Ne treba ti doktorat. na ekonomiji sa Univerziteta u Čikagu da to shvati Hipotekarne stope od 7% predstavljaju prijetnju američkom tržištu nekretnina.
Već to vidimo. U utorak smo saznali da su zahtjevi za kupovinu hipoteke prošle sedmice pali za 13%. To je znatno oštrije od pada od 1.1% koji smo vidjeli prethodne sedmice. Razlika? Prošlosedmični pad zahtjeva za kupovinu hipoteke od 13% poklopio se sa prva sedmična stopa hipoteke od 7% od 2002.
Naravno, istorijski gledano, nema ničeg nenormalnog u vezi sa hipotekarnim stopama od 6% ili 7%. Ali brojčana stopa zanemaruje uticaj trenutni šok hipotekarnih stopa: Ove stope, zajedno sa pjenastim cijenama kuća, stavljaju nove mjesečne uplate u gornje granice istorije. Kada se uzme u obzir prihod, sada je skuplje kupiti nego što je bilo na vrhuncu stambenog balona 00-ih.
ovo povećana ekonomska kriza Ekonomisti i analitičari za stambena pitanja već smanjuju svoje izglede o cijenama nekretnina u SAD-u. Ne tražite dalje od Moody's Analitika.
U avgustu, Moody's Analytics očekivao je pad cijena kuća u SAD-u između 0% i 5%. U septembru, Moody's Analytics smanjio je svoje izglede na nacionalni pad od 5% do 10%.. Ali u srijedu je još jednom smanjio tu prognozu. U budućnosti, Moody's Analytics sada očekuje pad cijena kuća u SAD-u od vrha do najnižeg od 10%.
„Priuštivost je isparila, a s njom i potražnja za stambenim objektima“, kaže Mark Zandi, glavni ekonomista u Moody's Analyticsu bogatstvo. “Cijene su mnogo manje ljepljive [trenutno] nego što su bile u prošlosti. To se vraća na činjenicu da su se tako brzo raspršili [tokom pandemije], a prodavači su voljni ovdje brzo sniziti cijenu kako bi pokušali zaključiti posao.”
Evo u čemu je stvar: osnovna prognoza Moody's Analytics pretpostavlja da nema recesije. Ako se recesija ipak manifestira, Moody's Analytics sada očekuje pad cijena kuća u SAD-u od 15% do 20%. To nije daleko od toga pad cijena kuća u SAD-u od 27% zabilježen između 2006. i 2012. godine.
Pogledajte ovaj interaktivni grafikon na Fortune.com
Kada grupa kao što je Moody's Analytics kaže “američko tržište nekretnina” ili “američke cijene kuća”, oni govore o agregiranom pogledu na zemlju. Regionalno, rezultati uvijek variraju. U očima Moody's Analyticsa, to će biti posebno istinito u budućnosti.
In “značajno precijenjena” tržišta nekretnina, Moody's Analytics sada predviđa da će cijene kuća pasti između 15% i 20%. Ako dođe do recesije, Moody's Analytics očekuje da će se pad cijena kuća u SAD proširiti na između 25% i 30% na "znatno precijenjenim" tržištima nekretnina.
Ova takozvana “značajno precijenjena” tržišta nisu izolovana samo u nekoliko dijelova zemlje – ona su posvuda.
Svakog tromjesečja Moody's Analytics procjenjuje mogu li lokalni temelji, uključujući nivoe lokalnog prihoda, podržati lokalne cijene kuća.* Ako je regionalno stambeno tržište „precijenjeno” za više od 25%, Moody's Analytics smatra da je „značajno precijenjeno”. Kroz drugi kvartal godine210 stambenih tržišta, uključujući Boise („precijenjeno“ za 77%) i Las Vegas („precijenjeno“ za 60%), upalo je u taj „znatno precijenjeni“ tabor.
Pogledajte ovaj interaktivni grafikon na Fortune.com
kada tržište nekretnina ulazi u pad—period pada prodaje kuća i nivoa izgradnje kuće—to je obično pjenušava ili pjenušava tržišta nekretnina koji su pod najvećim rizikom od pada cijena kuća.
