Ove dividende mogu vas zaštititi dok Federalne rezerve usporavaju ekonomiju

Postoji mnogo razloga da se fondovi za ulaganja u nekretnine, ili REIT-ovi, smatraju relativno sigurnim utočištem za obezbeđivanje stabilnog prihoda kada inflacija ostane visoka i uoči verovatnog ekonomskog usporavanja.

Ispod je ekran dioničkih REIT-ova za koje se očekuje da će proizvesti dosta novčanog toka kako bi omogućili povećanje dividendi u 2023.

U Trebam znati kolumni od 24. avgusta, Steve Goldstein sumirao je predviđanja novog “superciklus inflacije i kamatnih stopa” od Darija Perkinsa, generalnog direktora za globalnu makroekonomiju u TS Lombard.

Perkins očekuje da će dugoročne kamatne stope nastaviti rasti i sugerira da će 2020-te zahtijevati od investitora da zauzmu „pronicljiviji pristup raspodjeli sredstava“.

Udaljavajući se od pružatelja usluga koji su dominirali na tržištu bikova do 2021. godine, vjeruje da će najbolje funkcionirati alokacija na materijalnu imovinu, uključujući nekretnine.

Razbijanje sektora REIT-a

Investicioni fondovi za nekretnine dolaze u mnogim varijantama, ali ključni element je da oni prolaze kroz većinu zarade akcionarima kako bi zadržali porezno povoljnu strukturu REIT-a.

Postoje dvije široke kategorije REIT-a: hipotekarni REIT-ovi, koji pozajmljuju novac komercijalnim ili stambenim zajmoprimcima i/ili ulažu u hartije od vrijednosti zaštićene hipotekom, i vlasnički REIT-ovi, koji posjeduju komercijalnu ili stambenu imovinu i daju je u zakup.

REIT-ovi su ciklični, sa vrednovanjem pod pritiskom kako kamatne stope rastu. Ovaj efekat može biti posebno izražen kod hipotekarnih REIT-a, jer se poslovanje hipotekarnih kredita usporava kako kamatne stope rastu.

Do sada ove godine, do 24. avgusta, sektor nekretnina S&P 500 pao je za 15%, dok je kompletan S&P 500
SPX
pad od 12%, oba sa reinvestiranim dividendama.

Dugoročniji pogled može vas iznenaditi. S&P Dow Jones indeksi odvojili su sektor nekretnina od finansijskog sektora u 2016. Ali ako se suzimo na industrijsku grupu S&P 500 REIT za dugoročnu mjeru učinka, prosječni godišnji prinos za 20 godina iznosio je 9.9%, malo ispred od 500-godišnjeg prosječnog prinosa S&P 20 od 9.8%.

REIT-ovi po kategorijama

Različite vrste REIT-a prolaze kroz različite ekonomske cikluse. Na primjer, REIT-ovi hotela i njihovi zakupci užasno su patili u ranim fazama pandemije koronavirusa, počevši od virtualnog gašenja turističke industrije tokom prve polovine 2020.

Mnogi REIT-ovi su fokusirani na skladišni i logistički prostor, koji je posljednjih godina imao koristi od dvocifrenog povećanja godišnje zakupnine, kaže Vikram Malhotra, izvršni direktor za nekretnine u Mizuhu.

Ali Amazon.com Inc.
AMZN
rekao je u svom finansijsko saopštenje za prvi kvartal u travnju da nakon udvostručenja veličine svoje mreže ispunjenja za samo dvije godine, „više nije jurio za fizičkim ili kadrovskim kapacitetom“ i bio je „kvadratno fokusiran na poboljšanje produktivnosti i troškovne efikasnosti“ u svojoj infrastrukturi isporuke.

Tokom intervjua, Malhotra je rekao da su nakon objave Amazona, on i kolege „primjetili i čuli na tržištu da Amazon stavlja skladišta na tržište podzakupa“.

"Tako da je najveći igrač u e-trgovini rekao tržištu da ima previše i da se racionalizira, a to je dovelo do pada logističkih zaliha", rekao je.

