120 km vožnje vlakom između gradova Luoyang i Zhengzhou je primjer ekonomske slabosti i slomljenih snova. Sa prozora prolaze jedna za drugom beskrajne, napola izgrađene stambene kule tokom jednosatnog putovanja. Čini se da su mnoge zgrade pri kraju; neki su gotovi i postali su domovi za porodice. Ali mnogo više su prazni kosturi na kojima je gradnja davno prestala. Programeri su ostali bez gotovine i više ne mogu plaćati radnike i kupovati materijale. Projekti su zastali. Porodice nikada neće dobiti svoje domove.
Vožnja vozom kroz srce Kine pomaže da se objasni jedna od najvećih kriza u zemlji u poslednje vreme: gubitak poverenja javnosti u vladin ekonomski model. Decenijama je industrija nekretnina bila simbol nezaustavljivog uspona Kine. Privatni preduzetnici stekli su ogromna bogatstva. Prosječni ljudi bili su svjedoci kako njihova neto vrijednost raste dok su se vrijednosti kuće utrostručile. Lokalne vlasti su popunile svoju kasu prodajom ogromnih parcela zemljišta investitorima. Zapanjujućih 70% bogatstva kineskog domaćinstva sada je vezano za nekretnine.
Podrivati povjerenje u ovaj model znači poljuljati temelje kineskog čuda rasta. Uz sveobuhvatne mjere blokade Covid-19 i udarce na privatne poduzetnike, ovo se događa na mnogim frontovima. Ali nigdje to nije jasnije nego u industriji nekretnina, koja čini oko 25% BDP-a. Počeci novih projekata pali su za 45% u julu u poređenju sa prošlom godinom, prodaja kuća za 33%, a ulaganja u nekretnine za 12%. Efekti se šire kroz ekonomiju, pogađajući i proizvođače namještaja i čeličane. Udar na povjerenje dolazi u kritičnom trenutku za Xi Jinpinga, kineskog lidera, kojem će vjerovatno biti odobren treći mandat na stranačkom kongresu u oktobru.
Oživljavanje povjerenja u sistem je ključno za gospodina Xija i Komunističku partiju. Ipak, odgovor vlade bio je neuobičajeno nepovezan i spor, a zvaničnici su izgleda bili zadivljeni složenošću situacije. Da bi se vratila vjera u tržište nekretnina, javnost mora vidjeti kako su zaustavljeni projekti završeni i cijene rastu. U međuvremenu, građevinskim firmama i njihovim radnicima treba nadoknaditi troškove, a domaćim i stranim investitorima vratiti svoje proizvode sa fiksnim prihodom. I sve se to mora učiniti bez ponovnog naduvavanja neodrživog dužničkog balona u koji je postalo tržište nekretnina.
Linije u pesku
Stambena kriza ima dva neposredna uzroka. Prvi je vladino suzbijanje ekscesa u industriji nekretnina. Od avgusta 2020. zvaničnici su ograničili omjere obaveza prema imovini programera, neto duga prema vlasničkom kapitalu i gotovine prema kratkoročnom dugu, u politici poznatoj kao „tri crvene linije“. To je mnoge natjeralo da zaustave neodrživo zaduživanje i prodaju imovinu, ozbiljno ograničavajući njihovu sposobnost da nastave graditi i prodavati nove projekte.
Kineska politika nulte kovida je drugi udarac. Centralna vlada je prisilila desetine gradova da zaključavaju stanovnike u svoje domove danima, a ponekad i sedmicama, kada se otkriju slučajevi kovida. U vrijeme pisanja ovog teksta, megagradovi Chengdu i Shenzhen su potpuno ili djelimično zaključani. Gašenja su spriječila ljude da razgledaju kuće i kupuju. One su također imale utjecaj na psihu potrošača. Preduzetnici strahuju od iznenadnog zatvaranja svojih preduzeća. Zaposleni se brinu da će biti otpušteni. Ova vrsta strepnje ne ohrabruje kupovinu kuće.
