Šta je 'Zombi dug?' Zašto se vlasnici kuća suočavaju sa ovrhom starih hipoteka.

Rose Prophete je mislila da je drugi hipotekarni kredit za njen dom u Bruklinu riješen prije otprilike deset godina - sve dok nije dobila papire u kojima se tvrdi da duguje više od 130,000 dolara.

“Bila sam šokirana”, rekla je Prophete, koja je refinansirala svoju dvoporodičnu kuću 2006. godine, šest godina nakon što je stigla sa Haitija. “Te ljude čak i ne poznajem jer me nikada nisu kontaktirali. Nikada me nisu zvali.”

Prophete je dio vala vlasnika kuća koji kažu da su bili zaslijepljeni početkom postupaka ovrhe nad njihovim domovima zbog drugih kredita koji su podignuti prije više od jedne decenije. Trustovi i serviseri za hipotekarne kredite koji stoje iza tih akcija kažu da su krediti kasnili prije nekoliko godina.

Neki od ovih vlasnika kuća kažu da nisu ni znali da imaju drugu hipoteku zbog zbunjujućih struktura kredita. Drugi su vjerovali da su njihovi drugi zajmovi uplaćeni uz prve otplate hipoteke ili oprošteni. Obično kažu da godinama nisu dobijali izjave o svojim drugim kreditima dok su otplaćivali prve hipoteke.

Sada im je rečeno da krediti ipak nisu mrtvi. Umjesto toga, oni su ono što kritičari nazivaju “zombi dug” — stari krediti s novim akcijama naplate.

Tržište stanova: U očekivanju pada prodaje kuća četvrti mjesec zaredom

Vijesti o hipotekarnim stopama: Najnovije povećanje kamatnih stopa FED-a navelo je stručnjake da razmišljaju hoće li stope na hipoteke pasti za 'još godinu ili dvije'

Prvi put na tržištu nekretnina?: 15+ uslova nekretnina koje biste trebali znati, od FICO do escrow-a

Da li treba da platim zombi dug?

Iako nijedna federalna vladina agencija ne prati broj postupaka ovrhe na druge hipoteke, advokati koji pomažu vlasnicima kuća kažu da su oni porasli posljednjih godina. Advokati kažu da su mnogi krediti u vlasništvu kupaca problematičnih hipoteka i da se za njima sada traga jer je vrijednost kuće porasla i ima više kapitala u njima.

“Oni su ih držali, nemaju nikakvu komunikaciju sa zajmoprimcima,” rekla je Andrea Bopp Stark, advokat Nacionalnog centra za zaštitu potrošača sa sjedištem u Bostonu. “A onda odjednom izlaze iz stolarije i prijete zapljenom jer sada ima vrijednost. Oni mogu oduzeti imovinu i stvarno dobiti nešto nakon što se prve hipoteke otplate.”

Priča se nastavlja

Advokati vlasnika kredita i kompanija koje ih opslužuju tvrde da traže legitimno dug, bez obzira u šta zajmoprimac vjerovao. I kažu da postupaju legalno da to traže.

Kako se to dogodilo?

Sudske radnje sada se mogu pratiti do kraja stambenog buma ranije ovog veka. Neki uključuju kreditne linije za vlasnički kapital. Drugi potiču od kredita “80/20” u kojima su kupci stanova mogli uzeti prvi kredit koji pokriva oko 80% kupovne cijene, a drugi kredit koji pokriva preostalih 20%.

Dijeljenje kredita omogućilo je zajmoprimcima da izbjegnu velika učešća. Ali drugi krediti bi mogli nositi kamate od 9% ili više i balon plaćanja. Zagovornici potrošača kažu da su zajmovi — od kojih mnogi potiču od otkad diskreditiranih zajmodavaca — uključivali predatorske uslove i da su se prodavali u zajednicama obojenih boja i četvrtima s nižim prihodima.

Porast broja ljudi koji kasne sa otplatom hipoteka nakon što je počela velika recesija uključio je vlasnike kuća sa drugim kreditima. Oni su bili među ljudima koji su iskoristili programe modifikacije saveznih kredita, refinansirali ili proglasili bankrot kako bi pomogli da zadrže svoje domove.

U nekim slučajevima, prvi krediti su izmijenjeni, ali drugi nisu.

Koliko godina do oprosta duga?

Neke druge hipoteke su u to vrijeme bile „otplaćene“, što znači da je povjerilac prestao da traži isplatu. To ne znači da je zajam oprošten. Ali to je bio utisak mnogih vlasnika kuća, od kojih su neki očigledno pogrešno shvatili strukturu kredita 80/20.