Prologis Inc.
PLD
je najveći američki REIT koji se javno trguje u magacinskom i logističkom prostoru. Kompanija je uvrstila Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis i Walmart Inc.
WMT
kao svojih pet najvećih kupaca na kraju 2021. godine, a Amazon je iznajmio 24 miliona kvadratnih metara, ili 7% od ukupnog broja.

Dionice Prologisa pale su za 21% od 2022. do 24. avgusta, uz reinvestiranje dividendi. Dividendni prinos dionica je oko 2.5%. Prologis će kupiti Duke Realty Corp.
DRE
kroz ugovor sa svim dionicama u vrijednosti od 26 milijardi dolara kada je objavljeno u junu.

Mizuho ima neutralnu ocjenu za Prologis, za koju je Malhotra rekao da je “van konsenzusa”. Sigurno jeste – među 17 analitičara koje je anketirao FactSet, 13 ocjenjuje akcije kao “kupovinu” ili ekvivalent. Ostalo su neutralne ocjene.

Dalje je rekao da Mizuho prati logističke operatere trećih strana, kao što je XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx i United Parcel Service Inc.
UPS
za znakove usporavanja potražnje ako se ekonomija značajno smanji.

Uz sve to rečeno, možda postoji srebro za skladišne/logističke REIT-ove: Malhotra očekuje da će se rast zakupnine u prostoru usporiti na „srednje do visoke jednocifrene brojke“ od trenutnog raspona iznad 10%. To je saopštilo Ministarstvo rada Indeks potrošačkih cijena u julu je pokazao rast od 8.5%. od godinu dana ranije. To je poboljšano sa 9.1% u prethodnom mjesecu. Možda nije teško očekivati ​​da će operateri skladišta REIT-a biti u mogućnosti da zadrže svoje rente u porastu kako bi odgovarali ili nadmašili tempo inflacije.

Ovdje dolazi do izražaja vaše vlastito mišljenje, zasnovano na vašem vlastitom istraživanju. Hoće li kontinuirani trend ka online kupovini i potražnja za brzom isporukom omogućiti Prologisu i njegovim konkurentima da nadmaše u narednih pet do 10 godina? Prologis-ov petogodišnji ukupan prinos je 24. avgusta iznosio 138% (u poređenju sa 85% za S&P 500), čak i sa ovogodišnjim velikim povlačenjem.

Pregled vlasničkih REIT-ova

Da bismo široko pogledali investicione fondove za nekretnine na američkoj berzi, počeli smo sa 185 uključenih u Russell 3000 indeks
CESTA.
Ovaj indeks predstavlja oko 98% američkih dionica, prema FactSet-u.

Zatim smo pogledali koncentraciju ulaganja svakog REIT-a i uklonili sve hipotekarne REIT-ove kako bismo listu sveli na 158 kompanija. Dalje smo smanjili na 112 kompanija za koje su bile dostupne konsenzusne procjene među najmanje pet analitičara koje je anketirao FactSet za prilagođena sredstva iz poslovanja u 2023.

Način da se izmjeri sposobnost kompanije da isplati dividende je da se pogleda njen procijenjeni slobodni novčani tok — preostali novčani tok nakon očekivanih kapitalnih izdataka. Za REIT-ove, sredstva iz poslovanja (FFO) – mjera koja nije GAAP – se obično koristi. FFO dodaje amortizaciju i amortizaciju (negotovinske stavke) nazad na zaradu, dok isključuje dobitke od prodaje imovine. Prilagođena sredstva iz poslovanja (AFFO) ide dalje, netirajući očekivane kapitalne izdatke za održavanje kvaliteta ulaganja u nekretnine.

Ako podijelimo procijenjeni AFFO kompanije sa trenutnom cijenom dionice, imamo procijenjeni AFFO prinos. Ovo se može uporediti sa trenutnim prinosom na dividende da bi se videlo da li ima „prostora“ za dalja povećanja — nadamo se dosta prostora.

Među 112 preostalih REIT-a, 104 isplaćuju dividende i procijenili su da je za 2023. rezerva od najmanje 1.00% — to je naš konačni rez.

Podelili smo 104 REIT-a u osam širokih kategorija. Ovo nije uvijek lako, jer REIT može biti veoma raznolik. Dakle, kategorije su pokušaj da se svaki REIT smjesti u grupu prema njegovoj najvećoj poslovnoj koncentraciji. Zatim smo malo dalje konsolidirali na devet širokih kategorija i sortirali ih prema očekivanom prinosu AFFO-a za 2023. godinu.

