Zabrinuti ste zbog kamatnih stopa na hipoteke? Evo šta znače povećanja kamatnih stopa Fed-a

Ako ste na tržištu za novu hipoteku ili ako je imate s podesivom kamatnom stopom, možete se brinuti da će Napori Federalnih rezervi da uguše inflaciju će povećati vaše troškove stanovanja.

Ekonomisti kažu da postoji veza između poteza Fed-a i kamatnih stopa na hipoteke, ali je pogrešno fokusirati se na Fed-ova povećanja kratkoročnih kamatnih stopa. Zaista, prosječna kamatna stopa za 30-godišnju fiksnu hipoteku bila je donja srijeda nego prije nedelju dana, iako je Fed bio spreman da poveća kratkoročne kamatne stope po četvrti put u nešto više od četiri mjeseca.

Federalni komitet za otvoreno tržište je upravo to učinio u srijedu, podižući svoje cilj za stopu federalnih fondova — iznos koji banke međusobno naplaćuju za prekonoćne kredite — u rasponu od 2.25% do 2.5%, u rasponu od 1.5% do 1.75%. Njegov cilj je bio 0% do 0.25% do marta.

To je značajan skok, ali analitičari ne očekuju da će hipotekarne kamatne stope mnogo reagovati, ako i uopšte. To je zato što Fed-ova promjena kamatnih stopa ima samo indirektan učinak na hipoteke i druge dugoročne zajmove. Oni su samo jedna od višestrukih sila u igri u kamatnim stopama na hipoteke.

Uloga FED-a

Povećanje stope federalnih fondova ima tendenciju da se širi kroz kreditna tržišta, uključujući dugoročne zajmove kao što su hipoteke. Ako pogledate kamatna stopa za 10-godišnje državne zapise — koji ima tendenciju da se kreće u istom smjeru kao i kamata na hipotekarne kredite — vidjet ćete da je polako rasla kako je inflacija uzela maha krajem 2021. i početkom 2022., a zatim skočila kada je Fed počeo podizati stopu federalnih fondova u martu.

Ali kamatna stopa na 10-godišnje trezorske obveznice, kao i prosječna stopa za 30-godišnje hipoteke, dosegla je vrhunac sredinom juna i ponovo se smanjila, uprkos najavljenom planu Fed-a da podigne stopu federalnih fondova još nekoliko puta ove godine. Taj prekid ukazuje na drugu silu u igri: Fed-ovo rukovanje imovinom koja se odnosi na hipoteku u svom bilansu stanja.

Fed je krenuo u nerede u kupovini obveznica tokom recesije 2007-09 i ponovo tokom pandemije, pokupivši hipotekarne vrijednosne papire i trezorske zapise. Povećana potražnja za tim hartijama od vrijednosti podigla je njihove cijene, što je dovelo do nižih kamatnih stopa, rekao je Paul Single, izvršni direktor i viši ekonomista u City National Rochdaleu. Ti potezi, u kombinaciji sa niskom inflacijom i drugim faktorima, pomogli su da se kamatne stope na hipoteke spuste ispod 3%.

Priča se nastavlja

Sada Fed ide u suprotnom smjeru. Prestao je da dodaje svoj bilans u martu i počeo da smanjuje svoj fond kroz trošenje: Kako obveznice koje već posjeduje dospiju ili budu otkupljene od strane njihovih emitenta, Fed će kupiti manje novih obveznica kako bi ih zamijenio. Do septembra planira da smanji svoje udjele svakog mjeseca za 35 milijardi dolara u hipotekarnim hartijama od vrijednosti i 60 milijardi dolara u trezorima.

Drugim riječima, rekao je Singl, Fed je od kupovine vrijednosnih papira u vrijednosti od 120 milijardi dolara mjesečno dopuštao da 95 milijardi dolara mjesečno izađe iz svojih knjiga. To je više od 2.5 biliona dolara godišnje u obveznicama koje bi „neko drugi morao da kupi“, rekao je Singl.

Robert Heck, potpredsjednik hipotekarnog brokera Mortyja, rekao je da je Fed bio "daleko najveći kupac hipotekarnih vrijednosnih papira u posljednjih 15 godina". Njegova odluka da se povuče sa tog tržišta uvelike će povećati ponudu tih vrijednosnih papira, sniziti cijene i povećati kamatne stope, rekao je Heck.

Međutim, Fed je bio eksplicitan u pogledu svojih planova, a cijene hartija od vrijednosti sada odražavaju očekivane efekte na ponudu i potražnju, rekao je Heck. Ipak, rekao je, svaka promjena u načinu na koji čelnici Fed-a govore o svojim planovima za vrijednosne papire zaštićene hipotekama mogla bi uzrokovati veće promjene u kamatnim stopama.

A ako bi Fed počeo aktivno prodavati svoje hipotekarne vrijednosne papire, umjesto da dopusti da se njegov portfelj prirodno smanjuje, “to bi vjerovatno imalo prilično negativan utjecaj na stope”, rekao je Heck – što znači da bi kamatne stope na hipoteke bile povećane.

Šta je sa inflacijom?

Zatim, tu je faktor X inflacije, a posebno koliko inflacije zajmodavci i investitori očekuju u budućnosti.

Najnovije povećanje Fed-a gurnulo je stopu federalnih fondova na ono što ekonomisti smatraju neutralnom teritorijom, ne stimulirajući niti usporavajući ekonomiju, rekao je Singl. Ali sljedećih nekoliko povećanja koje je planirao Fed gurnut će stopu "na restriktivnu teritoriju", rekao je Singl, i "sve će to imati utjecaja na cijelu ekonomiju".

Fed pokušava da razbije inflatornu groznicu ekonomije bez guranja zemlje u recesiju, ali uobičajeni pokazatelji ekonomskog zdravlja su zbunjujuće zbrkano. Bruto domaći proizvod opada i povjerenje potrošača je narušeno, ali nezaposlenost je i dalje niska, korporativni profiti su uglavnom solidni, a potrošačka potrošnja nastavlja da raste, iako polako.

Ako Fed uspije da se oslobodi inflacije, to bi trebalo sniziti kamate na hipoteke, rekao je Heck. Zapravo, dodao je, investitori pokazuju znakove da vjeruju da je inflacija možda dostigla svoj vrhunac.

Ali čak i ako skrenemo s inflacije, nemojte očekivati ​​da će kamatne stope odmah pasti. „Tržištu je potrebno mnogo vremena da u potpunosti oprosti ovakav veliki potez“, rekao je Heck.

Ova se priča izvorno pojavila u Los Angeles Times.