Šta se dešava sa cijenama nekretnina kako padaju hipotekarne stope

Američko stambeno tržište ohladio prilično dramatično prošle godine, nakon što su se stope na hipoteke više nego udvostručile u odnosu na istorijski minimum. Cijene kuća, međutim, bile su ljepljivije.

Cijene su počele padati prošlog juna, ali su i dalje više nego prije godinu dana. Sada, kako se čini da se potražnja vraća na tržište, zbog neznatnog pad hipotekarnih stopa, cijene se povlače.

U decembru, najnovije čitanje, američke cijene kuća bili su veći za 6.9%. iz godine u godinu, prema CoreLogic-u. To je bila najniža godišnja stopa apresijacije od kasnog ljeta 2020. Prošlog aprila, godišnja apresijacija cijena dostigla je 20%.

Pad cijena kuća se odražavao slabija stambena potražnja, kako su se inflacija, otpuštanje radnih mjesta i neizvjesnost u privredi gomilali na barijeru koju postavljaju više stope na hipoteke. Ali stope na hipoteke počele su da padaju u decembru, a cijene su odmah reagovale. Zahlađenje se nastavilo, ali ne toliko kao prethodnih mjeseci.

“Iako su cijene nastavile da padaju od novembra, stopa pada je bila niža od one koju smo vidjeli ljeti i još uvijek predstavlja kumulativni pad cijena od samo 3% u odnosu na vrhunac prošlog proljeća”, rekla je Selma Hepp, glavni ekonomist u CoreLogic-u.

Hepp napominje da neka od prigradskih područja koja su postala popularna tokom prvih godina pandemije i gdje su cijene naglo porasle sada doživljavaju veće korekcije. Ali ne očekuje da će to dugo trajati.

“Dok će usporavanje cijena vjerovatno trajati do proljeća 2023., kada će tržište vjerovatno doživjeti neke padove u odnosu na prethodnu godinu, nedavno smanjenje hipotekarnih stopa stimuliralo je potražnju kupaca i moglo bi rezultirati optimističnijom sezonom kupovine kuće nego što su mnogi očekivali, “, rekao je Hepp.

Mjesečno istraživanje raspoloženja za kupovinu kuće iz Fannie Mae je pokazao porast u januaru treći mjesec zaredom. Potrošači koji su ispitani rekli su da i dalje očekuju da će cijene ili pasti ili se sniziti u narednoj godini, ali je udio onih koji smatraju da je dobro vrijeme za prodaju kuće porastao na 59% sa 51%.

Više zaliha na tržištu bi pomoglo da se više kupaca vrati na tržište. Anegdotski, agenti za nekretnine izvještavaju o porastu na proljetnom tržištu koji je ranije od uobičajenog, pri čemu su otvorene kuće bilježile veći promet u posljednjih nekoliko sedmica. Neki su također prijavili povratak ratova nadmetanja.

Domaći graditelji također prijavljuju povećanu potražnju. Osjećanje graditelja kuća u januaru je poraslo za prvi put u 12 meseci, saopštila je Nacionalna asocijacija graditelja kuća. Graditelji su prijavili povećanje trenutne prodaje, prometa kupaca i očekivanja prodaje u narednih šest mjeseci. Niže hipotekarne stope pokreću novu potražnju.

„S obzirom da se očekuje da će hipotekarne stope nastaviti niže kasnije ove godine, očekuje se da će se uslovi pristupačnosti poboljšati, a to će povećati potražnju i vratiti više kupaca na tržište“, rekao je glavni ekonomista NAHB-a Robert Dietz.

NAHB-ov indeks pristupačnosti kuće počeo je ove godine na najnižem nivou otkako je počeo pratiti metriku prije deset godina. Ali niže stope počinju to da preokreću.

Ako cijene nekretnina nastave opadati po prosječnoj stopi koju su imale u proteklih šest mjeseci, godišnji rast cijena stanova bi konačno mogao postati negativan u naredna tri mjeseca, prema novom izvještaju Black Knighta. Sada je potrebno skoro 600 USD (+41%) više da bi se izvršila mjesečna otplata hipoteke na kuću s prosječnom cijenom koristeći hipoteku za 20% nižu na 30 godina nego u isto vrijeme prošle godine.

Zahtjevi za hipoteku za kupovinu kuće, najaktualniji pokazatelj potražnje, rasli su tokom januara i prve sedmice februara, iako je još uvijek niži nego u istom periodu prije godinu dana, kada su stope bile skoro upola manje od sadašnjih.

“Možemo vidjeti definitivne znakove januarskog porasta kupovnih kredita po nižim stopama i nešto nižim cijenama nekretnina”, rekao je Ben Graboske, predsjednik Black Knight Data and Analytics. „Ali pristupačnost još uvijek drži veliki dio tržišta.”