Na primjer, skladišne/logističke kompanije su u „industrijskoj“ kategoriji. Počećemo s tim.

Industrial REITs

Evo 10 industrijskih REIT-a koji su prošli test, s najvećim očekivanim AFFO prinosima za 2023.:

Kliknite na oznake za više informacija o svakoj kompaniji, uključujući poslovne profile. Onda čitati Detaljan vodič Tomija Kilgorea za obilje informacija dostupnih besplatno na MarketWatch stranicama s citatima.

zdravstvo

Ovdje je svih devet REIT-a koji iznajmljuju zdravstvenu imovinu i koji su prošli ekran. Ova grupa isključuje kompanije fokusirane na stanovanje za starije osobe:

Kompanija	Tiker	Procijenjeni prinos AFFO 2023	Trenutni dividendni prinos	Procijenjeni prostor za glavu	Tržišna kapitalizacija. (mil mil USD)
Trust za medicinska svojstva Inc.	MPW	9.94%	7.63%	2.31%	$9,111
Global Medical REIT Inc.	GMRE	9.86%	7.41%	2.44%	$742
Sabra Health Care REIT Inc.	SBRA	9.82%	7.74%	2.08%	$3,582
Inovativna industrijska svojstva Inc.	IIRP	9.50%	7.22%	2.27%	$2,710
CareTrust REIT Inc.	CTRE	7.71%	5.08%	2.62%	$2,101
Community Healthcare Trust Inc.	CHCT	6.73%	4.53%	2.21%	$973
Healthpeak Properties Inc.	PEAK	5.79%	4.43%	1.36%	$14,617
Healthcare Realty Trust Inc. Klasa A	HR	5.50%	1.69%	3.81%	$9,826
Welltower Inc.	Dobro	4.43%	3.15%	1.28%	$35,916
Izvor: FactSet

stambeni

U ovu kategoriju spadaju REIT-ovi koji posjeduju jednoporodične ili višeporodične stambene nekretnine, kao i stambene zajednice i stambene jedinice za starije osobe. Evo 10 stambenih REIT-a koji su prošli ekran:

Hoteli i objekti za slobodno vrijeme

Evo osam REIT-a koji daju u zakup hotele i/ili objekte za slobodno vrijeme i koji su prošli ekran:

Poslovni prostori

Evo 10 REIT-a koji drže poslovne zgrade koje su prošle kroz ekran:

Maloprodaja

Evo 10 REIT-a koji uglavnom daju u zakup maloprodajne nekretnine koje su prošle kroz pregled:

Communications

Ovdje je svih pet kompanija koje su prošle ekran da iznajmljuju imovinu komunikacijske infrastrukture, ili, u slučaju Outfront Media Inc.
OUT,
bilbordi:

Data centri

Ova tri REIT-a centara podataka prošla su ekran:

Samoskladištenje

Za našu posljednju kategoriju, pet REIT-ova za samopohranu je prošlo kroz ekran:

Ako ste zainteresovani za REIT prostor, morate sami istražiti i imati na umu svoje investicione ciljeve — rast, prihod ili oboje — i pripremiti se da ostanete posvećeni dugoročno, što znači nekoliko godina.

Među REIT-ovima navedenim u gornjim tabelama, Malhotra ima ocjene „kupi“ Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
Dobro,
Trust za medicinska svojstva Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
i Duke Realty (koji sada trguje u skladu sa Prologisom, u očekivanju završetka spajanja).

Na pitanje šta je zajedničko REIT-ovima s rejtingom kupovine, Malhotra je rekao: “Ovo su kompanije, kao pojedinci, za koje vjerujemo da će moći određivanja cijena opstati.”

On je takođe rekao da svi imaju koristi od tematskih trendova, uključujući, za zdravstvena preduzeća REIT, starenje stanovništva.

Čujte Raya Dalija u MarketWatch's Festival najboljih novih ideja u novcu 21. i 22. septembra u Njujorku. Pionir hedž fondova ima čvrste stavove o tome kuda ide ekonomija.