Zašto stambeno tržište mehurići Pop

Za razliku od berze na kojoj ljudi razumiju i prihvataju rizik da cijene mogu pasti s vremena na vrijeme - ponekad ozbiljno - mnogi ljudi koji kupe kuću zapravo ne misle da će se vrijednost njihovog doma ikada toliko smanjiti.

Zaista, istorijski gledano, tržište nekretnina nije bilo pod utjecajem mjehurića cijena u poređenju sa drugim klasama imovine. To bi moglo biti dijelom zbog velikih transakcionih troškova povezanih s kupovinom kuće, a da ne spominjemo troškove posedovanja i održavanja kuće – što sve obeshrabruje spekulativno ponašanje. Međutim, tržišta nekretnina ponekad prolaze kroz periode iracionalne bujnosti i vide da cijene brzo rastu prije nego što ponovo padnu u red.

U ovom članku ćemo raspravljati o uzrocima mjehurića cijena stanova, pokretačima koji dovode do pucanja stambenih balona i zašto bi kupci kuća trebali gledati na dugoročne prosjeke kada donose kritične stambene odluke.

Šta je stambeni balon?

Prije nego što uđemo u uzroke stambenih mehurića i zbog čega oni pucaju, važno je razumjeti stambeni balon sam po sebi. One općenito počinju skokom potražnje za stambenim objektima, uprkos ograničenoj količini dostupnog inventara.

Potražnja se dodatno povećava kada špekulanti uđu na tržište, čineći balon sve većim jer kupuju investicione nekretnine i popravljaju gornje strane. Uz ograničenu ponudu i toliko nove potražnje, cijene prirodno rastu.

Stambeni baloni imaju direktan uticaj na industriju nekretnina, ali i na vlasnike kuća i njihove lične finansije. Uticaj balona na ekonomiju (npr. na kamatne stope, standarde pozajmljivanja i prakse sekjuritizacije) može natjerati ljude da pronađu načine da održe korak sa otplatom hipoteke kada se vremena iznenada preokrenu i postanu teška. Neki će možda čak morati da kopaju dublje u džep, koristeći ušteđevinu i penziona sredstva samo da zadrže svoje domove. Drugi će bankrotirati i izvršiti ovrhu.

Svaki balon je obično samo privremeni događaj. Iako se baloni na tržištima dionica mogu dešavati češće, stambeni baloni mogu trajati mnogo duže, prema Međunarodnom monetarnom fondu (MMF), i mogu trajati nekoliko godina.

Uzroci mjehurića na stambenom tržištu

Cijena stanovanja, kao i cijena bilo kojeg dobra ili usluge na slobodnom tržištu, vođena je zakonom ponude i potražnje. Kada se potražnja poveća ili ponuda smanji, cijene rastu. U nedostatku neke prirodne katastrofe, koja može smanjiti trenutnu ponudu domova, cijene rastu kada potražnja teži da nadmaši trendove ponude. Ponuda stambenog prostora također može biti spora da reaguje na povećanje potražnje jer je potrebno mnogo vremena za izgradnju ili popravku kuće, a u visoko razvijenim područjima jednostavno više nema zemljišta za izgradnju. Dakle, ako dođe do naglog ili produženog povećanja potražnje, cijene će sigurno rasti.

Kada se ustanovi da je natprosječni rast cijena stanova u početku vođen šokom potražnje, moramo se zapitati koji su uzroci tog povećanja potražnje. Postoji nekoliko mogućnosti:

• Porast opće ekonomske aktivnosti i povećani prosperitet koji stavlja više raspoloživih prihoda u džep potrošača i potiče vlasništvo nad kućom
• Povećanje stanovništva ili demografskog segmenta stanovništva koji ulazi na stambeno tržište
• Nizak, opšti nivo kamatnih stopa, posebno kratkoročnih, koji kuće čini pristupačnijim
• Inovativni ili novi hipotekarni proizvodi s niskim početnim mjesečnim uplatama koji čine domove pristupačnijim novim demografskim segmentima
• Jednostavan pristup kreditu—često sa nižim standardima osiguranja—koji takođe dovodi više kupaca na tržište
• Visokoprinosne strukturirane vrijednosne papire s povratom hipoteke (MBS), kako zahtijevaju investitori s Wall Streeta koji zajmoprimcima čine dostupnim više hipotekarnih kredita
• Potencijalna pogrešna procjena rizika od strane hipotekarnih zajmodavaca i investitora u hipotekarne obveznice koji proširuju dostupnost kredita zajmoprimcima
• Kratkoročni odnos između hipotekarnog brokera i zajmoprimca u kojem se zajmoprimci ponekad ohrabruju da preuzmu pretjerane rizike
• Nedostatak finansijske pismenosti i pretjerano preuzimanje rizika od strane hipotekarnih zajmoprimaca.
• Špekulativno i rizično ponašanje kupaca kuća i investitora u nekretnine podstaknuto nerealnim i neodrživim procjenama rasta cijena kuća.
• Povećanje broja prevrtanja.

