Vrijeme je za ukidanje zoniranja? Nova knjiga čini slučaj

U mnogim američkim gradovima stambeni prostor je preskupo. Cijene stanova u obalnim gradovima kao što su New York i San Francisco su notorno nečuvene, ali čak i u gradovima u unutrašnjosti kao što su Nashville i Denver cijene brzo rastu. Istraživanja emisije da zoniranje uveliko doprinosi visokim američkim troškovima stanovanja, a u novoj knjizi, Proizvoljne linije: Kako je zoniranje slomilo američki grad i kako to popraviti, bivši planer New Yorka M. Nolan Grey uvjerljivo tvrdi da bi gradovi trebali ukinuti zoniranje korijena i grana.

Prije rasprave o problemima sa zoniranjem, Grey (potpuno otkrivanje: Grey je prijatelj i ponekad koautor) govori čitatelju šta je zoniranje, a šta nije. Zoniranje odvaja korištenje zemljišta u tri široke kategorije – stambene, komercijalne i industrijske – kao i brojne potkategorije i regulira gustinu. Zoniranje nije građevinski propisi, očuvanje historije, uredbe o podjeli, pregled dizajna, ekološka regulativa ili sveobuhvatno planiranje. Sve su to alati koje lokalne samouprave koriste za oblikovanje izgrađenog okruženja, ali to nisu zoniranje.

Jasno definiranje zoniranja unaprijed je važno jer ideja o ukidanju zoniranja može izgledati radikalno ako ljudi misle da je to jedini način na koji lokalni zvaničnici mogu ublažiti smetnje gradskog života. Ali kako Grej objašnjava, iako zoniranje ima veliki uticaj na oblik grada, ono malo čini da ga učini pogodnijim za život.

Knjiga je podijeljena u tri dijela. Prvi dio objašnjava šta je zoniranje i zašto je uspostavljeno. Drugi dio predstavlja četiri kritike zoniranja: povećava troškove stanovanja, smanjuje ekonomski rast, podstiče ekonomsku i rasnu segregaciju i nameće širenje mandata. Treći dio govori o trenutnim naporima u reformi zoniranja i ranim uspjesima; iznosi razloge za ukidanje zoniranja; i razmatra kako bi planiranje grada moglo izgledati u svijetu bez zoniranja.

Kratka istorija zoniranja

Grey nas podsjeća da je zoniranje relativno novo. Prvi zonski kod ustanovljen je u New Yorku 1916. godine, prije jedva više od 100 godina. Ipak, gradovi su već postojali hiljadama godina, a službenici i stanovnici tih gradova koji su prethodno zonirali morali su se nositi sa svim smetnjama koje muče život modernog grada – bukom, zagađenjem, odlaganjem otpada, zagušenošću – bez zoniranja. Da li je zoniranje lokalnim zvaničnicima ponudilo novi, efikasniji način da poboljšaju život u gradu? Ne baš, kaže Grey.

Iako su problemi gradskog života bili i jesu previše stvarni, Grey objašnjava da je zoniranje brzo prešlo s alata za rješavanje tradicionalnih smetnji na nešto podložnije – način da se ljudi iz određenih rasa, klasa prihoda i zanimanja isključe iz poželjnih područja.

Kao primjer, Grey navodi Berkeley, kalifornijsku uredbu o zoniranju, donesenu ubrzo nakon New York Cityja. Sadržavao je prvi zonski kvart za jednu porodicu u zemlji. Navodno radi zaštite karaktera susjedstva i ograničavanja zagušenja - uobičajeni refren pristalica modernog zoniranja - zabranio je pristupačnije stambene opcije kao što su stanovi i stambene zgrade.

Takođe je zabranio rad preduzeća, poput kineskih praonica veša, u stambenim četvrtima. Iako nije navedeni cilj, ovo pravilo je prikladno držalo kineske imigrante podalje od prosperitetnijih domorodaca jer je u to vrijeme većina ljudi živjela blizu svog posla kako bi mogli pješke do posla.

Ove dvije ideje – davanje prioriteta samostojećim obiteljskim kućama i zabrana većine poslova iz stambenih četvrti – postale su stubovi modernih uredbi o zoniranju koje nastavljaju promicati prihode i rasnu segregaciju.

Greyev prikaz uloge savezne vlade u promoviranju lokalnog zoniranja posebno je pronicljiv. Godine 1923. samo 218 opština imalo je zonske uredbe. Do 1936. godine, preko 1,000 lokalnih samouprava usvojilo je zoniranje. Federalni zvaničnici, kao što je tadašnji sekretar za trgovinu Herbert Hoover, pomogli su u pokretanju ove brze ekspanzije zoniranja jer su željeli društvo široko rasprostranjenog vlasništva nad kućama koje bi vratilo “nacionalni karakter” i podržalo građevinsku industriju.

