Burno tržište nekretnina u SAD-u moglo bi se ohladiti, nastaviti rasti dok Fed ukida hitnu podršku

“Apresijacija cijena kuća bila je značajan doprinos rastu mreže domaćinstava
vrijedi i vjerovatno će usporiti zbog viših kamatnih stopa i sve manje pristupačnosti”, napisali su Brad Tank i Neuberger Bermanov tim za strategiju ulaganja u fiksni prihod, u svojoj prognozi za prvi kvartal.

„Osim toga, federalni programi odricanja za hipoteke nisu obnovljeni i domaćinstva koja imaju koristi od olakšice će morati da nastave sa isplatom.”

Decembarska politika Fed-a uključuje plan za podizanje referentnih kamatnih stopa bržim tempom nego što se očekivalo samo nekoliko sedmica ranije, ali i brži završetak svog programa hitne kupovine obveznica, sada vjerovatno do marta.

To ostavlja tržištu pred "dva glavna pitanja", prema Neubergerovom timu, naime, koliko će ponude hipotekarnih obveznica drugi morati apsorbirati dok Fed smanjuje bilans stanja od blizu 8.8 biliona dolara. Takođe, šta se dešava sa apresijacijom cena nekretnina i aktivnošću refinansiranja ako kamatne stope porastu onoliko koliko se očekivalo?

čitati: Stanovanje je zahvaćeno olujom inflacije - i pogoršano je pandemijom COVID-19

Zašto stanovanje nije kao iz 2008

Nakon finansijske krize 2008. godine, istaknutost vlade na američkom tržištu nekretnina porasla je, dijelom zahvaljujući hipotekarnim garancijama, ali i gomilanju obveznica na tržištu hipotekarnih hipoteka od 8.2 biliona dolara.

Hipotekarne obveznice agencije činile su 66% ukupnog stambenog duga u decembru, prema podacima Urbanističkog instituta. To je ovaj sektor učinilo referentnim za 30-godišnje hipotekarne stope, uključujući i tokom nedavnog buma refinansiranja jer su zajmodavci davali više od triliona dolara stambenih kredita kvartalno.

Ogroman otisak vlade na hipotekarnom tržištu značio je uticaj na hipotekarne stope i standarde kreditiranja nakon debakla drugorazrednih kredita prije jedne decenije, ali je također usmjerila federalnu stambenu pomoć tokom pandemije kako bi spriječila val deložacija i ovrha.

Mnogi zajmoprimci koji su se potresli zbog gubitka posla 2020. godine ostali su u svojim domovima, umjesto da se suočavaju s kašnjenjem naknada, naplatama i još gore, sve dok se privreda ne vrati na čvršće temelje.

Sada su stope otplate na sve hipoteke na stambene objekte, čak i one koje drže banke, naglo pale u odnosu na vrhunac pandemije, nedavno fiksirane na niskih 1.7% u novembru (vidi grafikon), zbog viših plata i niske nezaposlenosti.

Što se tiče domaćinstava, to znači da je samo oko 835,000 vlasnika kuća u novembru bilo u mirovanju, dok je prije pandemije bilo 4 miliona, prema istraživačima Deutsche Bank.

Druga velika odstupanja od krize prošle decenije uključuju trenutni nedostatak stambenog prostora, a ne preveliku ponudu, zajedno sa novom erom institucionalnih stanodavaca na tržištu iznajmljivanja za jednu porodicu.

To je značilo vlasnike privatnog kapitala dubokog džepa, Zillow
Z,
-2.21%,
i druge firme koje finansiraju Wall Street, nadmeću se sa porodicama koje žele da poseduju.

Stručnjaci za hipoteke kažu da bi ova dinamika mogla pomoći da cijene nekretnina nastave rasti po normaliziranoj stopi u 2022. godini, čak i ako 30-godišnje hipoteke porastu i nekretnine postanu teže priuštive porodicama.

vidjeti: U kvartovima sa visokim stepenom siromaštva u gradovima pobratimima dolazi do eksplozije kuća u vlasništvu investitora. Minneapolis Fed sada prati

“Raste stope ne uzrokuju negativne cijene nekretnina, ali svakako mogu usporiti rast aprecijacije cijena nekretnina”, rekao je Scott Buchta, šef strategije fiksnih prihoda u Brean Capitalu, u telefonskom razgovoru.

Njegova prognoza je da će cijene porasti za 6% do 10% ove godine, dijelom u zavisnosti od toga gdje će se 30-godišnje hipotekarne stope potresti.

Koja je stopa previsoka?

Kao i nakon krize 2008., Fed je u protekle dvije godine napunio svoj bilans trezorima i hipotekarnim hartijama od vrijednosti tokom pandemije, u pokušaju da održi protok likvidnosti i kredite pristupačnim.

Predsjednik Fed-a Jerome Powell sada se nada da će osmisliti "meko prizemljenje", podizanjem kamatnih stopa i pooštravanjem finansijskih uslova kako bi obuzdao inflaciju, a da ne naškodi tržištu rada ili izazove recesiju.

Mnogi na Wall Streetu sada očekuju da će se kratkoročne stope, potencijalno, povećati četiri puta ove godine sa trenutnog raspona od 0% do 0.25%. Dugoročne stope će, međutim, vjerovatno zavisiti od toga koliko agresivno centralna banka smanjuje svoje hipotekarne obveznice, rekao je Buchta, posebno pošto Fed radi na tome da godišnju inflaciju približi ciljnoj vrijednosti od 2% sa 7% u decembru.

„Mislim da ne žele da šokiraju tržišta“, rekao je on, napominjući da je apresijacija cena nekretnina istorijski bila oko 2 do 3 odsto iznad inflacije, ili otprilike 5 odsto rasta godišnje. “20% nije održivo.”

Uz to, svakih 100 baznih poena povećanja stope na hipoteku na 30 godina znači pad kupovne moći za oko 13% za vlasnika kuće koji se oslanja na finansiranje, prema Buchtinim procjenama.

Drugim riječima, pristupačnost koja je već problem za mnoge porodice po cijeni van tržišta mogla bi postati mnogo gora.

Pogledajte i: Kamatne stope rastu - ali akcije Fed-a bi mogle olakšati dobijanje hipoteke