Ovaj članak je prvobitno objavljen na bankrate.com.
Federalne rezerve podigle su kamatne stope sedmi put zaredom ove godine. Ovaj put, međutim, povećanje je manje: predsjednik Fed-a Jerome Powell najavio je povećanje stope federalnih fondova za pola poena 14. decembra, što je manje u odnosu na povećanje od tri četvrtine poena na posljednjih nekoliko sastanaka. Ipak, the zadnji put je podigla stope za isto toliko u jednoj godini bilo je 1980-ih.
U nastojanju da obuzda besnu inflaciju, Fed je povećao kamatne stope za četvrtinu poena u martu 2022., a zatim za pola poena u maju. To ih je još više podiglo u junu tri četvrtine procentnog poena - što je u to vrijeme bilo najveće povećanje stope Fed-a od 1994. - i nastavilo se sa istim tokom jula, septembra i novembra.
Povećanja su osmišljena da rashlade ekonomiju koja je bila u plamenu nakon oporavka od recesije koronavirusa 2020. Taj dramatičan oporavak uključio je usijano tržište nekretnina koje karakteriziraju rekordno visoke cijene kuća i mikroskopski nivoi zaliha.
Međutim, od kasnog ljeta tržište nekretnina pokazalo je znakove zahlađenja, uz usporavanje aprecijacije na nacionalnom nivou i čak pad cijena na mnogim tržištima. A cijene nekretnina nisu vođene samo kamatnim stopama već i složenom mješavinom faktora — tako da je teško predvidjeti kako će napori Fed-a utjecati na tržište nekretnina.
„Stambena recesija je stigla“, kaže Marty Green, direktor hipotekarne advokatske firme Polunsky Beitel Green. “Sada je veliko pitanje koliko se brzo širi na ostatak ekonomije.”
Više cijene predstavljaju izazov i za kupce kuća, koji moraju da se nose sa većim mjesečnim plaćanjima, i za prodavce, koji imaju manju potražnju i/ili nižu ponudu za svoje domove.
„Kumulativni efekat ovog oštrog rasta stopa ohladio je tržište nekretnina i doveo do usporavanja privrede, ali nije učinio mnogo na smanjenju inflacije“, kaže Greg McBride, CFA, glavni finansijski analitičar Bankrate-a.
Kako Fed utiče na stope hipoteka
The Federalne rezerve ne postavlja stope na hipoteke, a odluke centralne banke ne pokreću hipoteke tako direktno kao druge proizvode, kao npr. štedni računi i CD stope. Umjesto toga, hipotekarne stope imaju tendenciju da se kreću u korak sa 10-godišnjim prinosima na trezor.
Ipak, ponašanje Fed-a daje opšti ton stope hipoteke. Hipotekarni zajmodavci i investitori pažljivo prate centralnu banku, a pokušaji hipotekarnog tržišta da protumače postupke Fed-a utiču na to koliko plaćate za svoj stambeni kredit.
Decembarsko povećanje stope bilo je sedmo povećanje u 2022. godine u kojoj su se hipotekarne stope divlje ljuljale sa 3.4 posto u januaru pa sve do 7.12 posto u oktobru prije nego što se ponovo smanjio. „Takva povećanja umanjuju pristupačnost kupovine, što dodatno otežava niže prihode i kupci prvi put za kupovinu kuće,” kaže Clare Losey, pomoćnica ekonomiste istraživanja u Texas Real Estate Research Center na Texas A&M univerzitetu.
Koliko hipotekarne stope utiču na potražnju za stanovanjem?
Nema sumnje da su rekordno niske stope na hipoteke pomogle da se podstakne stambeni bum 2020. i 2021. Neki misle da je to bio jedini najvažniji faktor u guranju tržišta stambenih nekretnina u preopterećenje.
Sada kada su stope porasle više nego što su bile u dvije decenije, kako će to utjecati na prodaju i cijene kuća? „Hipotekarne stope [su] uzrokovale da se aktivnost refinansiranja efektivno zaustavi i aktivnost kupovine kuće značajno uspori“, kaže Mike Fratantoni, glavni ekonomista Udruženja hipotekarnih bankara. Ne samo da je prodaja usporila, već ekonomisti očekuju pad cijena od nekoliko procentnih poena do više od 20 procenata.
