Britansko tržište nekretnina u opasnosti od velikog pada zbog straha od recesije

LONDON — Tržište nekretnina u Ujedinjenom Kraljevstvu možda je na ivici velikog pada, a neki promatrači tržišta upozoravaju na pad cijena do 30 posto jer podaci ukazuju na najveći pad potražnje od globalne finansijske krize.

Novi upiti kupaca nekretnina pali su u oktobru na najniži nivo od finansijskog kraha 2008., isključujući period tokom prvog zatvaranja Covid-19, najnovijeg Izvještavaju RICS stambeni geodeti prikazano prosle nedelje.

U međuvremenu, MSCI UK Quarterly Property Index, koji prati maloprodajnu, kancelarijsku, industrijsku i stambenu imovinu, opao za 4.3% u tri mjeseca do septembra, što označava najlošije rezultate sektora od 2009. godine.

Usporavanje tržišta označava odustajanje od dvogodišnjeg ludila u kupovini domova izazvanog pandemijom, sa transakcijama nekretnina u septembru pad od 32% na godišnjem nivou sa vrhunca 2021.

Ali kako era jeftinog novca blijedi, a Banka Engleske se udvostručuje povećanje stope za smanjenje inflacije da se suprotstavi haotičan mini-budžet, ekonomisti kažu da bi pad mogao biti akutniji nego što se mislilo.

„Iako se uveliko očekuje korekcija cijena kuća kao dio tekuće recesije, čini se da se odvija brže nego što se očekivalo“, napisao je Kallum Pickering, viši ekonomista u Berenbergu, o britanskom tržištu u četvrtak.

Investiciona banka sada vidi pad cijena nekretnina u Velikoj Britaniji za oko 10% do drugog kvartala 2023. Ali neki zajmodavci su manje optimistični.

Nationwide, jedan od najvećih provajdera hipoteka u Velikoj Britaniji, rekao je ranije ovog meseca da bi cijene kuća mogle pasti i do 30% u najgorem slučaju. U međuvremenu, najtmurnije procjene banaka Lloyds i Barclays za 2023. godinu ukazuju na pad od skoro 18 do preko 22 posto.

Zaista, cijene su na nekim mjestima već počele padati, prema stranici za pretragu nekretnina Rightmove, koja je u ponedjeljak objavila da prodavci smanjio cijene za 1.1% u oktobru, čime je prosječna cijena novoprodaje kuće iznosila 366,999 funti (431,000 dolara).

Velika Britanija nije sama. Rastuće kamatne stope, rastuća inflacija i ekonomski šok od ruskog rata u Ukrajini teško su opteretili globalno tržište nekretnina.

Nedavna analiza Oxford Economicsa pokazala je da će cijene nekretnina pasti devet od 18 naprednih ekonomija, s Australijom, Kanadom, Holandijom i Novim Zelandom među tržištima s najvećim rizikom od pada do 15%-20%.

„Ovo je najzabrinjavajuća perspektiva tržišta nekretnina od 2007. do 2008. godine, sa tržištima koja su pozicionirana između mogućnosti skromnog pada i mnogo strmijeg pada“, napisao je prošlog mjeseca Adam Slater, vodeći ekonomista u Oxford Economics.

Ali jedinstveni ekonomski pejzaž Ujedinjenog Kraljevstva stavlja ga u veći rizik od kašnjenja hipotekarnih kredita, prema Goldman Sachsu. Faktori u igri uključuju pogoršanje britanske ekonomske slike, osjetljivost stope neizmirenja obaveza na padove i kraće trajanje hipoteka u Velikoj Britaniji u odnosu na euro zonu i one u SAD.

„Gledajući po zemljama, vidimo relativno veći rizik značajnog porasta stopa kašnjenja hipotekarnih kredita u Ujedinjenom Kraljevstvu“, napisala je Julia Zhestkova, ekonomista u banci, u prošlosedmičnom izvještaju.

U međuvremenu, rastući rizici od nezaposlenosti - istorijski barometar stopa delinkvencije - doprinose pritisku na UK, za koju Goldman Sachs kaže da je "već u recesiji".

The Ekonomija Velike Britanije smanjena za 0.2% u trećem kvartalu 2022, najnoviji podaci o BDP-u pokazali su u petak. Daljnji uzastopni kvartal opadanja u tri mjeseca do decembra bi ukazivao na to da je Velika Britanija u tehničkoj recesiji.

Banka Engleske upozorila je ranije ovog mjeseca da se Velika Britanija sada suočava sa tim najduža recesija otkako su počeli rekordi prije jednog vijeka, a očekuje se da će pad potrajati sve do 2024.

Opisujući izglede kao "veoma izazovne", centralna banka je rekla da će se nezaposlenost vjerovatno udvostručiti na 6.5% tokom dvogodišnjeg pada, što će uticati na oko 500,000 radnih mjesta.

Takav skok nezaposlenosti mogao bi "značajno" povećati rizike za stambeno tržište tako što bi potencijalno stvorio talas prisilnih prodaja i ovrha, upozorio je Oxford Economics u svom izvještaju. Zaista, prema analizi Goldman Sachsa, za svaki jedan procentni poen povećanja stope nezaposlenosti u Ujedinjenom Kraljevstvu, hipoteka ima tendenciju porasta za preko 20 baznih poena nakon jedne godine.

„Ako bi nezaposlenost naglo porasla, opasnosti za stambena tržišta bi se znatno povećale“, rekao je Slater.

Ipak, veliki dio izgleda ovisit će o predstojećem fiskalnom izvještaju vlade u četvrtak, kada se očekuje da će ministar financija Jeremy Hunt predstaviti povećanje poreza i smanjenje potrošnje u iznosu od 60 milijardi funti (69 milijardi dolara) koje će teško utjecati na rast.

Neki stratezi su rekli da bi Hunt mogao odgoditi veliki dio ušteda do nakon sljedećih izbora — koji trebaju biti najkasnije do januara 2025. — u pokušaju da se privreda zaštiti tokom vrhunca recesije. Međutim, Hunt je bio iskren u upozorenju na buduće odluke koje “zamazu oči”.

Banka Engleske je, sa svoje strane, insistirala da će nastaviti da povećava stope, iako na potencijalno niži maksimum.

Ipak, čak i uz malo zastoja koji se očekuje za tržište nekretnina u kratkoročnom periodu, ekonomisti kažu da su rizici šoka koji će odjeknuti na širem finansijskom tržištu minimalni.

Veća regulacija i adekvatna kapitalizacija bankarskog sektora nakon finansijske krize ograničili su izloženost rizičnim hipotekama. U međuvremenu, većina stambenog duga pripada domaćinstvima sa razumnim rezervama štednje, rekao je Berenbergov Pickering.

„Vidimo ograničen rizik da će se korekcija na stambenom tržištu pretvoriti u još jednu finansijsku krizu“, dodao je.