Rezultat je krckanje. Kineski programeri se u velikoj meri oslanjaju na prodaju domova mnogo pre nego što su izgrađeni, kako bi generisali likvidnost. Prošle godine su unaprijed prodali 90% kuća. Ali bez pristupa obveznicama i zajmovima, budući da banke smanjuju svoju izloženost sektoru nekretnina, a s obzirom na to da nova prodaja sada pada, priroda tržišta nekretnina slična Ponziju došla je do izražaja.
Evergrande, najzaduženiji programer na svijetu, u decembru je platio neplaćanje obaveza. Pokušaj restrukturiranja svojih ofšor dugova, zamišljen kao model koji treba slijediti, propustio je rok do kraja jula. Najmanje 28 drugih kompanija za nekretnine propustilo je plaćanje investitorima ili je krenulo u restrukturiranje. Trgovanje dionicama 30 kompanija koje se nalaze u Hong Kongu, koje po prodaji čine 10% tržišta, je zamrznuto, navodi Gavekal, istraživačka firma. Početkom avgusta polovina kineskih programera trgovala je po omjeru cijene i zarade manjim od 0.5, na nivou na kojem je Evergrande trgovao četiri mjeseca prije nego što je platio, napominje Song Houze iz MacroPola, think-tanka u Čikagu.
Firme koje su prije samo nekoliko mjeseci smatrane sigurnim opkladama sada se bore. Uzmimo Country Garden, najvećeg kineskog developera po prodaji. Ranije ove godine većina analitičara je odbacila zabrinutost da će biti pod pritiskom. Investitori su nastavili da kupuju njene obveznice. Ali 30. avgusta Country Garden je otkrio da je profit za prvu polovinu godine pao za skoro 100%. Tržište nekretnina je "brzo klizilo u tešku depresiju", navodi se u svojoj zaradi. Naprezanje Country Gardena ukazuje na to da problemi više nisu specifični za određene programere. Cijela industrija je u opasnosti.
Potencijalni kupci kuća napustili su tržište. Međutim, mnogo više zabrinjavaju milioni ljudi koji čekaju, često godinama, na domove za koje su već platili. Samo 60% domova koji su prethodno prodani između 2013. i 2020. je isporučeno.
Gospodin Liu, koji je tražio da ga se zove po prezimenu, kupio je stan u Džengdžouu 2014. godine, uplativši početnih 250,000 juana (40,000 dolara). Dom je trebao biti završen 2017. godine. Ali taj dan nikada nije došao. Umjesto toga, iznajmio je stan, prije nego što je na kraju kupio još jedan u staroj zgradi bez lifta. Teško da je to život koji je za sebe zamislio. Gospodin Liu nikada nije počeo da otplaćuje hipoteku i vodio je beskonačne razgovore sa investitorom o povratu predujma. „Nema koristi“, kaže on.
Analitičari su godinama svjesni ovih problema, ali su vjerovali da kineske vlasti neće dozvoliti oštećenim kupcima da protestuju. U izvještaju koji je prije dvije godine objavila pwc, računovodstvena firma, navodi se da čak i kada izgradnja stambenih projekata stane, "stotine ili hiljade nekoordiniranih domaćinstava obično imaju malo mogućnosti da utiču na stvari".
Ova računica je okrenuta naopačke. Mali, ali uticajni pokret za prikupljanje i objavljivanje podataka o odbijanju plaćanja hipoteka iznenadio je vlasti. 12. jula anonimni volonteri počeli su dijeliti podatke o bojkotima hipoteka na društvenim mrežama. Do sada je identifikovano oko 350; analitičari vjeruju da je ovo vjerovatno samo djelić pravog broja. Državni cenzori su dali sve od sebe da uklone reference na eksplozivne informacije, ali se čini da se saznanje o protestima ipak proširilo. Kako to bude, drugi će biti ubeđeni da odlože kupovinu ili zaustave isplatu hipoteke.