Ipak, dugoročno gledano, cijene nekretnina i prodaja kuća imaju tendenciju da budu otporne na rastuće stope hipoteka, kažu ekonomisti za stanovanje. To je zato što pojedinačni životni događaji koji podstiču kupovinu kuće — rođenje deteta, brak, promena posla — ne odgovaraju uvek na odgovarajući način ciklusima hipotekarnih stopa.
Istorija to potvrđuje. U 1980-im, hipotekarne stope su porasle čak 18 posto, a Amerikanci su i dalje kupovali kuće. Tokom 1990-ih, stope od 8 do 9 posto bile su uobičajene, a Amerikanci su nastavili da kupuju kuće. U toku balon za stanovanje od 2004. do 2007., hipotekarne stope su bile više nego danas — a cijene su skočile.
Dakle, trenutno usporavanje može biti više od pregrijanog tržišta povratak u normalu a ne signal nekog početni sudar. “Kombinacija povišenih hipotekarnih stopa i naglog rasta cijena nekretnina u posljednjih nekoliko godina uvelike je smanjila pristupačnost,” kaže Fratantoni. “Vatilnost koja se vidi u hipotekarnim stopama trebala bi se smanjiti kada inflacija počne usporavati i kada se ukaže vršna stopa za ovaj ciklus povećanja.”
Za sada, međutim, tržište nekretnina ostaje teško za kupce. „Stambeni sektor je najosjetljiviji na promjene politike kamatnih stopa Federalnih rezervi i doživljava najneposrednije posljedice,“ kaže glavni ekonomista NAR Lawrence Yun. “Mekoća u prodaji kuća odražava ovogodišnje eskalirajuće stope na hipoteke.”
Yun kaže prosek mjesečna otplata hipoteke skočio je za 28 posto u protekloj godini, malo šoka koji će sigurno odjeknuti kroz stambenu ekonomiju. „Očekujem da će se tempo apresijacije cijena usporiti kako se potražnja hladi i kako se ponuda donekle poboljšava zbog više izgradnje kuća“, kaže on.
U stvari, Nacionalna asocijacija posrednika u prometu nekretninama (NAR) kaže da pritisak na stambene objekte već popušta kako potražnja opada. Inventar kuća za prodaju porastao je na a 3.3-mjesečna nabavka u oktobru, u poređenju sa rekordno niskom snabdijevanjem od 1.6 mjeseci u januaru.
Sljedeći koraci za zajmoprimce
Evo nekoliko savjeta kako se nositi s klimom rastućih kamatnih stopa:
Kupujte okolo za hipoteku. Savvy shopping može vam pomoći da pronađete stopu bolju od prosjeka. Uz usporavanje buma refinansiranja, zajmodavci su željni vašeg poslovanja. „Provođenje online pretraživanja može uštedjeti hiljade dolara pronalaženjem zajmodavaca koji nude niže stope i konkurentnije naknade“, kaže McBride.
Budite oprezni sa oružjem. Hipoteke sa podesivom stopom postaju sve primamljivije, ali McBride kaže da bi se zajmoprimci trebali držati podalje. „Nemojte upasti u zamku da koristite hipoteku sa podesivom stopom kao štaku pristupačnosti“, kaže McBride. “Malo je na putu do uštede unaprijed, u prosjeku od samo pola procentnog poena za prvih pet godina, ali rizik od viših stopa u narednim godinama je veliki. Novi podesivi hipotekarni proizvodi su strukturirani tako da se mijenjaju svakih šest mjeseci, a ne svakih 12 mjeseci, što je ranije bilo uobičajeno.”
Razmislite o HELOC-u. dok refinansiranje hipoteke je na jenjavanju, mnogi vlasnici kuća se okreću kreditnim linijama za vlasnički kapital (HELOC) za tapping home equity.
Ova je priča prvobitno predstavljena fortune.com
Više od Fortune:
Ljudi koji su preskočili vakcinu protiv COVID-a izloženi su većem riziku od saobraćajnih incidenata
Elon Musk kaže da je to što su me izviždali obožavatelji Davea Chapellea "bilo prvo za mene u stvarnom životu" sugerirajući da je svjestan da stvara negativnu reakciju
Gen Z i mladi milenijalci pronašli su novi način da priušte luksuzne torbice i satove - živeći s mamom i tatom
Pravi grijeh Meghan Markle koji britanska javnost ne može oprostiti – a Amerikanci ne mogu razumjeti
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html