To objašnjava zašto je ovaj tekući pad stanovanja tako brzo pokrenuo a korekcija cijene kuće: Stvari su se jako zapjenile tokom pandemijski stambeni bum. Dokaz? Još u drugom tromjesečju 2019. godine, Moody's Analytics je samo tri regionalna stambena tržišta ocijenila kao "značajno precijenjena".
Pogledajte ovaj interaktivni grafikon na Fortune.com
Firme kao što je Moody's Analytics ne postaju sve medvjeđe samo zato što su stope na hipoteke dostigle 7%. Umjesto toga, oni revidiraju svoje izglede jer finansijska tržišta signaliziraju da bi hipotekarne stope od 6% ili 7% mogle trajati duže nego što se očekivalo. Sve dok stope na hipoteke ostanu tako visoke, Zandi kaže da će vršiti ogroman pritisak na smanjenje ovih penušavih cena nekretnina.
U narednih šest mjeseci, Zandi očekuje da će hipotekarne stope biti oko 6.5%. To je više u odnosu na njegove prethodne prognoze od 5.5%.
Šta se dešava na tržištu hipoteka? Pa, puno.
Iako Federalne rezerve ne određuju direktno dugoročne stope poput hipotekarnih stopa, očekivanja o tome gdje će Fed vjerovatno postaviti buduće kratkoročne stope (tj. stopu federalnih fondova) utiču na to kako finansijska tržišta cijene hipoteke. Posljednjih mjeseci finansijska tržišta su zaključila da je malo vjerovatno da će Fed odustati od svoje borbe protiv inflacije u bliskoj budućnosti. To, naravno, znači više kratkoročne stope na duže. Izrazite pritisak na povećanje dugoročnih kamatnih stopa kao što su hipotekarne stope.
Ali to samo objašnjava neke od skokova hipotekarnih stopa. Ima još toga u igri.
Posljednjih mjeseci vidjeli smo ono što Zandi naziva „izuzetno veliku razliku između hipotekarnih stopa i stopa trezora“. Istorijski gledano, prinos 10-godišnjeg trezora i stope na hipoteke kreću se sinhronizovano. To je trenutno pokvareno – sa hipotekarnim stopama koje trguju četiri standardne devijacije iznad onoga što bi prinosi trezora istorijski implicirali. Zandi kaže da se to svodi na rizik prijevremenog plaćanja. Investitori vjeruju da će se hipotekarni zajmoprimci u 2022. refinansirati po nižim stopama u budućnosti. Kako bi se prilagodili tom takozvanom riziku prijevremene otplate, finansijska tržišta su izvršila pritisak na povećanje hipotekarnih stopa.
Pogledajte ovaj interaktivni grafikon na Fortune.com
Da budemo jasni: Ova korekcija cijene kuće počela je prije nekoliko mjeseci. U dijelovima zemlje, korekcija je već prilično strma.
Koja tržišta nekretnina se najbrže mijenjaju? Najveću korekciju vidimo bubble markets kao Austin (gdje su vrijednosti kuća pale za 7.4% između maja i avgusta), Boise (pad od 5.3%) i Phoenix (pad od 4.4%). Sva su ta tržišta doživjela poplavu aktivnosti investitora i kupaca WFH tokom pandemije. Ta mjesta su također vidjeli da su cijene njihovih kuća daleko više od toga šta bi lokalni prihodi istorijski podržavali.
*”Mjera procjene stambenog prostora Moody's Analytics je procentualna razlika između stvarnih cijena kuća i cijena kuća koje su povijesno u skladu s platama i platama po glavi stanovnika i troškovima izgradnje. Cijena kuće je u konačnici određena vrijednošću zemljišta na kojem stanuje, a koja je vezana za oportunitetni trošak zemljišta mjereno platama i platama i troškom izgradnje kuće. U cijeloj zemlji, otprilike polovina vrijednosti kuće je zemljište, a druga polovina struktura, ali to se značajno razlikuje po zemlji. U San Franciscu, na primjer, zemljište je daleko najveći dio vrijednosti kuće, dok je u Des Moinesu, Iowa, suprotno. Naša mjera procjene stambenog prostora objašnjava ove razlike”, piše glavni ekonomista Moody's Analytics Mark Zandi.
Ova je priča prvobitno predstavljena fortune.com
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html