Dobijanje hipoteke moglo bi postati teže i skuplje kako starite. Za većinu Amerikanaca, posebno mladih odraslih, vlasništvo nad kućom ostaje van domašaja s prosječnom kupovnom cijenom kuće koja se skoro udvostručila u posljednjih 10 godina, a kamate na hipoteku po najvišim stopama od sredine 2000-ih. Stagnirajuće plate i rastući dug također su istisnuli većinu drugih oblika potrošnje i štednje, što otežava mnogim ljudima da uštede za učešće. Ali čekanje da kupite dom dok ne ostarite može vas koštati i više. Evo šta treba da znate.
Finansijski savjetnik može vam pomoći da napravite finansijski plan za vaše potrebe i ciljeve kupovine kuće.
Kako godine mogu otežati dobijanje hipoteke
Kao što je ekonomistica Federalnih rezervi Natee Amornsiripanitch primijetila u nedavnom izvještaju, stariji podnosioci zahtjeva za hipoteku imaju „značajno“ veću vjerovatnoću da će biti odbijeni za zajam od onih koji imaju sličan položaj, ali mlađi zajmoprimci. Istovremeno, kamatne stope na kredite stalno rastu s godinama, dostižući vrhunac za nove zajmoprimce starije od 60 i 70 godina. Razlika u kamatnim stopama je manje izražena, jer zajmodavci starijim podnosiocima zahtjeva naplaćuju skromno veće kamatne stope, dok starije podnosioce zahtjeva mnogo češće odbijaju. , ali su oba trenda i dalje vrlo stvarna.
Iako se čini da hipotekarni zajmodavci smatraju starije zajmoprimce većim rizikom zbog pitanja prihoda i mortaliteta, kupci stanova bi trebali imati na umu da Zakon o jednakim kreditnim mogućnostima čini nezakonitim da zajmodavci odbijaju kredite na osnovu starosti.
Za referencu, Biro za finansijsku zaštitu potrošača kaže da “[] zajmodavac generalno ne može odbiti vaš zahtjev za kredit ili vam naplatiti veće kamate ili naknade zbog vaših godina. Ovo pravilo se primjenjuje na različite vrste zajmodavaca kada odlučuju da li da daju kredit, kao što su zajam za automobile, kreditna kartica, hipoteka, studentski zajam ili zajam za mala poduzeća.”
Ali postoje dva izuzetka od ovog pravila. Prvi izuzetak dozvoljava zajmodavcima da računaju starost sve dok to čine u korist kandidata koji imaju 62 ili više godina. Ovo je relativno uobičajena praksa u zakonima o diskriminaciji, koji obično dozvoljavaju direktno razmatranje starosti sve dok to koristi starijim osobama. Ali drugi izuzetak, međutim, može ozbiljno naštetiti starijim zajmoprimcima. Iako zajmodavcima nije dozvoljeno da eksplicitno uzmu u obzir starost podnosioca zahteva u procesu hipoteke, oni mogu povezati starost sa drugim, dozvoljenim faktorima.
Na primjer, zajmodavac može razmotriti koliko je aplikant blizu penzije ili koji su rizici od smrtnosti uključeni u ovaj zajam. Oni također mogu uzeti u obzir faktore koji su obično u korelaciji sa godinama, kao što je da li će neko otplatiti kredit prinosom iz investicionog portfelja, a ne zarađenim prihodom. A to može stvoriti problem mnogim starijim zajmoprimcima.
Novac često nije problem za starije Amerikance. Kada odlaze u penziju, generacija bejbi bumera i dalje drži oko dve trećine bogatstva zemlje. Prema Federalnim rezervama, odrasli u svojim 60-im i 70-im poseduju oko 70 biliona dolara prikupljene imovine. To je povoljno u poređenju sa 39 biliona dolara koje drži generacija X. To je skoro devet puta više od milenijalaca, generacija koja zajedno vredi samo oko 8.8 biliona dolara. Ako ništa drugo, sirove finansije sugeriraju da bi stariji zajmoprimci trebali imati mnogo lakše da dobiju zajmove nego njihovi mlađi kolege.
