Šta predstoji za stanovanje u 2023.: usporavanje i zaustavljanje za jednu porodicu

Još u januaru 2020. prepustio sam se predviđanju ne samo o 2020. godini, ali za celu deceniju. Nekako sam propustio globalnu pandemiju i gašenje koje je trebalo da se dogodi samo nekoliko nedelja kasnije. Dakle, s nekim strepnjom ponovno uskačem s mislima o godini koja je pred nama uz pomoć članka u Wall Street Journalu koji pregleda podatke iz trećeg kvartala 2022. Jednostavno rečeno, tržište nekretnina je već počelo usporavati i smrznuti će se do zaustavljanje u prvoj polovini 2023. Ono što slijedi ovisit će o tome šta će kupci u gotovini raditi sa svojim novcem i da li vlade donose pametne odluke ili pogoršavaju stvari.

Priča Wall Street Journala (The Journal). ima naslov o ponašanju velikih investitora na stambenom tržištu, ali na kraju pokriva ključne podatke relevantne za formiranje slike stambene ekonomije, posebno jednoporodičnog vlasništva i iznajmljivanja. Vlasništvo je postalo nešto kao opsesija među nekim zagovornicima i posebno u luci Cincinnati koji ima otvorio kampanju protiv onoga što naziva "institucionalnim investitorima" ili "korporativnim investitorima".

Istakao sam da je to bizaran pokušaj, pokušavajući zaustaviti ulaganje u stambene prostore za iznajmljivanje kupovinom stanova novcem od prodaje obveznica investitorima. The Journal ističe da je „kupovina kuća od strane investitora pala za 30% u trećem kvartalu, što je znak da je rast u stope zaduživanja a visoke cijene kuća koje su tradicionalne kupce gurnule na marginu uzrokuju da se i ove firme povuku.” Možda će ovo ohladiti i regulatorni žar oko ovog pitanja.

Ali podaci pokazuju da je sveukupno došlo do „pada ukupne prodaje kuća, koja je pala uz brzi rast hipotekarnih stopa“. Kupovina obiteljskih kuća od strane investitora često je u svrhu njihove sanacije i pretvaranja u stambene objekte za iznajmljivanje. The Journal priča otkriva da, Rast rente je takođe počeo da usporava. Iznajmljivanje porodičnih kuća poraslo je 10.1% u odnosu na isti period prošle godine u septembru, u odnosu na 13.9% u aprilu, prema podacima stambene kompanije CoreLogicCLGX
.” Ovo je još uvijek “jače nego na tržištu stanova”. Priča kaže da se tržište iznajmljivanja obiteljskih kuća zadržalo jer iznajmljivači te vrste imaju više novca. Ovo nije nužno slučaj. Često manji investitori stiču kuće na isti način kao i veći, a oni često opslužuju veće porodice sa manje novca.

Ali istina je i da su ti stambeni provajderi "suočavati se s vjetrovima zbog rastućih procjena poreza na imovinu koje su došle uz enormno povećanje cijene nekretnina." Prošlogodišnja kupovna pomama podigla je vrijednost imovine, vršeći pritisak na vlasnike ne samo sa višim procjenama, već da prodaju vlasnicima, ljudima koji su htjeli kupiti, a ne iznajmljivati.

Sve se to događa u vrijeme kada, kao u Cincinnatiju, „veliki iznajmljivači su pod većim nadzorom saveznih i lokalnih vlada." Već sam se bavio pitanjima vlasništva negdje drugdje, ali evo gdje sva ova pozadina pomaže u formiranju osnove mojih nagađanja o tome šta je pred nama ove godine. Kako kupci otkrivaju da si ne mogu priuštiti kupovinu zbog visokih kamata, a prodavači ne mogu pronaći kupce koji mogu platiti dovoljno, bit će mnogo vlasnika u nevolji, posebno ako krene recesija i ljudi počnu gubiti posao.

Kao i 2008. i 2009. godine, ljudi koji imaju gotovinu naći će se u poziciji da riješe ovaj problem kupovinom mnogo zemljišta i stanova, pa čak i projekata koji su u izgradnji ili se danas finansiraju. Priča iz Journala to potvrđuje za veće investitore za koje sugeriše da „spremaju velika sredstva za kupovinu kuća. Kompanija JP Morgan za upravljanje imovinom saopštila je ovog mjeseca da je osnovala zajedničko ulaganje sa iznajmljenim iznajmljivačem Haven Realty Capital za kupovinu i razvoj kuća od milijardu dolara.” To bi učinilo da "tradicionalnim kupcima bude teško da iskoriste prednost". Možeš to reći ponovo!

Kako jeftin novac nestaje, a ljudi gube poslove, mnogi će – uključujući programere i građevinare – očajnički želeti da spasu. Na drugom mestu sam istakao, stambeno tržište neće proizvesti mnogo stanova 2023.; jednostavno će biti previše rizično pokretati bilo kakve projekte u okruženju koje je opisano u priči o Žurnalu. Kako se proizvodnja zaustavlja, a oni koji imaju gotovinu kupuju zemljište, stambene objekte i projekte, gradovi će posebno biti spremni za ogromno povećanje cijena kada se potražnja vrati bilo kasnije tokom godine ili 2024. godine.

Lokalne vlasti će vjerovatno učiniti dvije stvari. Prvo, kao u Sinsinatiju, oni će biti u iskušenju da kazne investitore ili druge koji kupuju nekretnine gotovinom. Ovo neće pomoći, ali će budućnost učiniti mračnijom. Otjerati investitore jednostavno će značiti ovrhe i bankrot za prekomjerno proširena preduzeća i vlasnike, što dodatno šteti snabdijevanju. Ni banke neće imati sreće sa selidbom nekretnina. Druga stvar koju će neki gradovi učiniti je ništa. Iako ovo neće pogoršati buduću situaciju, jednostavno će utrti put panici kasnije kada cijene porastu jer je opskrba napeta.

Ono što gradovi sada mogu i trebaju učiniti je suspendirati sve propise koji nisu relevantni za zdravlje i sigurnost, ubrzati izdavanje dozvola na dramatičan način i iskoristiti sve resurse koje imaju da ulože u završetak problematičnih projekata. Lokalne samouprave bi takođe mogle da otkupe zemljište po povoljnoj ceni, a zatim da se okrenu kasnije, predajući zemljište Community Land Trust kada se tržište vrati.

Gradovi koji imaju određeni uvid i dopuštaju sebi fleksibilnost pobijedit će u budućem oporavku, omogućavajući sebi da ukažu na pristupačnost kao ključ za privlačenje novih poslova. Oni koji ništa ne rade ili insistiraju na napadu na investitore ili nametanju novih pravila, naći će se, predvidljivo, sa inflacijom na tržištu nekretnina. Ovo neće naštetiti investitorima koji će zaraditi novac, ali će naštetiti ljudima koji se bore da sastave kraj s krajem i videće da im bogatstvo zaostaje kako drugi rastu.