Stvari koje treba uzeti u obzir kada koristite nekretnine za stvaranje bogatstva

Investitori su stalno bombardovani oprečnim informacijama o dugu, u malim zvučnim zapisima bez mnogo dodatnog konteksta. Ako pretražujete internet u potrazi za zaduženjima uticajnih ljudi, vidjet ćete dvije glavne škole mišljenja:

1. Dug je zlo. Morate učiniti sve što možete da eliminišete dug i izvučete se ispod kreditora.

2. Dug je jedini način stvaranja bogatstva. Uzmite što više novca iz mnogih izvora pozajmljivanja kako biste izgradili svoje bogatstvo.

Postoje problemi sa oba gledišta. Kao i većina stvari u životu, dug nije binarni. Neke vrste duga svakako mogu potaknuti stvaranje bogatstva, dok neke mogu dovesti do uništenja bogatstva. Ove stvari zavise od nekih ključnih faktora. Ovaj članak se fokusira na dugove direktno vezane za stanovanje.

hipoteke

Hipotekarne kamatne stope su porasle širom sveta tokom protekle godine. Nakon godina u osnovi besplatnog novca i stalnog rasta vrijednosti kuća, ljudi odjednom ne mogu priuštiti mjesečnu uplatu hipoteka koju su ranije mogli priuštiti. Zadnjih 10 godina, S&P/Case Schiller američki nacionalni indeks cijena nekretnina uživao je istorijski izuzetan prinos, sa cijenama nekretnina povećavajući u prosjeku 7.7% godišnje, zbog čega mnogi požele da požure da uđu na tržište nekretnina.

Evo mača sa dvije oštrice stambenog duga: pozajmljivanje omogućava ljudima da steknu polugu. Ako uplatite 200,000 USD avansa na kuću od 1,000,000 USD i vrijednost te kuće poraste 20% na 1,200,000 USD, imate dobit od 200,000 USD, ili 100% povrat na svoju investiciju (ako ste prodali tog dana, ne uzimajući u obzir kamatu na kredit ste platili ili brokerske provizije).

Međutim, poluga djeluje u oba smjera. Godine 2008. mnogi ljudi su imali podvodne hipoteke, što znači da su dugovali više od kapitala koji su imali. Upotrijebimo isti primjer od 200,000 dolara na kući od 1,000,000 dolara. Ovaj put, kuća je pala u vrijednosti za 25% na 750,000 dolara. Vaš kapital u kući bi tada bio -$50,000. Ako biste prodali svoj dom, ne samo da biste ostali bez 200,000 dolara, već biste i dalje dugovali banci 50,000 dolara. Pažljivo razmislite o kupovini korištenjem financijske poluge, posebno ako možda nećete moći izdržati stambene ljuljačke ili želite da se preselite u roku od pet godina.

Poznajem mnoge ljude koji su nedavno uživali u rastu nekretnina i imaju hipoteke sa niskim kamatama. Ponekad investitori u ovim slučajevima žure da otplate svoje hipoteke. Ako imate dovoljno kapitala u svom domu (recimo 40%), postoji dobar argument za zadržavanje tog duga u vašem bilansu stanja. Pojedinci dobijaju poreske olakšice i mogli bi da ulože višak sredstava koja su možda koristili da u potpunosti otplate hipotekarni saldo kako bi dobili dodatne povrate iznad i iznad kamata koje plaćaju. Na primjer, S&P 500 je u prosjeku imao više od 10% prinosa godišnje od 1926. Tržište dionica može biti nestabilno iz godine u godinu, pa bih preporučio dugoročnu viziju i visoku toleranciju rizika za ovakvu strategiju. Čak i potvrde o depozitnim stopama mogu donijeti veće povrate od postojećih hipoteka s niskim kamatama od prije više od godinu dana.

Home Equity kreditne linije

Drugi investitori u nekretnine koji kupuju kuću i uzimaju dionički kapital u obliku kreditne linije Home Equity. Ako investitor ima višak domaćeg kapitala, ovo može biti efikasna strategija za sticanje likvidnosti, imajući na umu da osoba mora imati dovoljan novčani tok da otplati ovaj novi dug. Jedan oblik savjeta je da uzmete HELOC za 100% kapitala stečenog procjenom vrijednosti stambenog prostora kako biste uplatili učešće za svoju sljedeću hipoteku kako biste nastavili dobivati ​​više nekretnina. Pozivam na oprez u ovoj strategiji. Suprotno onome što neki influenseri mogu naznačiti, ne postoji garancija povećanja vrijednosti imovine. Prekomjerno korištenje vlastitih sredstava je daleko veći rizik od koristi od diverzifikacije koje bi neko dobio od ove strategije.

zaključak

Opet, dug nije binarni. Može biti koristan alat za stvaranje bogatstva, ali svaki put kada se zadužite, razmislite o uticaju koji će to imati na vas i vašu finansijsku budućnost.

Ovaj članak ne treba tumačiti kao ulaganje, porez ili pravni savjet. Nije moguće ulagati direktno u indeks. Svi ekonomski podaci i podaci o učinku su istorijski i ne ukazuju na buduće rezultate. Equitable Advisors ne nudi kreditne kartice, hipoteke, HELOC, studentske zajmove i/ili poslovne zajmove. Cicely Jones nudi hartije od vrijednosti preko Equitable Advisors, LLC (NY, NY 212-314-4600), člana FINRA, SIPC (Equitable Financial Advisors in MI & TN). Anuitet i proizvodi osiguranja koji se nude preko Equitable Network, LLC. Equitable Network posluje u CA kao Equitable Network Insurance Agency of California, LLC, u UT kao Equitable Network Insurance Agency of Utah, LLC. AGE-5694805.1 (5/23) (Exp. 5/25)