Drugi zajmoprimci kažu da su imali poteškoća da dobiju odgovore o svojim drugim kreditima.

U oblasti Majamija, pastor Carlos Mendez i njegova supruga Lisset Garcia potpisali su izmjenu svoje prve hipoteke 2012. godine, nakon što su finansijske poteškoće dovele do propuštenih plaćanja i podnošenja zahtjeva za bankrot. Par je kupio kuću u Hialeahu 2006. godine, dvije godine nakon dolaska sa Kube, i tamo podigao svoje dvije kćeri.

Mendez je rekao da nisu mogli dobiti odgovore o statusu svoje druge hipoteke od banke i na kraju im je rečeno da je dug poništen ili da će biti poništen.

Zatim su 2020. godine dobili papire o ovrsi od drugog vlasnika duga.

Njihov advokat, Ricardo M. Corona, rekao je da im je rečeno da duguju 70,000 dolara za dospjela plaćanja plus 47,000 dolara glavnice. Međutim, on je rekao da evidencija pokazuje da je kredit otpisan 2013. godine i da vlasnici kredita nemaju pravo na otplatu kamata iz godina kada par nije primao periodične izjave. Slučaj je na čekanju.

"Uprkos svemu, borimo se i vjerujemo pravdi, čuvamo svoju vjeru u Boga, tako da možemo riješiti ovo i zadržati kuću", rekao je Mendez na španskom.

Drugi krediti su pakovani i prodavani, neki više puta. Strane iza sudskih postupaka koji su sada pokrenuti radi naplate novca često su investitori koji kupuju takozvane hipotekarne kredite u nevolji uz velike popuste, kažu zagovornici. Mnogi od kupaca dugova su društva sa ograničenom odgovornošću koja nisu uređena na način na koji su to velike banke.

Tužitelj u tužbi na dom Mendeza i Garsije naveden je kao Wilmington Savings Fund Society, FSB, "ne u svom individualnom svojstvu, već isključivo kao povjerenik za BCMB1 Trust."

Glasnogovornica Wilmingtona rekla je da djeluje kao povjerenik u ime mnogih trustova i da "nema ovlasti u pogledu upravljanja nekretninama u portfelju". Napori da se pronađe neko povezano sa BCMB1 Trust-om da odgovori na pitanja nisu bili uspješni.

Neki ljudi koji se suočavaju sa ovrhom podnijeli su vlastite tužbe pozivajući se na savezne zahtjeve koji se odnose na periodične izjave ili druge zakone o zaštiti potrošača. U Džordžiji, žena kojoj je suočena ovrha tvrdila je na saveznom sudu da nikada nije primala periodične obavijesti o svojoj drugoj hipoteci ili obavještenja kada je ona prebačena na nove vlasnike, kako to zahtijeva savezni zakon. Slučaj je riješen u junu pod povjerljivim uslovima, prema sudskim podnescima.

Kako da se riješim zombi duga?

U New Yorku, Prophete je jedan od 13 tužitelja u saveznoj tužbi tvrdeći da se hipotekarni dug traži nakon šestogodišnjeg roka zastare New Yorka, što je rezultiralo kršenjem saveznog i državnog zakona.

“Mislim da ono što ga čini tako pogubnim je to što su to vlasnici kuća koji su radili veoma naporno da bi postali aktuelni sa svojim kreditima”, rekla je Rachel Geballe, zamjenica direktora u Brooklyn Legal Services, koja vodi sudski spor s The Legal Aid Societom. “Mislili su da se brinu o svojim dugovima.”

Optuženi u tom predmetu su serviser kredita SN Servicing i advokatska firma Richland and Falkowski, koja je zastupala hipotekarne fondove uključene u sudske radnje, uključujući BCMB1 Trust, navodi se u tužbi. U podnescima, tuženi osporavaju tužiočevo tumačenje zastarelosti, navode da su pravilno postupili i traže da se tužba odbije.

“Tužbe u raznim radnjama naplate hipoteke su istinite i ne obmanjuju ili obmanjuju”, napisao je advokat Daniel Richland u pismu sudiji. “Tužiočevi navodi su, naprotiv, neuvjerljivi i stoga opravdavaju odbacivanje.”

Doprinijele su spisateljica Associated Press Claudia Torrens i istraživačica Jennifer Farrar.

Ovaj članak izvorno se pojavio u SAD-u DANAS: Šta je 'Zombi dug?' Vlasnici kuća se suočavaju sa ovrhom na stare hipoteke.