(Bloomberg) — Za svaku vladu, remont nacionalnog tržišta stambenih nekretnina bio bi rizičan u najboljim okolnostima. Kineski predsjednik Xi Jinping to pokušava u vrijeme kada ekonomija usporava, omikron prijeti njegovoj politici nulte Covid-a, a odnosi sa vanjskim svijetom su sve intenzivniji.
Najčitanije s Bloomberga
Kako ta opasna kombinacija uzima sve veći danak na kineskim finansijskim tržištima, stalno se postavlja jedno pitanje: Šta je Xijeva završnica?
S obzirom na neprozirnost Komunističke partije i njenu historiju odustajanja od imovinskih reformi, odgovor je nemoguće sa sigurnošću znati. Ali posmatrači Kine počeli su da skiciraju verovatnu budućnost tržišta nekretnina koja izgleda daleko drugačije od njegovog više od dve decenije napretka ekonomskog rasta, bogatstva domaćinstava i državnih prihoda.
Ukratko, dani nevjerovatnog porasta cijena nekretnina i graditeljskih pohoda potaknutih dugom od strane tajkuna milijardera za nekretnine će nestati. Njih će zamijeniti mnogo stabilnije tržište na kojem vlasti brzo suzbijaju špekulativno ludilo, a razvojem dominiraju državne kompanije koje zarađuju povrate poput komunalnih.
„Ako prošlu deceniju nazovemo zlatnim dobom za industriju nekretnina, ona je sada zarobljena u dobu rđe“, rekao je Li Kai, osnivački partner fonda za obveznice Shengao Investment sa sjedištem u Pekingu, koji je specijaliziran za problematične dugove.
Ta tranzicija obećava da će biti posebno bolna za programere u privatnom vlasništvu kao što je China Evergrande Group koji su već opteretili međunarodne dioničke i kreditne investitore s milijardama dolara gubitaka. U isto vrijeme, to bi moglo ići dug put ka postizanju dva od Xijevih najcjenjenijih ciljeva: stabilniji kineski finansijski sistem i uži jaz između bogatih i siromašnih u zemlji.
Xijev izazov je da izvede transformaciju bez izazivanja krize uoči konfabacije rukovodstva za koju se očekuje da će učvrstiti njegovu vladavinu doživotno.
Dok malo analitičara predviđa skori finansijski krah, rizici sa tržišta nekretnina rastu. Slabije nekretnine su pod ogromnim stresom, pogođene dvostrukim udarom kažnjivo visokih troškova zaduživanja i pada prodaje. Programeri nižeg ranga, uključujući Evergrande, već ne plaćaju dugove u dolarima po rekordnim stopama, a zaraza se širi na jače kompanije. Akcije i obveznice Country Garden Holdings Co., najvećeg kineskog investitora po prodaji, potonule su u četvrtak nakon izvještaja da se bori da pronađe potražnju za novom konvertibilnom obveznicom.
Postoji mnogo razloga zašto Kina treba da preuredi svoje tržište nekretnina. Sektor je prožet špekulativnom kupovinom i ima preveliku polugu, što predstavlja rizik za finansijski sistem u padu. Cijena stanovanja je teret za kineske porodice koje se već smanjuju. Prosječna cijena kupovine stana u Shenzhenu bila je oko 44 puta veća od prosječne godišnje plate lokalnog stanovništva u 2020. To pogoršava nejednakost jer bogati vlasnici gomilaju imovinu. Milioni domova stoje prazni, a neki građevinski projekti štete okolišu.
Industrija ima ogroman uticaj na ekonomiju. Kada se uključe srodni sektori kao što su građevinarstvo i usluge nekretninama, nekretnine čine više od četvrtine kineske ekonomske proizvodnje, prema nekim procjenama. Više od 70% gradskog bogatstva Kine pohranjeno je u stambenim zgradama.
“Tržište nekretnina je simptom temeljnih problema u kineskoj ekonomiji,” rekao je Craig Botham, glavni kineski ekonomista u Pantheon Macroeconomics. „Desetljećima je to bilo jednostavno rješenje za generiranje prihoda lokalne samouprave, podsticanje ekonomskog rasta i pružanje domaćinstvima mjesto da ulože svoj novac i vide njegov rast.”
Rješenje, kao što je sve više slučaj u Xijevoj Kini, je stroža kontrola države.
U Guangdongu — domu Evergrandea — lokalni zvaničnici omogućavaju sastanke između programera koji su u poteškoćama i društvenih preduzeća, navodi se u izvještaju Cailiana. Zaduživanje velikih kompanija za nekretnine koje se koriste za finansiranje M&A neće se uračunavati u metriku koja ograničava dug, rekli su Bloombergu prošle sedmice ljudi upoznati s tim.
