Tokom 35 godina, finansijski planer Harold Evensky posmatrao je klijente kako se redovno povlače u kuće za odmor, uživajući u mirnim plažama ili planinama i radosti porodičnih okupljanja. I prije nego što se penzionisao prije tri godine, mislio je da će slijediti njegov primjer.
Ali on i njegova supruga Deena promijenili su mišljenje kada je došlo vrijeme, odlučivši da imaju samo jedan dom, u blizini Texas Tech univerziteta u Lubbocku, gdje su predavali finansijsko planiranje. Umjesto da ulože stotine hiljada dolara u drugu kuću, sačuvali su novac za putovanja, iznajmljivanje na nekoliko mjeseci godišnje u Key Westu, Florida, i penzionerske popuste koje bi se mogle neočekivano pojaviti.
„Novcem koji biste uložili u kuću možete kupiti mnogo odmora sa pet zvezdica“, kaže Evensky. Osim toga, čuva gotovinu za neočekivana finansijska opterećenja, bilo velike medicinske troškove ili medvjeđe tržište.
Mnogi ljudi kupuju penzionerske kuće i kuće za odmor bez razmišljanja o kompromisima ili ne radeći na matematici. No, financijski stručnjaci kažu da to može biti greška, posebno nakon buma cijena nekretnina u posljednjih nekoliko godina i bezbrojnih troškova vlasništva koji se mogu povećati.
Newsletter Prijava
penzionisanje
Barron's vam donosi planiranje odlaska u penziju i savjete u tjednom pregledu naših članaka o pripremi za život nakon posla.
Tokom prva četiri mjeseca 2021. godine, prodaja kuća za odmor porasla je 57% u odnosu na prethodnu godinu, prema Nacionalnoj asocijaciji posrednika u prometu nekretninama. Udio ukupnih kuća kupljenih za odmor bio je 6.7%, u poređenju sa 5% u 2019. Uslijedio je skok cijena, s prosječnom cijenom kuće u zemlji za 19.1% u januaru u odnosu na godinu ranije, prema Indeksu cijena kuća CoreLogic; cijene u mnogim destinacijama za odmor po toplom vremenu porasle su za skoro 30% prošle godine.
Iako se ljudi često fokusiraju na cijenu drugog doma, važno je uzeti u obzir trošak vlasništva i sporedne troškove. Vlasnici mogu imati dvije hipoteke, a plaćat će osiguranje, porez na imovinu, komunalije i održavanje za dvije kuće, između ostalog, kao što su naknade udruženja vlasnika kuća. Dodatna hipoteka može natjerati penzionera da povuče toliko novca iz IRA-e da će godišnji porezi na dohodak i premije za Medicare porasti.
Dakle, kada ljudi pitaju finansijske planere mogu li sebi priuštiti drugi dom, savjetnik obično vodi troškove kuće i troškove vezane za dom putem softvera za planiranje kako bi osigurao da isplate sa računa za penzionisanje neće dovesti osobu u opasnost da ostane bez novca. prerano odlaze u penziju ili ih prisiljavaju da smanje druge želje.
Smjernica o potrošnji
Bez softvera za finansijsko planiranje, pojedinci mogu pogledati odluku pomoću jednostavnog pravila koje koristi Charles Farrell, investicijski savjetnik i upravljački partner Beacon Pointe Advisorsa u Denveru. Farrell poručuje ljudima koji su otišli u penziju ili su blizu penzije da ne koriste više od 10-15% svoje imovine za ulaganje za kupovinu kuće za odmor.
Pretpostavka je da bi bez drugog doma osoba mogla udobno da pokrije svoj životni stil svake godine koristeći socijalno osiguranje i godišnja povlačenja iz svog portfelja slijedeći sigurnu stopu povlačenja kao što je „pravilo od 4%“, ali osoba sa hipoteka, osiguranje i održavanje drugog doma možda neće imati dovoljno prostora za održavanje povlačenja na ili ispod 4% i mogli bi potkopati njihovo penzionisanje povlačenjem previše novca ako se tržište pokvari.
„Živjeti od povrata na portfelj može biti rizično“, kaže Farrell. „Ne želite da preterujete i da se uvlačite preko glave.”
Dakle, koristeći Farrellovo pravilo, ako osoba ima 3 miliona dolara ušteđevine za penziju, može kupiti kuću od 300,000 dolara, kaže Farrell. A ako bi osoba imala milion dolara, mogla bi priuštiti dom od 1 dolara, ali bi preuzela ozbiljan rizik ako bi ga povećala na 100,000 dolara.
Neki ljudi sebi govore da mogu prodati kuću ili uzeti iznajmljivače ako tržište padne, kaže Farrell, „ali obično ako berza pređe u medvjeđe tržište, padaju i vrijednosti kuće, a osoba možda neće moći prodati svoje Dom."
Na primjer, u finansijskoj krizi 2008. godine, kuće su pale za oko 30% na nacionalnom nivou, a kuće za odmor bile su teško pogođene. Srednja vrijednost kuće na jednom od najtoplijih tržišta za odmor u zemlji tada i sada, Cape Coral-Fort Myers, Florida, pala je na 115,127 dolara u 2012. sa 236,650 dolara u 2006., prije nego što se popela na 276,520 dolara u 2021., prema CoreLogic-u.
Izazovno i skupo
Ni upravljanje iznajmljivanjem nije lako niti jeftino: postoje dodatni troškovi osiguranja, porezi koji su povezani s poslovanjem i popravke. Kompanije za upravljanje mogu uzeti 20-35% prihoda. A vlasnici će možda morati da odustanu od najboljih termina najma radi sopstvenih planova za odmor.
Kao finansijski planer i ko-programer softvera IncomeConductor za izračunavanje prihoda za penziju, Phil Lubinski iz Denvera često je viđao stanodavce šokirane teškoćama iznajmljivanja i troškovima koje imaju. Jedan stanodavac koga poznaje potrošio je 35,000 dolara da počisti štetu od met laboratorije kojom je upravljao stanar, a vidio je drugog koji nije mogao pronaći stanare za stan nakon što je otkrio da se tamo dogodilo ubistvo.
"Iznajmljivanje kuće za odmor izgleda bolje na papiru nego što se često ispostavi", kaže Lubinski, koji je savjetovao ljude koji kupuju nekretninu za iznajmljivanje, ali nikada nije ulagao u nekretnine za iznajmljivanje. “To je previše problema.”
Piši [email zaštićen]