Hoće li cijene kuća pasti kako prijeti recesija? Izvještaj

Neki ljudi su investitori. Neki nisu. Ali svi imaju interes za stanovanje.

Ako ne kupujete, iznajmljujete, ali svima nam treba stan za život. To je ono što čini analizu stanovanje tako zanimljivo. I tokom prošle godine, sa splavom neizvjesnosti koji je preplavio privreda, stambeno tržište se osjeća kao da je na raskrsnici.

Tražite li brze vijesti, vruće savjete i analizu tržišta?

Danas se prijavite za Invezz bilten.

Neki analitičari pozivaju na velike korekcije, sa naslovima koji se kreću oko 10%, 15%, 20% pada. napisao sam ovaj komad prošlog novembra, tvrdeći da su dramatičnije prognoze bile izvan granica, ne videći kako bi se scenariji sudnjeg dana mogli ostvariti.

Ali kako se privreda i dalje koleba usred krize troškova života, ruskog rata u Ukrajini i pooštravanje kamatnih stopa, pogledajmo ažurirani pejzaž.

Zašto ljudi misle da će cijene kuća pasti?

Prvo, očigledan dio. Hipotekarne stope su otišle na mjesec, a za cijene kuća to nije dobro.

Kako je svijet izašao iz COVID-a, an inflaciona kriza pojavile su se takve kakve nismo vidjeli od 70-ih. Kako bi se tome suprotstavile, Federalne rezerve su krenule na agresivno povećanje kamatnih stopa. Cilj ovoga je isisavanje likvidnosti iz privrede, suzbijanje potražnje i konačno obuzdavanje inflacije.

Tako se centralne banke bore protiv inflacije. Jedini problem je što, istovremeno, povećanje kamatnih stopa suzbija investicije i privredu u cjelini. Dakle, dok potražnju treba povući da bi se smanjila inflacija, povucite je predaleko i rizikujete recesiju. Ovo je konopac kojim Fed pokušava da hoda.

Nažalost, inflacija je porasla do tog stepena da je konsenzus prognoze naveo da se ekonomija smanjuje do tačke recesije. Već smo vidjeli Velika Britanija se suočava sa ekonomskim haosom i Evropa borba nakon ruskog rata u Ukrajini (i prateće energetske krize). Ovi faktori su doveli do predviđanja da će se privreda smanjiti, a cijene kuća će uslijediti.

Hipotekarne stope su porasle

Naravno, postoji nešto mnogo direktnije što dovodi do predviđanja pada cijena kuća, a to su najvažnije hipotekarne stope.

Podizanje kamatnih stopa centralnih banaka ozbiljno utiče na otplatu hipoteka. Grafikon u nastavku pokazuje koliko su brzo skočile stope na hipoteke, popevši se na najvišu tačku od 2002. prije nego što su se lagano povukle, ali i dalje 6.5% u poređenju sa blizu 2.5% na početku 2021. Ozbiljni skok dovodi do velikog porasta plaćanja hipoteka vlasnika kuća (namjera riječi, obećavam).

Dok je američki Fed prednjačio u povećanju kamatnih stopa, kamatne stope su povećane širom svijeta. Ipak, uprkos tome, važno je sagledati tržište kao celinu. Danas na tržištu nema ni približno toliko hipoteka samo s kamatama kao u prošlim godinama. I ne samo to, već ove rastuće stope najviše utiču na hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom, a one su značajno pale u cijelom razvijenom svijetu, kao što pokazuje donji grafikon FT-a.

Ovo nije 2008

Ipak, uprkos tome, nema argumenta da će hipotekarne stope – i imale – uticati na potražnju. Ali svaka ekstrapolacija prethodnih perioda povlačenja ili kriza je po mom mišljenju naivna.

Postoje mnogi potresni naslovi koji upozoravaju na krahove velikih razmjera, koji su bez sumnje djelomično podstaknuti PTSP-om koji mnogi imaju od Velikog finansijskog kraha (GFC). Ali ovo je bio događaj crnog labuda predvođen potpunim nemarom na tržištu nekretnina, izazvan zapanjujućom krizom drugorazrednih hipoteka.

Danas je okruženje potpuno drugačije. Teško je zamisliti krah takvog razmjera predvođen subprime-om, jer su te slabe tačke prekrivene. I ne samo to, već od GFC-a, banke su doživjele pooštravanje propisa i značajno povećanje stope obavezne kapitalne rezerve. To je dovelo do znatno zdravijeg i bolje kapitaliziranog bankarskog sistema. Ne zaboravimo da su kriza bez presedana iz 2008. godine i kasniji pad stambenog prostora uvelike pogoršani haosom koji su izazvali Lehman Brothers i sva ostala bankarska banda.

Osim toga, krećemo od više tačke. Reciklirat ću grafikon koji sam koristio iz svoje posljednje analize stanovanja, koji daje hipotetičku sliku pada cijena kuća od 25% u ovom kvartalu u SAD-u. Ne zvuči baš tako zlokobno kada kažete: “stanovanje bi moglo pasti na najniže nivoe u dvije godine“, zar ne?

Međutim, gornji grafikon bi bio krajnji slučaj. Pad od 25% bi imao kataklizmične posljedice, a gore navedeni scenario se vjerovatno odvija sa berzom koja se značajno povlači, zajedno sa ostatkom ekonomije.

Ali koristim grafikon da pokažem koliko su cijene kuća porasle u tako kratkom vremenskom periodu. Srednja prodajna cijena kuće bila je 322,000 dolara u aprilu 2020. Nešto više od dvije godine kasnije, iznosila je 455,000 dolara – što je porast od 41%. Zašto kupovati meme novčić kada možete kupiti kuću?

Cijene kuća bi i dalje mogle pasti

Vjerujem da podaci i historijski obrasci pokazuju da cijene kuća jednostavno Ne može pasti na nivo koji predviđaju ovi ultra-medveđi scenariji. Očekujem neku slabost, naravno, ali posebno u velikim gradovima postoji poplava potražnje za stambenim objektima, a nedovoljna ponuda da se to zadovolji.

Dodajte tome da je klima danas zdravija – i u smislu kapitalizacije banaka, ali i manje duga stanovništva, a tržište rada je ostalo otporno uprkos rastućim kamatnim stopama – i cijene stanova bi trebale biti u boljem položaju da izdrže recesiju.

Veliki finansijski krah 2008. doveo je do pada cena kuća za 15% – 20% u nekim od najgore pogođenih razvijenih zemalja. S obzirom na to koliko je sistem danas drugačiji, teško mi je povjerovati da imamo klimu za tu jesen.

Ipak, ne može se zanemariti da postoji nekoliko faktora koji ne samo da ukazuju na usporavanje stanovanja, već i na pad – samo ne u toj skali. Odnos cijene kuće i prihoda nije pretjerano lijep, dok je pristupačnost čak niža od 2008. godine.

Razlozi za budite pesimisti su jasni. Stanovanje je već pokazalo znakove omekšavanja, ali samo blago. Ali ovo nije ista klima kao 2008. godine, a stambeni krah, posebno u popularnim mjestima i velikim gradovima, teško je zamisliti.

Ali s obzirom na to da inflacija još uvijek raste (uprkos više optimistični podaci tokom prošlog mjeseca), rat u Evropi i visoke kamatne stope, još uvijek postoji bezbroj medvjedastih varijabli. Osnovno očekivanje većine je da je u barem blago recesija je neizbežna. U svakom slučaju, pred nama je obilje neizvjesnosti i teško vrijeme za ekonomiju, bez obzira na to na koji način je zamahnuli.