon što ste čuli prigušeni udarac cipele koja udara o pod, očekivali ste da ćete nedugo zatim čuti kako druga cipela pada.

Prva cipela na američkom tržištu stambenih i komercijalnih nekretnina bila je cijela 2022. godina: konstantno povećanje kamatnih stopa, značajno smanjenje obima prodaje i hladna promaja cijena nekretnina. Tri od šest najboljih novih proizvođača kuća u zemlji nedavno su prijavila neto nove narudžbe za jesen 2022. sa padom od 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton) i 80% (KB HomeKBH
). U decembru 2022., Ministarstvo trgovine SAD-a prijavilo je pad prodaje novih porodičnih kuća 27% od decembra 2021.

Za firme koje se bave komercijalnim nekretninama, posebno na tržištu kancelarija, uslovi su i dalje loši. Prema nedavnim studijama, do 71% kancelarijskog prostora mogao bi podržati "četiri puta više od njihove trenutne upotrebe". Ovakva statistika dovodi u pitanje nacionalnu statistiku o slobodnim radnim mjestima.

Budimo iskreni; 2022. nije bila lijepa. Ipak, stručnjaci još uvijek nisu sigurni kako bi se mogla oblikovati 2023. Koliko još cipela treba da padne da bismo mogli nazvati poslovično "sve jasno" u stambenim i poslovnim nekretninama? Odgovor je dva i moguća trećina (za sve one igrače pika vani):

1. revizije
2. Opštinske takse
3. (Moguća) prinudna prodaja

Prva cipela koja se ispušta: revizije

Većina privatnih investicijskih kompanija za nekretnine ima kraj decembra godine i moraju dostaviti revidirane finansijske izvještaje svojim bankama i investitorima do kraja marta ili aprila. Budući da je decembar 2021. bio bukvalno okruženje sa najnižim kamatnim stopama u istoriji, dok su zakupnine rasle veoma brzo (tj. inflacija), vrednost nekretnina je bila skoro bez gravitacije. Brzo naprijed do kraja 2022. godine i uvjeti su bili vrlo različiti, ali mnogi investitori u nekretnine nisu proaktivno ponovno procijenili vrijednost svog posjeda u nekretninama suočeni s dramatično višim kamatnim stopama.

Zašto pojedini investitori u nekretnine nisu preispitali svoje vrijednosti? S jedne strane, rente, a time i profiti su vjerovatno i dalje rasli u 2022. u odnosu na 2021. Na prvi pogled, vlasnici nekretnina vole vjerovati da, ako ostvaruju veću profitabilnost, stvaraju veću vrijednost, što je istina. Ali u nekretninama, procjena zahtijeva od vas da pomnožite svoj profit faktorom procjene kako biste dobili konačni odgovor (samo da stvari budu malo zbunjujuće). Svoju dobit podijelite sa postotkom - koji se zove stopa kapitalizacije - da biste dobili trenutnu vrijednost svoje imovine. Kapitalne stope obično prate kamatne stope. Kako kamatne stope rastu, gornje stope rastu. Kada se gornje stope povećaju, vrijednost nekretnina opada.

Dakle, pod uslovom da je sve ostalo jednako, ako je vlasnik nekretnine u 2022. godini ostvario veću dobit nego 2021. na svojim nekretninama, vjerovatno će i dalje imati niže vrijednosti u odnosu na prije godinu dana jer su kamatne stope porasle za skoro 5 procentnih poena.

A sezona revizije je trenutak istine. Sa znatno manjim brojem transakcija — što znači manje kompenzacija za procjenitelje koji cijene komercijalne nekretnine — investitori u nekretnine će morati braniti svoje vrijednosti po prvi put od skoka stope. Sva ova „revalorizacija“ se dešava upravo sada i trajaće narednih 60 do 90 dana. Relativno je mala vjerovatnoća da će vrijednost biti veća nego prošle godine.

Zašto je sve ovo važno? Ako je investitorov maksimum vrijednosti kredita i vrijednosti kod njegovog zajmodavca 80%, banka će vam posuditi samo 80% — čak i ako vrijednost vaše imovine padne. Šta se dešava ako investitor duguje banci više od onoga što je spreman da vam pozajmi? Morate ili vratiti cijeli kredit ili dati banci više gotovine (ili druge imovine) kao kolateral. Tokom pandemije banke su ionako brzo napravile modifikacije i pokrile investitore, ali danas su stvari sasvim drugačije.

Trenutni uslovi na finansijskom tržištu su dramatično stroži. Vlasnici koji su možda bili sigurni posljednjih godina sada bi mogli biti primorani da pronađu druge mogućnosti financiranja. Ili postanite prisilni prodavci.