Svaka od ovih varijabli može se kombinovati jedna s drugom kako bi izazvala podizanje balona na tržištu nekretnina. Zaista, ovi faktori imaju tendenciju da se hrane jedni drugima. Detaljna rasprava o svakom od njih je izvan okvira ovog članka. Jednostavno ističemo da općenito, kao i svi baloni, porast aktivnosti i cijena prethodi pretjeranom preuzimanju rizika i špekulativnom ponašanju svih učesnika na tržištu – kupaca, zajmoprimaca, zajmodavaca, graditelja i investitora.

Sile koje pucaju balon

Balon konačno pukne kada preterano preuzimanje rizika postane sveprisutno u celom stambenom sistemu, a cene više ne odražavaju ništa blisko osnovnim. To će se dogoditi dok se ponuda stambenih objekata još uvijek povećava kao odgovor na prethodni skok potražnje. Drugim riječima, potražnja se smanjuje dok ponuda i dalje raste, što rezultira naglim padom cijena jer niko ne ostaje da plaća za još više domova i još više cijene.

Ovu realizaciju rizika u cijelom sistemu pokreću gubici koje su pretrpjeli vlasnici kuća, hipotekarni zajmodavci, hipotekarni investitori i investitori u nekretnine. Ova spoznaja mogu biti ubrzana brojnim stvarima:

• Povećanje kamatnih stopa koje neke kupce stavlja van domašaja vlasništva nad kućom i, u nekim slučajevima, čini kuću koju osoba trenutno posjeduje nepriuštivom. Ovo često dovodi do neizvršenja obaveza i zatvaranja, što na kraju povećava trenutnu ponudu raspoloživu na tržištu.
• Pad opšte ekonomske aktivnosti koji dovodi do manjeg raspoloživog dohotka, gubitka posla ili manjeg broja raspoloživih poslova, što smanjuje potražnju za stanovanjem. Recesija je posebno opasna.
• Potražnja je iscrpljena, dovodeći ponudu i potražnju u ravnotežu i usporavajući brz tempo apresijacije cijena kuća na koju neki vlasnici kuća, posebno špekulanti, računaju da bi njihove kupovine bile pristupačne ili profitabilne. Kada brza apresijacija cijena stagnira, oni koji računaju na to da bi priuštili svoje domove mogu izgubiti svoje domove, donoseći više ponude na tržište.

Suština je da kada gubici rastu, kreditni standardi se pooštravaju, lako hipotekarno zaduživanje više nije dostupno, potražnja se smanjuje, ponuda raste, špekulanti napuštaju tržište, a cijene padaju.

Slom stambenog tržišta 2007–08

Sredinom 2000-ih, američka ekonomija je doživjela široko rasprostranjeni stambeni balon koji je imao direktan utjecaj na dovođenje Velike recesije. Nakon dotcom balona, ​​vrijednosti nekretnina su počele da rastu, podstičući porast vlasništva nad kućama među špekulativnim kupcima, investitorima i drugim potrošačima. Niske kamatne stope, relaksirani standardi pozajmljivanja – uključujući izuzetno niske zahtjeve za plaćanjem učešća – omogućili su ljudima koji inače nikada ne bi mogli kupiti kuću da postanu vlasnici kuće. Ovo je još više podiglo cijene kuća.

Ali mnogi špekulativni investitori prestali su kupovati jer je rizik postajao previsok, što je dovelo do toga da drugi kupci izađu s tržišta. Zaista, ispostavilo se da kada je ekonomija krenula na gore, čitav niz drugorazrednih zajmoprimaca se našao u nemogućnosti da otplaćuje svoje mjesečne hipoteke. To je zauzvrat dovelo do pada cijena. Hartije od vrijednosti pokrivene hipotekama rasprodate su u ogromnim količinama, dok su neispunjenja hipotekarnih kredita i ovrhe porasli na nivo bez presedana.

