Starwood REIT, kao i BREIT, ograničava otkupe investitora iz fonda za nekretnine

Poznatim kao SREIT, REIT-om od 14.6 milijardi dolara predsjedava Barry Sternlicht, osnivač i izvršni direktor Starwood Capitala, privatne investicione firme fokusirane na nekretnine sa preko 125 milijardi dolara imovine pod upravljanjem. Starwood Capital upravlja REIT-om. Sternlicht je također izvršni direktor Starwood Property Trust-a (STWD), javne kompanije za kreditiranje nekretnina.

SREIT je drugi najveći netrgovani REIT iza Blackstone Real Estate Income Trusta, koji ima oko 69 milijardi dolara neto imovine. Vozilo Blackstone (ticker: BX), poznato kao BREIT, premješteno na ograničenje otkupa u novembru nakon što su povećani zahtjevi investitora za povlačenje premašili tromjesečni limit od 5%.

Kao i BREIT, SREIT dozvoljava mjesečni otkup od 2% neto vrijednosti imovine, ili NAV, i 5% NAV tromjesečno.

Povišeni zahtjevi za otkup pokazuje da mnogi mali investitori prelaze na izlaze iz netrgovanih REIT-ova, kojima se ne trguje na berzi, nakon što je njihov učinak znatno premašio rezultate onih kojima se javno trguje ove godine. Ogroman jaz u učinku između nejavnih i javnih REIT-a stvorio je poticaj za investitore u netrgovane REIT-ove da isplate novac.

Umjesto da trguju na berzama kao što je NYSE, ovi REIT-ovi su poput zajedničkih fondova jer investitori mogu kupiti ili prodati dionice mjesečno na osnovu njihove NAV podložne ograničenjima otkupa.

U pismu finansijskim savjetnicima koje je proslijeđeno Barron's-u, SREIT je naveo da je primio zahtjeve za otkup u iznosu od 3.2% NAV-a u novembru. Na osnovu mjesečnog limita od 2% ispunio je 63% zahtjeva investitora za otkup (0.63 puta 3.2 je 2). Svi zahtjevi koji ne budu ispunjeni morat će se ponovo podnijeti u decembru, navodi se u pismu.

REITS kojima se ne trguje imaju mjesečna i kvartalna ograničenja otkupa kako bi ih zaštitili od potrebe da likvidiraju značajne količine nekretnina ili materijalno povećaju financijsku polugu kao odgovor na visoke zahtjeve za otkup od investitora.  

„Ova ograničenja su dizajnirana da zaštite postojeće investitore i dugoročno zdravlje vozila, i na kraju da maksimiziraju vrijednost za dioničare“, napisao je SREIT u svom pismu.

SREIT ima sličnu kombinaciju imovine i strukturu naknada kao BREIT i imao je uporedive performanse. SREIT, kao i BREIT, ima najveći dio svoje imovine u višeporodičnim stambenim kompleksima, a slijede ga skladišta. Ovo su dva sektora s najjačim performansama u industriji REIT-a u posljednjih nekoliko godina.

SREIT-ov prinos od početka godine do oktobra bio je 10.2% na jednu od njegovih klasa dionica, uporediv sa prinosom od oko 9% za BREIT.

Vodeći javni stambeni REIT-ovi kao

Vlasnički kapital

(EQR) i

Srednjeameričke stambene zajednice

(

MAA

) su isključeni za oko 30% u 2022. Godišnja osnovna naknada SREIT-a je 1.25% neto imovine i naknada za učinak od 12.5% uz graničnu stopu od 5%. Povratak je iznosio oko 15% godišnje u posljednje tri godine.

Osnovom imovine SREIT i BREIT dominiraju ulaganja u komercijalne nekretnine, koje su manje likvidne od vrijednosnih papira kojima se javno trguje. U svom desetom kvartalu, SREIT je rekao da ima 10 milijardi dolara trenutne likvidnosti na kraju septembra, koja se sastoji od 2.5 milijardi dolara moći zaduživanja i 1.7 miliona dolara gotovine.

Poput BREIT-a, SREIT je brzo rastao u protekloj godini jer je ukupna aktiva porasla na 30 milijardi dolara u oktobru sa oko 20 milijardi dolara na kraju 2021. Sa oko 15 milijardi dolara duga na kraju septembra, SREIT ima veći koeficijent poluge od uporedivi javni REIT-ovi poput Mid-America Apartment Communities,

AvalonBay zajednice

(AVB), i

Prologis

(PLD), najveće skladište REIT. AvalonBay, na primjer, ima sličnu vrijednost preduzeća – tržišna vrijednost plus neto dug – kao SREIT, ali ima 8 milijardi dolara nepodmirenog duga.

Ipak, maloprodajnim investitorima se dopao učinak netrgovanih REIT-a i veliki prinos od dividende od oko 4%. Ali postavljanje ograničenja na otkupe ili nametanje kapije može uznemiriti investitore i potencijalno podstaći više zahtjeva za povlačenje, a istovremeno otežava netrgovanom REIT-u da proda nove dionice investitorima.

Analitičar Keefe, Bruyette & Woods Robert Lee napisao je ranije ove godine da alternativni menadžeri žele privući "zaključani kapital" od pojedinačnih investitora. Iako to nije problem kada su vremena dobra, rekao je, „postoji rizik da u vremenima stresa pojedinačni investitori shvate da nisu toliko zadovoljni nedostatkom pristupa svom kapitalu“.

Iako su ograničenja likvidnosti jasno otkrivena u literaturi o REIT-u kojima se ne trguje, do nedavno nisu bili problem. Ovako SREIT opisuje svoj plan otkupa ili ponovne kupovine:

“Iako svoju investiciju treba gledati kao dugoročnu sa ograničenom likvidnošću, usvojili smo plan otkupa dionica, prema kojem akcionari na mjesečnoj osnovi mogu tražiti da otkupimo sve ili bilo koji dio njihovih dionica. Zbog nelikvidne prirode ulaganja u nekretnine, možda nemamo dovoljno likvidnih sredstava za finansiranje zahtjeva za otkupom. Osim toga, postavili smo ograničenja u pogledu iznosa sredstava koje možemo koristiti za ponovnu kupovinu tokom bilo kojeg kalendarskog mjeseca i kvartala.”

Pišite Andrewu Baryju na [email zaštićen]