„Vlada želi da podstakne konsolidaciju u stambenom sektoru – veći i često državni investitori će verovatno preuzeti slabije igrače“, rekao je Gabriel Wildau, viši potpredsednik globalne poslovne savetodavne firme Teneo. „Oni žele da razbiju zavisnost privrede od imovine.”
Kineske vlasti su i ranije ciljale na eksces na tržištu nekretnina, ali važnost sektora za privredu značila je da su takvi porivi nestali kada su ciljevi rasta bili ugroženi. Peking nastoji da smanji oslanjanje na imovinu povećanjem ulaganja u visokotehnološke i čiste energetske industrije - što je dio Xijevih planova da rast učini održivijim i kvalitetnijim. Ipak, za takav proces će biti potrebno vrijeme i strpljenje.
„Tranzicija će biti duga i bolna, a mi nismo sasvim sigurni da li vrh ima dovoljno čvrste odluke da prođe kroz naporan proces“, rekao je Hao Hong, glavni strateg u Bocom International Holdings Co.
Provjerava se odlučnost zvaničnika. Pad kineske imovine se ubrzava, što je čak izazvalo i upozorenje Federalnih rezervi. U gradovima širom zemlje, pad cijena novih stanova se produbljuje svakog mjeseca od septembra, kada su cijene pale prvi put u šest godina. Prodaja kuća nastavlja da opada. Podaci od ponedjeljka mogli bi pokazati da su ulaganja u nekretnine porasla samo 5.2 posto prošle godine, predviđaju ekonomisti, najsporije od 2015.
Kineski programeri pribjegavaju zamjenama obveznica, odgodama plaćanja, prodaji dionica i drugim očajničkim mjerama kako bi otplatili dug. Najmanje osam kompanija nije platilo dolarske obveznice od oktobra. To uključuje Evergrande, čija je kriza zarobila zajmodavca China Minsheng Banking Corp., dionicu banke s najlošijim učinkom na svijetu. Indeks dionica imovine pao je za 34 posto prošle godine, što je najgore od globalne finansijske krize 2008.
Vlasti su spremne prihvatiti rizike za ekonomski rast i finansijsku stabilnost iz kampanje, kaže Eswar Prasad, koji je nekada vodio tim Međunarodnog monetarnog fonda za Kinu, a sada je na Univerzitetu Cornell.
„Čini se da je Peking utvrdio da će to vjerovatno biti prolazni troškovi koji se više ne mogu izbjeći radi ograničavanja budućih okretanja finansijskih tržišta i još veće neravnoteže na tržištima nekretnina“, rekao je Prasad.
Takvi troškovi rastu. Akcije kompanija za nekretnine pale su u četvrtak za 4.3 odsto, najviše u poslednja četiri meseca, i vrednuju se na samo 30 odsto njihove prijavljene imovine. To je najjeftiniji podaci koji sežu do 2005. godine. “Samo nekoliko preživjelih” će biti dobro u budućnosti, napisali su analitičari dionica Citigroup Inc. u nedavnoj bilješci.
Propad na kineskom tržištu dolarskih obveznica s visokim prinosom se ubrzava, izazvan firmama za koje se ranije smatralo da su finansijski zdravije od Evergrandea — poput Shimao Group Holdings Ltd. i Sunac China Holdings Ltd. Što je još više zabrinjavajuće, širi se na emitente višeg ranga kao što je Country Garden . Dionice ovog developera pale su u četvrtak za skoro 8 posto, dok su dolarske obveznice koje dospijevaju 2025. pale za 4.8 centi na 74.4 centa, što je spremno za najveći pad od 1. novembra.
Kakav god da je bila kampanja Pekinga za razduživanje tržišta nekretnina, jasno je da je era koja je obogatila i mogule nekretninama i vlasnike kuća završila. Čeka se dosadnija, stabilnija budućnost ako Komunistička partija ostane na svom kursu i izbjegne finansijsku krizu.
„Zlatno doba rastućih cijena nekretnina i rastućih prihoda za programere je vjerovatno nestalo“, rekao je Gary Ng, viši ekonomista u Natixis SA. “Cijene kuća će u budućnosti rasti samo u zoni sa strogom kontrolom, što znači da će stanovanje sve više ličiti na komunalije.”
Najčitanije sa Bloomberg Businessweek -a
© 2022 Bloomberg LP
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html