Investitori i potencijalni kupci nekretnina sada s nelagodom posmatraju kako država spaja svoj odgovor, kako na centralnom tako i na lokalnom nivou. Više od jedne decenije kineski gradovi su imali dugu listu pravila i poticaja za fino podešavanje lokalnih tržišta nekretnina, obično kako bi se smanjile špekulacije i smirile brza rasta cijena. To uključuje kontrolu pristupa hipotekama, kao i ograničenja o tome ko može kupiti kuće i koliko ih može kupiti.
Gradovi sada popuštaju ova pravila. U periodu između maja i jula opštinske vlasti najavile su 304 pojedinačne mere za vraćanje poverenja, navodi cicc, kineska investiciona banka. Zhengzhou, u središtu protesta protiv hipoteka, bio je rani pokretač. U martu je najavio 18 akcija u nadi da će podstaći potražnju. To su uključivale mjere koje će olakšati dobijanje hipoteka i omogućiti porodicama sa starijim članovima da kupe stanove ako se presele u grad.
Ovi signali kupcima privukli su veliku pažnju – ne zato što su oživjeli potražnju, već zato što se čini da su u suprotnosti sa politikom centralne vlade. U video snimku koji je u avgustu naveliko kružio kineskim društvenim mrežama, viđen je šef lokalne Komunističke partije u provinciji Hunan kako poziva ljude da kupe što više kuća: „Jeste li kupili treći? Onda kupite četvrti.” Poruka se kosi s onom koju je uputio sam gospodin Xi, koji je upozorio da su "kuće za život", a nikako za špekulativne investicije.
Lokalne samouprave su također ohrabreni od strane regulatora i zvaničnika da stvore fondove za spašavanje za investiranje u nedovršene stambene projekte i na kraju da pomognu isporuku domova frustriranim kupcima. Zhengzhou je za tu svrhu izdvojio 80 milijardi juana (12 milijardi dolara). Smatra se da će lokalni fondovi bolje odgovarati uslovima na terenu.
Zhengzhou eksperimentira s možda najagresivnijim lokalnim planom do sada. Gradska vlada izdala je direktivu investitorima u kojoj se kaže da sva zaustavljena gradnja mora ponovo početi do 6. oktobra. Nesolventne kompanije koje to ne mogu učiniti moraju podnijeti zahtjev za restrukturiranje kako bi dovele nove investicije, kao i da otplate sve uplate koje su izvršili kupci kuća kao što je gospodin Liu. Ako to ne učinite, to bi moglo rezultirati istragom za programere zbog pronevjere i drugih ozbiljnih zločina.
Sa svoje strane, kreatori politike su više puta smanjivali stope na hipoteke od sredine maja. Da bi garantovala snabdevanje kućama, centralna vlada je preuzela da u potpunosti garantuje izdavanje novih obveznica od strane nekih privatnih investitora, efektivno prebacujući rizik na državu. Longfor, firma za nekretnine koja se bori, 1.5. avgusta je procijenila obveznicu od 3.3 milijardi juana po kuponskoj stopi od 26%, što je daleko ispod tržišne cijene. To je bilo moguće samo zato što je obveznicu u potpunosti preuzela državna agencija China Bond Insurance. Planirano je više takvih emisija kako bi se isporučila likvidnost developerima za koje vlada smatra da su kvalitetniji. To je početak programa za odabir pobjednika.
Još jedan dio državne podrške dolazi u obliku direktne likvidnosti. Centralna banka i ministarstvo finansija saopštili su 22. avgusta da će podržati posebne kredite od državnih banaka koje se mogu obezbijediti za kompletiranje unaprijed prodanih domova. Veličina programa nije otkrivena, ali je Bloomberg, novinska služba, izvijestila da će biti dostupno 200 milijardi juana.
Ovakva javna potrošnja je mač sa dvije oštrice. S jedne strane, to će pomoći isporuci domova pravim vlasnicima i ponovnom otplati hipoteka, čime će se smanjiti pritisak na banke. Ali u isto vrijeme novac popunjava rupu koju su stvorila loša lokalna uprava i sumnjivi investitori. „To jednostavno predstavlja novac koji se ne može potrošiti na podsticaje negdje drugdje“, primjećuje Alex Wolf iz banke JPMorgan Chase.
