Gdje nekretnine

Nema sumnje da će sve dok Federalne rezerve (Fed) ostanu posvećene svojoj politici zaoštravanja protiv inflacije, stanovanje – prodaja, kao i izgradnja i cijene – i dalje patiti od rastućih stopa na hipoteke. Ali to nije cijela priča. Unakrsne struje će ući u stambenu jednačinu kako ljudi sve više vide nekretnine kao način da zaštite svoje bogatstvo od loših efekata inflacije na dionice, obveznice i druge finansijske instrumente.

Do sada je najveći dio pritiska naginjao na negativnu stranu knjige nekretnina. Otkako je Fed prošlog marta počeo da povećava kamatne stope, prosječna stopa na 30-godišnju hipoteku s fiksnom kamatnom stopom porasla je, iako neravnomjerno, sa 2.8% na preko 6.0%. Budući da je ovaj potez više nego udvostručio troškove izdržavanja hipoteke, nije ni čudo što je kupovina pretrpjela. Prodaja novih domova, kako je pratilo Ministarstvo trgovine, pala je za 39% u odnosu na maksimum od prošlog januara do jula, poslednjeg perioda za koji su dostupni podaci. Uslijedila je izgradnja. Početak izgradnje novih domova na nacionalnom nivou pao je za 19% u odnosu na najviši nivo prošlog februara. Cene kuća su takođe omekšale. Srednja cijena postojeće kuće prodate u Sjedinjenim Državama pala je za 2.2%, prema Nacionalnoj asocijaciji posrednika za nekretnine (NAR), sa 420,000 dolara u junu na 410,600 dolara prošlog jula, posljednjeg perioda za koji udruženje nudi brojku.

Fed obećava da će povećati ovaj negativni pritisak u narednim mjesecima. Predsjedavajući Jerome Powell, razumljivo, odbio je reći koliko tačno i koliko brzo namjerava podići kamatne stope, ali se obavezao da će nastaviti s takvim koracima onoliko dugo koliko je potrebno da se inflacija stavi pod kontrolu. Ukoliko se naciji ne posreći i inflacija se sama od sebe ne smanji, moraće da uradi mnogo više nego što je već uradio. Uzmite u obzir da s inflacijom od 7-8% i jednogodišnjim kamatnim stopama od 1-3%, zajmoprimci otplaćuju kredit sa dolarima koji su izgubili znatno više u stvarnoj kupovnoj moći od kamate koju daju zajmodavcu. To jedva da doprinosi zaustavljanju toka zahtjeva za kreditima koji izazivaju inflaciju.

Ali čak i dok vjerovatne radnje Fed-a povećavaju troškove hipoteka i shodno tome intenziviraju negativne utjecaje na stanovanje, želja da se inflacija zaštiti nekretninama će sve više dolaziti u igru. Ljudi će učiniti sve što mogu da kupe, uprkos rastu troškova, jer će vlasništvo nad kućom, bilo direktno ili uz pomoć hipoteke s fiksnom kamatnom stopom, stabilizirati jedan važan dio kućnih budžeta, veliki mamac u okruženju kada inflacija podiže sve ostali troškovi života. Štaviše, nekretnine će vjerovatno rasti barem u tandemu s općom stopom inflacije, čineći ih privlačnijim zalihama bogatstva od recimo obveznica, čije će cijene pasti sa svakim povećanjem kamatnih stopa i dionica, što će pretrpjeti nepovoljne kalkulacije vrednovanja zbog rastućih kamatnih stopa, kao i neizbežne neizvesnosti izazvane opštim pritiscima cena.

Ove snage su svakako prevladale tokom posljednje velike inflacije 1970-ih i 1980-ih. Između 1970. i 1990. indeks potrošačkih cijena u ovoj zemlji u prosjeku je rastao 6.2 posto godišnje. Fiksne stope na hipoteku porasle su sa oko 7.3 posto u 1970. na preko 13 posto do 1985. godine, podižući trošak izdržavanja hipoteke za skoro 80 posto. Za one koji su potpuno posedovali svoje kuće ili su im hipotekarne stope bile zaključane, ovo nije značilo ništa, ali je bilo veoma važno budućim kupcima. Ipak, uprkos značajnom rastućoj stopi hipotekarnih kredita nametnutih pri kupovini, srednja cijena kuće prodate u Sjedinjenim Državama porasla je za to vrijeme sa 23,900 dolara na 125,000 dolara, što predstavlja povećanje od 8.6 posto godišnje i povrat na uloženo 2.4 procentna poena. godine veći od inflacije i bolji od većine drugih vozila dostupnih investitorima.

Naravno, rastući troškovi hipoteke tokom ovog vremena ograničavali su kupce koji traže zaštitu od inflacije nekretnina, a oni će to učiniti u sadašnjem okruženju. Ali umjesto da jednostavno otjeraju ljude, historija sugerira da će kupci vjerovatno pomjeriti distribuciju cijena naniže. Budžetska ograničenja nametnuta rastućim troškovima finansiranja natjerat će ljude da ne odlaze, već da se zadovolje s manje kuće na možda manje raskošnoj lokaciji. Ovaj efekat je već vidljiv u podacima Ministarstva trgovine. Prošlog decembra, kada su stope na hipoteke još bile niske, a zabrinutost za inflaciju tek počela, nesrazmjeran broj prodaja dogodio se na višem kraju distribucije cijena. Iako je srednja cijena kuće koju prati NAR iznosila oko 360,000 dolara, jedna trećina kupovina kuće u cijeloj zemlji dogodila se na preko 500,000 dolara. Samo 29% domaćih kupovina dogodilo se po cijenama blizu medijane. Sa porastom hipotekarnih stopa, došlo je do pomaka u distribuciji cijena naniže. Od jula, oko 83% kupovina se dogodilo po cijenama koje su usko grupisane oko srednje cijene.

Ovaj početni obrazac će vjerovatno postati ekstremniji kasnije ove godine i 2023. Mogao bi se produžiti i na duže u slučaju da inflacija potraje. Prodaja po vrlo vrhunskim cijenama će se bez sumnje održati. Pristupačnost znači manje onima koji kupuju u tom rasponu, dok ti isti ljudi imaju snažnu potrebu da zaštite bogatstvo od gubitaka na finansijskim tržištima i od drugih razaranja inflacije. Drugi koji su nekada mogli da dostignu zbog niskih hipotekarnih stopa trgovaće se bliže srednjoj ceni, dok će oni koji su uvek morali da kupuju na donjem kraju distribucije cena biti izbačeni sa tržišta. Negativni pritisci će ograničiti prodaju i izgradnju i zadržati rast cijena, ali manje nego što bi se moglo sugerirati jednostavnim pogledom samo na troškove financiranja.