Postoje investitori koji su bili i pronicljivi i proaktivno pošteni suočeni s rastućim kamatnim stopama (iako su prihodi i dalje rasli na njihovim nekretninama), ali mnogi su zadržali svoje vrijednosti kao 2021. Neki su ih čak i podigli.

Oni koji su se zalagali za procjenu mogu biti primorani da priznaju činjenicu da su kamatne stope porasle. Čak i ako posluju dobro, banke ih mogu prisiliti da odgovore na pitanje: Da li vaši krediti ispunjavaju test vrijednosti?

Druga cipela za izbacivanje: smanjeni porezni roli

Ako ste grad, okrug ili školski okrug koji naplaćuje porez na nekretnine, vaš prihod se zasniva na dvije stvari: 1. Stope kilometraže (porezne stope) i 2. Vrijednost imovine koju oporezujete.

Uvijek postoji razlika između onoga što procjenitelj kaže da vrijedi imovina i oporezive vrijednosti. U narednih nekoliko mjeseci i kvartala na sudovima će vjerovatno doći do vrlo značajnog smanjenja vrijednosti imovine. Dok se revizori i vlasnici nekretnina zalažu za to koliko visoke vrijednosti mogu biti za revidirane finansije, ti isti vlasnici nekretnina imaju tendenciju da se bore sa sudovima kako bi dobili najnižu moguću vrijednost poreza od općina.

Pa šta to znači? Ako više kamatne stope dovedu do nižih vrijednosti tokom sezone revizije, investitori u nekretnine koji posjeduju te nekretnine iduće će se obratiti sudovima kako bi smanjili iznos poreza koji plaćaju opštinama.

Smanjenje vrijednosti imovine i povećanje stope slobodnih radnih mjesta znači niže porezne prihode za gradove. Budući da gradovi igraju veoma važnu ulogu u obezbjeđivanju različitih oblika finansiranja kako bi se poslovi sa nekretninama doveli do cilja, problematično je zamisliti značajna smanjenja prihoda od poreza na mjestima gdje su poboljšanja infrastrukture od vitalnog značaja za napredak razvoja nekretnina.

Pojednostavljeno rečeno, niži porezni prihodi znače manje mogućnosti za programere.

Ova posebna cipela će biti veoma regionalna. Opštine imaju različita stanja finansijske održivosti. Oni sa manjim kancelarijskim tržištem, na primjer, vjerovatno će bolje proći. Zabrinutost u vezi sa poreskim spiskom takođe bi se mogla ublažiti povećanjem poreskih stopa, što bi privremeno moglo da popravi rupu u primanjima, ali na kraju učini bilo koje mesto dugoročno manje atraktivnim za investitore.

(Moguća) treća cipela za odbacivanje: prisiljeni prodavci

Dozvolite mi da pojasnim jednu stvar: ne predviđam tržište prisilnih prodavača. Može se desiti; možda neće.

Ali dok gledamo kako padaju prve dvije cipele, svi moramo držati uši otvorene da čujemo hoće li ta treća cipela ispasti za tržište stambenih i komercijalnih nekretnina. Sasvim je moguće da kombinacija ova prva dva faktora — revidiranih vrednovanja i smanjenih poreskih prihoda — rezultira time da investitori postanu prisilni prodavci.

Pitanja koja sada treba da postavimo su: "Kada ćemo saznati?" i "Koliko će to trajati?" Kratak odgovor je da ćemo vjerovatno znati do ljeta. Proljeće je odlično vrijeme da se vidi snaga potrošačkog tržišta jer je proljetna prodajna sezona kada većina potrošača kupuje nove domove (na vrijeme) za narednu školsku godinu. Čini se da su rani listovi čaja u proljetnoj prodajnoj sezoni u redu, ali to bi se moglo brzo promijeniti ako kamate iz nekog razloga porastu.

Također će proći ljeto prije nego što banke budu u stanju da dešifruju rješenja za one koji ne ispunjavaju LTV testove svojih kredita.

Ako niže vrijednosti nekretnina ne dovedu do prisilne prodaje, vjerujem da ćemo se približiti svemu na tržištu nekretnina. Većina ciklusa gašenja stambenih objekata je mnogo duži od godinu dana, ali sve je nestabilnije u komercijalnim nekretninama nego što je bilo. Vrhovi su veći, brzina pada je brža i vjerujem da će, kada investitori budu osjećali da su stope stabilne, a rizik od prisilne prodaje neutraliziran, postojati stvarna potražnja za nekretninama.