Novčani tokovi kineskih investitora pali su za više od 20%

PEKING — Novčani tokovi kineskih investitora za nekretnine — što je znak sposobnosti kompanija da ostanu na površini — smanjili su se ove godine nakon stabilnog rasta tokom posljednje decenije, prema Oxford Economics.

Novčani tokovi razvojnih programera do jula smanjeni su za 24% u odnosu na prethodnu godinu na godišnjoj osnovi, prema analizi glavnog ekonomiste kompanije, Tommyja Wua.

To je naglo usporavanje rasta gotovo svake godine od najmanje 2009. godine, pokazuju podaci. Ukupno finansiranje u julu iznosilo je 15.22 biliona juana (2.27 biliona dolara) na godišnjoj osnovi, u odnosu na 20.11 biliona juana u 2021.

Pad dolazi jer je potražnja za kreditima u Kini iznevjerila očekivanja u julu, a borba investitora se odugovlači.

Prije otprilike dvije godine, Peking je počeo da se obračunava sa velikim oslanjanjem programera na dug za rast. Posebno, Evergrande je nestao krajem prošle godine. Ostali programeri vole shimao takođe su propustili, uprkos tome što se čini da imaju zdravije bilanse.

Dok su investitori bili oprezni prema kineskim kompanijama za nekretnine, investitori se sada suočavaju s rizikom gubitka još jednog važnog izvora gotovinskog toka: avansne uplate kupaca.

Kuće se obično prodaju prije završetka u Kini. Ali od kraja juna, neki kupci kuća protestuju zbog kašnjenja izgradnje stanova zaustavljanje plaćanja hipoteke.

"Suština problema je u tome što investitori za nekretnine nemaju dovoljne novčane tokove - bilo zbog troškova otplate dugova, niske prodaje stanova ili zloupotrebe sredstava - da nastave sa projektima", rekao je Wu u prošlosedmičnom izvještaju.

“Rješavanje ovog problema će ponovo izgraditi povjerenje kupaca kuća u programere, što će pomoći u podršci prodaji stambenih objekata i, zauzvrat, poboljšati finansijsko zdravlje investitora.”

Više od 2 milijarde dolara dugova za investitore sa visokim prinosom dospijeva u septembru - što je više od dva puta više nego u avgustu, prema analizi Morgan Stanleya od 10. avgusta.

Otprilike četvrtina kupaca nekretnina koji su kupili nekretninu prije njenog završetka skloni su da obustave isplate hipoteke ako se gradnja obustavi, navodi američka investicijska banka u izvještaju od 15. avgusta, pozivajući se na vlasnički AlphaWise Consumer Survey.

Ne samo da nekretnine računaju najveći deo bogatstva domaćinstva u Kini, ali analitičari procjenjuju da imovina i industrije povezane s nekretninama čine više od četvrtine kineskog BDP-a. Pad nekretnina doprinio je ukupnom usporavanju privrednog rasta ove godine.

U nastojanju da podrži rast, Narodna banka Kine smanjila je stope, uključujući neočekivani rez u ponedjeljak od 10 baznih poena na neke jednogodišnje kamatne stope za institucije, poznate kao srednjoročna kreditna linija.

Iako se PBOC možda nada da bi smanjenje moglo olakšati dio tereta kupaca kuća i pomoći investitorima da dobiju kredite, problem nije samo u financiranju, rekao je Bruce Pang, glavni ekonomista i šef istraživanja za Veliku Kinu u JLL-u.

Napomenuo je kako je programerima bilo teže da sami pribave sredstva i morali su se više oslanjati na pretprodaju kupcima kuća. Ali ljudi su sve oprezniji u kupovini novih domova zbog svojih očekivanja o budućem zaposlenju i povratu na postojeće investicione proizvode, dodao je.

Uprkos brojnim izvještajima o vladinim planovima da zadrže sredstva za razvojne investitore, centralna vlada tek treba da zvanično objavi širu podršku nekretninama. Čitanje sa sastanka vlade na visokom nivou prošlog mjeseca navodi se lokalne samouprave su odgovorne za isporuku završenih kuća.

Među tri glavna izvora finansiranja programera, avansna plaćanja i depoziti su ove godine najviše pali, za 34%, prema Wuovoj analizi.

Kredit kao izvor finansiranja opao je za 22%, dok je sopstveni kapital, uključujući akcije i obveznice, smanjen za 17%, pokazuju godišnji podaci.

Investicioni fondovi su uglavnom ostali podalje od kineskih investitora, smanjujući potencijalni izvor finansiranja.

“Ono što je zabrinjavalo je nedostatak volje i brzine od strane vrhunskih kreatora politike u rješavanju problema finansiranja investitora za nekretnine”, rekla je Carol Lye, pomoćnica portfolio menadžera u Brandywine Globalu, u odgovoru e-poštom za CNBC.

Lye je rekao da je alokacija kompanije za upravljanje investicijama za nekretnine u Kini niska i da Brandywine posjeduje "visokokvalitetne obveznice nekretnina koje su dobile prednost u smislu podrške vlade".

Neki investitori su se čak okrenuli kompanijama u drugim dijelovima Azije.

“Izašli smo iz gotovo svih naših posjeda u Kini. To je više igra čekanja i gledanja u smislu vraćanja izloženosti,” rekao je Xin Yan Low, portfolio menadžer sa sjedištem u Singapuru za azijske dionice u vlasništvu Janus Henderson. Odbila je podijeliti vremenski okvir tih prodaja.

"Još uvijek ima mnogo alternativa u regionu, posebno sa ponovnim otvaranjem sada, Singapur, Australija, u osnovi se vraćaju na potpuno ponovno otvaranje, osnove su jake", rekla je ona.

Najbolji udjeli u njoj su upravljali Horizon Asia-Pacific Property Income Fund uključuju Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust i Hang Lung Properties.

Morningstarov Patrick Ge je u izvještaju ovog mjeseca rekao da neki fondovi su se okrenuli od kineske imovine u druge visokoprinosne sektore Azije, kao što su indijske kompanije za obnovljivu energiju i indonežanska imovina.

Sveukupno, u izvještaju se navodi da je novac uložen u kineske imovinske fondove pao za 59% tokom šest mjeseci.

Međutim, u izvještaju se navodi da je investicijski gigant BlackRock bio među kompanijama koje kupuju kineske obveznice nekretnina - uključujući i Shimaoove.

Upravitelj imovine nije odgovorio na zahtjev CNBC-a za komentar.

- CNBC-ov Michael Bloom doprinio je ovom izvještaju.