Nazad na ploču za crtanje
Napori Zhengzhoua da ohrabri nove kupce od marta su propali. Umjesto toga, uslovi su nastavili da se pogoršavaju, što ukazuje na to da petljanje u lokalnim politikama nije dovoljno. Lokalni fondovi za spasavanje takođe izgledaju slabo. Na papiru nekoliko gradova ima pozamašne lonce za trošenje, ali se oslanjaju na firme koje finansiraju lokalne vlasti koje i same nemaju novca. Analitičari pomno prate pokušaj Zhengzhoua da ponovo započne svu izgradnju u roku od mjesec dana, ali mnogi se pitaju da li su sredstva potrebna za tako brzo rješenje dostupna. Mjere bi mogle pokrenuti val kolapsa među manjim developerima, što bi izazvalo paniku i finansijska previranja.
Investitori su polagali više nade u centralnu vladu, ali do sada njen odgovor nije odgovarao razmjerima krize. Program kreditiranja od 200 milijardi juana mogao bi predstavljati samo 10% onoga što je potrebno za završetak svih nedovršenih domova u zemlji. Stambena nekretnina u vrijednosti od oko 5 milijardi dolara je unaprijed prodata od 2020. godine, smatra gospodin Song iz MacroPola, zbog čega je spašavanje čak i malog dijela tih domova nevjerovatno skupo.
Centralna vlada još uvijek ima više poluga za povlačenje. Larry Hu iz Macquarie, investicione banke, kaže da se brojne mjere mogu primijeniti. To uključuje privremeno ublažavanje politike “tri crvene linije” ili obećanje da će se ponašati kao zajmodavac u krajnjoj instanci za sve zaustavljene stambene projekte. Ovo drugo, iako je skupo, u potpunosti je u okviru finansijskih mogućnosti centralne vlade.
Debata se sada ne fokusira na to da li centralna vlada može vratiti povjerenje, već na to koliko daleko je spremna ići. Prvobitni udar na leveridž trebao je kazniti kompanije koje su se previše zadužile. Veće spašavanje će ohrabriti više investitora da zatraže pomoć u dovršavanju domova, gurajući vladu da subvencionira još veći dio sektora nekretnina, piše Allen Feng iz Rhodiuma, istraživačke firme: „Sasvim suprotno od onoga što je planirano sa ' tri crvene linije'”.
Kampanja protiv leveridža je takođe imala za cilj da dovede sektor nekretnina u skladu sa potražnjom u narednoj deceniji. Zvaničnici su odavno priznali da su investitori prodavali previše kuća. Oko 70% prodatog od 2018. kupili su ljudi koji su ga već posjedovali, procjenjuje JPMorgan. Ograničavanje nivoa duga trebalo je da natera firme da se prilagode stvarnoj potražnji.
Ta potražnja će vjerovatno pasti kako se rast kineskog stanovništva usporava. Prodaja kuća dostigla je 1.57 milijardi kvadratnih metara u 2021., više nego dvostruko više nego 2007. Ali Chen Long iz Plenuma, još jedne istraživačke firme, predviđa da će stvarna godišnja potražnja pasti na 0.88 milijardi-1.36 milijardi kvadratnih metara u narednoj deceniji, jer demografski pomak uzima maha i urbanizacija se usporava. Ponovno naduvavanje tržišta znači podupiranje balona.
Vladin balansni akt pun je rizika. Sredinom oktobra održat će se partijski kongres jer će se glavni gradovi zatvoriti. Bojkoti hipotekarnih kredita će se nastaviti, a možda i dalje. Sveukupno povjerenje u kineske ekonomske temelje moglo bi prijeći prag preko kojeg će se postati daleko teže oporaviti. Sve ovo znači da će treći mandat gospodina Xija početi u nepovoljnim okolnostima.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Sva prava zadržana.
Iz časopisa The Economist, objavljen pod licencom. Originalni sadržaj možete pronaći na https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html