Kako bi ostvario svoje ciljeve, Hoover je okupio Savjetodavni odbor za planiranje grada i zoniranje. Sastojao se od nekoliko zvijezda pokreta suvremenog planiranja, uključujući uglednog pejzažnog arhitektu Fredericka Lawa Olmsteada mlađeg. Komitet je izradio nacrt Standardnog zakona o zoniranju (SZEA), koji je bio model zakonodavstva koje su države mogle usvojiti da bi općine ovlastile da kreiraju lokalne uredbe o zoniranju. SZEA je bio snažno promoviran od strane Hoovera i komiteta, a do 1930. godine, 35 od tadašnjih 48 država je implementiralo zakone, često po uzoru na SZEA, koji su dozvoljavali lokalnim vlastima da provedu zoniranje. Kasnije je savezna vlada dodatno ohrabrila zoniranje tako što je pravila o zoniranju postavila kao uslov za pomoć Federalne stambene uprave i druge federalne grantove i zajmove.

Visoki troškovi zoniranja

Drugi dio knjige objašnjava četiri problema uzrokovana zoniranjem. Prvo, zoniranje povećava troškove stanovanja. Kako Grey objašnjava, pravila zoniranja koja ograničavaju gustinu stanovanja, kao što su minimalne veličine parcela, ograničenja za višeporodično stanovanje, ograničenja visine i minimalni zahtjevi za parkiranje. smanjiti ponudu stanovanja. Kada ponuda stambenih objekata nije u stanju da prati potražnju, cijene rastu. Ukratko, ovo je ono što se dešava u svakom skupom naselju u svakom skupom gradu u zemlji.

Drugi trošak o kojem Grey raspravlja je negativan utjecaj zoniranja na državu ekonomski rast. Kada ljudi nisu u mogućnosti da se presele u gradove sa većim mogućnostima zaposlenja i većim platama, trpi cijela zemlja. Gubimo na robama i uslugama koje bi ljudi proizvodili kada bi sebi mogli priuštiti kretanje, a hvatanjem ljudi na mjesta s nižim platama i manje mogućnosti, neizbježno završavamo trošenjem više novca na programe socijalne zaštite.

Zatim, Grey opisuje kako zoniranje podstiče segregaciju. Rani kodeksi o zoniranju sadržavali su eksplicitno rasni jezik, ali nakon što su sudovi presudili da je takav jezik nezakonit, eksplicitna rasna ograničenja zamijenjena su drugim ograničenjima koja su uglavnom postigla isti rezultat. Pravila zoniranja koja ograničavaju ili zabranjuju izgradnju jeftinijih stanova, dupleksa ili tripleksa i umjesto toga zahtijevaju od ljudi da kupuju obiteljske kuće na velikim parcelama sprječavaju ljude s nižim primanjima da kupuju stambene jedinice u mnogim naseljima. Budući da su crnci, Hispanoamerikanci i druge manjinske grupe imali – i još uvijek imaju – niže prihode od bijelaca u prosjeku, ova pravila su rezultirala široko rasprostranjenom rasnom i prihodovnom segregacijom koja postoji do danas.

Konačno, zoniranje podstiče širenje koje šteti okolišu. Grey prepričava priču o ovom pitanju iz svojih dana planiranja. Programer je predložio projekat pretvaranja stare zgrade bolnice u stambenu zgradu sa medicinskim kancelarijskim prostorom na prvom spratu i otprilike 140 jedinica sa ograničenim prihodima, zajedno sa 220 jedinica po tržišnoj ceni. Lokacija je bila blizu tranzita, tako da je mnogo ljudi moglo živjeti u zgradi bez potrebe za automobilom. Kako Grey piše: „Iz perspektive planiranja, bilo je to zakucavanje.” Ipak, neki mještani su iskoristili proces rezoniranja kako bi se odlučno suprotstavili projektu, tvrdeći da bi novi razvoj štetio okolišu.

Ideja da je rast loš za životnu sredinu uobičajena je među protivnicima veće razvijenosti, ali kako Grej objašnjava, gušći razvoj je bolji za životnu sredinu. Ljudima olakšava pješačenje ili vožnju biciklom do mjesta, što smanjuje potrebu za automobilom i prateće emisije. Stanovi i dupleksi također zahtijevaju manje energije za grijanje i hlađenje nego samostojeće obiteljske kuće jer su jedinice obično manje i imaju manje zidova izloženih prema van. Konačno, gušći razvoj smanjuje potrebu za novim razvojem na rubu gradova, što znači više šuma, parkova i otvorenog prostora.

Kako ukinuti zoniranje

Nakon što je objasnio značajne troškove zoniranja, Grej se vraća svom glavnom argumentu – potrebi da se ukine zoniranje. Kako bi pokazao da ukidanje zoniranja neće dovesti do katastrofe, Grey se okreće Hjustonu, jedinom velikom gradu u Americi koji nema tradicionalno zoniranje.