Ipak, bogatstvo bebi bumera sve je više koncentrisano u imovini, a ne u prihodima. Mnogi penzioneri žive od investicija kao što su planovi 401(k), IRA i bogatstvo u svojim domovima. Za zajmodavce to stvara kreditni rizik. Povlačenje portfelja nije osnova za odbijanje nečijeg kredita, ali čini kreditnu analizu komplikovanijom nego sa strukturiranim W-2 prihodom. Proces postavlja pitanja kao što su kombinacija imovine (ima li podnositelj zahtjeva u svom portfelju aktivu sa višim ili nižim rizikom), način povlačenja (da li uzimaju strukturirane minimalne distribucije ili podižu gotovinu po potrebi), povrati tokom vremena (koliko će zavisiti zajmoprimci o kontinuiranom povratu za otplatu kredita) i ukupnom bogatstvu domaćinstva.
Zajmodavci generalno tretiraju investicioni portfolio kao manje predvidljiv izvor prihoda kojim bi otplatili zajam. Ovo može povećati vjerovatnoću da će banke odbiti kredite od penzionera i vjerovatnije da će kredite koje odobravaju tretirati kao rizične.
Što je još važnije, zajmodavci uzimaju u obzir rizik od smrtnosti kada daju svoje kredite.
Smrt zajmoprimca može biti veoma skupa za hipotekarnog zajmodavca. U najboljem slučaju, stvara ono što je poznato kao „rizik prevremene otplate“, šansu da neko otplati svoj kredit veoma rano pre nego što zajmodavac bude imao priliku da prikupi veliku kamatu. U najgorem slučaju, može godinama vezati nekretninu u zaostavštinu i ovrhu. Baš kao što to rade za podnosioce zahtjeva sa terminalnom bolešću, zajmodavci uzimaju u obzir potencijalni životni vijek starijih kandidata prije nego što odobre zajam.
Sve ovo stvara atmosferu rizika oko starijih zajmoprimaca. Rezultat je da ako ste stariji od 62 godine, postoji skoro 30% veća vjerovatnoća da ćete biti odbijeni za standardnu hipoteku.
Ipak, to ne objašnjava Amornsiripanitcheve nalaze kada su u pitanju kamatne stope na novoodobrene hipoteke.
Pored stope odbijanja, odrasli stariji od 60 godina plaćaju veće kamate od mlađih zajmoprimaca. Ali, otkrio je Amornsiripanitch, ovaj trend se primjenjuje na sve strane. Kamatne stope stalno rastu u svim uzrastima, pri čemu zajmoprimci u 50-im godinama plaćaju više od onih u 40-im godinama, koji zauzvrat plaćaju više od novog zajmoprimca u 30-im godinama. Zapravo, kada su u pitanju kreditne stope, podaci Amornsiripanitcha sugeriraju „da je starost veća i dosljedno statistički značajnija od rase“.
Bottom Line
Što ste stariji, veća je vjerovatnoća da ćete imati novca da kupite lijep dom. Što je veća vjerovatnoća da će banka odbiti vaš zahtjev za hipoteku ili će vam naplatiti veće kamate.
Savjeti za kupovinu kuće
Uz fluktuaciju kamatnih stopa, mnogi ljudi pokušavaju da shvate šta tačno mogu (i treba da) priušte. SmartAssetov hipotekarni kalkulator može vam pomoći da procijenite koliko kuće možete kupiti.
Finansijski savjetnik može vam pomoći da napravite finansijski plan za vaše potrebe i ciljeve kupovine kuće. Pronalaženje finansijskog savjetnika ne mora biti teško. SmartAsset-ov besplatni alat povezuje vas sa do tri provjerena finansijska savjetnika koji opslužuju vaše područje, a vi možete besplatno intervjuirati svoje savjetnike kako biste odlučili koji je pravi za vas. Ako ste spremni pronaći savjetnika koji vam može pomoći da ostvarite svoje finansijske ciljeve, počnite odmah.
Kredit za fotografiju: ©iStock.com/South_agency, ©iStock.com/Elegance
Post Da li hipotekarna industrija mrzi stare ljude? se prvi put pojavio na SmartAsset Blogu.
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/does-mortgage-industry-hate-old-210309138.html