Mean Reversion

Prečesto, vlasnici kuća prave štetnu grešku pretpostavljajući da će se nedavne performanse cijena nastaviti u budućnosti bez prethodnog razmatranja dugoročne stope apresijacije cijena i potencijala za vraćanje srednje vrijednosti.

Zakoni fizike kažu da kada se bilo koji predmet — koji ima gustinu veću od zraka — pomakne prema gore, on se na kraju vraća na zemlju jer na njega djeluju sile gravitacije. Zakoni o finansijama na sličan način navode da će se tržišta koja prolaze kroz periode brze apresijacije ili depresijacije s vremenom vratiti na tačku cijene koja ih postavlja u skladu s onim gdje njihove dugoročne prosječne stope apresijacije ukazuju da bi trebale biti. Ovo je poznato kao vraćanje srednje vrijednosti.

Cijene na tržištu nekretnina također prate ovu tendenciju povratka srednje vrijednosti. Nakon perioda brze apresijacije cijena, ili u nekim slučajevima, depresijacije, oni se vraćaju tamo gdje njihove dugoročne prosječne stope apresijacije ukazuju da bi trebale biti. Cijene kuća znače da povratak može biti brz ili postepen. Cijene kuća mogu se brzo kretati do tačke koja ih vraća u liniju s dugoročnim prosjekom, ili mogu ostati konstantne dok ih dugoročni prosjek ne sustigne.

Indeks cijena stanova u SAD-u

Teorijska vrijednost prikazana iznad je izvedena izračunavanjem prosječnog kvartalnog procentualnog povećanja indeksa cijena stanova od prvog kvartala 1985. do četvrtog kvartala 1998. godine—približna tačka u kojoj su cijene nekretnina počele brzo rasti iznad dugoročnog trenda . Izračunato prosječno tromjesečno povećanje u procentima je zatim primijenjeno na početnu vrijednost prikazanu na grafikonu i svaku narednu vrijednost da bi se izvela teoretska vrijednost indeksa cijena stanovanja.

Procjene cijene

Previše kupaca kuća koristi samo nedavne performanse cijena kao mjerila za ono što očekuju u sljedećih nekoliko godina. Na osnovu svojih nerealnih procjena, oni preuzimaju pretjerane rizike. Ovo pretjerano preuzimanje rizika obično je povezano s izborom hipoteke i veličinom ili cijenom kuće koju potrošač kupuje.

Postoji nekoliko hipotekarnih proizvoda koji se u velikoj mjeri plasiraju potrošačima i koji su dizajnirani da budu relativno kratkoročni krediti. Zajmoprimci biraju ove hipoteke na osnovu očekivanja da će moći da refinansiraju iz te hipoteke u roku od određenog broja godina, a to će moći učiniti zbog kapitala koji će u tom trenutku imati u svojim domovima.

Međutim, nedavni učinak cijena kuća općenito nije dobro predviđanje budućih performansi cijena kuća. Kupci stanova treba da gledaju na dugoročne stope rasta cijena kuća i uzmu u obzir finansijski princip povrata srednje vrijednosti kada donose važne odluke o finansiranju. Špekulanti bi trebali učiniti isto.

Iako preuzimanje rizika nije inherentno loše i, u stvari, preuzimanje rizika je ponekad neophodno i preporučljivo, ključ za donošenje dobre odluke zasnovane na riziku je razumjeti i izmjeriti rizike davanjem finansijski ispravnih procjena. Ovo se posebno odnosi na najveću i najvažniju finansijsku odluku koju većina ljudi donosi – kupovinu i finansiranje kuće.

The Bottom Line

Jednostavan i važan princip finansija je vraćanje srednje vrijednosti. Iako tržišta nekretnina nisu toliko podložna balonima kao neka tržišta, stambeni baloni postoje. Dugoročni prosjeci pružaju dobar pokazatelj gdje će cijene stanova na kraju završiti tokom perioda brze apresijacije praćene stagniranjem ili padom cijena. Isto važi i za periode ispodprosečne apresijacije cena.