Kako Grey objašnjava, korištenje zemljišta u Hjustonu u velikoj mjeri slijedi obrazac koji se vidi u drugim gradovima - poslovi su na magistralnim cestama, kuće su u mirnijim stambenim četvrtima, stanovi su često u četvrtima mješovite namjene, a teške industrijske namjene su daleko od stambenih područja. To je zato što sistem cijena prirodno dodjeljuje oskudno zemljište u Hjustonu, radeći posao odeljenja za planiranje drugih gradova, ali bez štetnih nuspojava. Kao rezultat toga, Houston je jednako prikladan za život kao i zonirani gradovi, ali jeftiniji, jer bez ograničenja zoniranja ponuda stambenog prostora može pratiti potražnju.

Grey sugerira dva koraka koje drugi gradovi mogu poduzeti da bi više ličili na Hjuston. Prvo, općine bi trebale zahtijevati da uredbe o zoniranju budu redovno odobrene od strane supervećine na referendumu u izbornoj godini. Stanovnici Hjustona su tri puta glasali za zoniranje — 1948., 1962. i 1993. — i svaki put su ga odbili. Ako su drugi gradovi dozvolili stanovnicima da glasaju o zoniranju, mogli bismo vidjeti ekvivalentne rezultate negdje drugdje.

Vlasnici kuća zabrinuti za vrijednost imovine i lokalni zvaničnici kojima su potrebni njihovi glasovi možda neće biti voljni da sami provedu zahtjev za glasanje, ali budući da državne vlade u konačnici kontroliraju ono što je lokalnim vlastima dozvoljeno da rade, državni zakon koji zahtijeva redovne referendume o zoniranju može na odgovarajući način prisiliti njihove ruku. U cijeloj knjizi, Grey podržava državno preuzimanje lokalnih pravila zoniranja kako bi se prevladao lokalni NIMBYizam, a pravilo o državnom referendumu je primjer toga.

Drugi korak je stvaranje procesa koji omogućava najodlučnijim zagovornicima zoniranja da implementiraju pravila slična zoniranju u svom neposrednom susjedstvu. Houston uradio ovo, omogućavajući oblastima da se odluče za stroža pravila na osnovu glasanja pogođenih vlasnika imovine. Stvaranje opcije za veću kontrolu susjedstva može umiriti stanovnike koji preferiraju zoniranje, a istovremeno ih spriječiti da nametnu svoje preferencije cijelom gradu.

Život nakon zoniranja

Dakle, kako izgleda urbanizam bez zoniranja? Grey nudi nekoliko ideja.

Neopterećeni sprovođenjem zoniranja, planeri bi se trebali fokusirati na ublažavanje stvarnih eksternalija. Buka, zagađenje i zagušenja su pravi problemi u gradovima, ali zoniranje nije jedini niti najbolji način za njihovo rješavanje. Postavljanje standarda za različite eksternalije, npr. pravila o buci, ne zahtijeva tradicionalno zoniranje. Planeri i policija mogu provoditi standarde, dok zakon o deliktu i službe posredovanja mogu odlučivati ​​u sporovima između susjeda kada je to potrebno. Zajedno sa provođenjem koda, Grey sugerira da bi planeri trebali igrati ulogu u procesu posredovanja.

Ukidanje zoniranja će takođe dati planerima više vremena da rade na stvarnom planiranju grada – postavljajući ulične mreže, osiguravajući da ima prostora za parkove i određujući gdje bi škole i drugi javni objekti trebali biti smješteni kako bi se prilagodili budućim rastom. Kako bi bili sigurni da njihovo planiranje funkcionira, Grey predlaže da bi planeri trebali prikupiti i analizirati više podataka, kao što su vrijeme putovanja na posao, kvalitet zraka i cijene stanova. Mogu li ljudi doći do svog posla u razumnom roku? Mogu li ljudi sebi priuštiti preseljenje u grad? Ova pitanja bi trebala zauzeti vrijeme planera, a ne da li stambena zgrada može imati dva ili tri sprata ili da li je praonica rublja dozvoljena upotreba poslovnog prostora.

zaključak

Sve u svemu, Greyeva knjiga je odličan dodatak literaturi o stambenim i stambenim propisima. On jasno dijagnosticira probleme uzrokovane zoniranjem i nudi razumna rješenja za poboljšanje načina na koji američki gradovi koriste zemljište. Njegovo iskustvo kao planera jača njegove kritike i preporuke. Iako se nisam slagao sa svime — njegovi prijedlozi da se održi pristupačnost stambenog prostora u oblastima koje se bave gentrifikacijom uključuju previše uplitanja vlade za moj ukus — glavni argument knjige je uvjerljiv: umjesto da se gradovi poboljšaju, zoniranje uglavnom koriste etablirani stanovnici kako bi isključili pridošlice. Grey je u pravu, trebalo bi da ukinemo zoniranje. Nadamo se da će ova ideja biti popularna u gradovima širom zemlje.