Posljednji put kada je tržište nekretnina pretrpjelo veliki krah 2006. godine, sa sobom je odnijelo cijelu američku ekonomiju. Ali istorija nikada ne prati isti scenario dva puta.
Slabljenje tržišta nekretnina nesumnjivo će naštetiti ekonomiji. Izgradnja kuća za jednu porodicu pala je na 1 milion godišnje u maju sa 15-godišnjeg maksimuma od 1.31 milion u decembru. Dozvole za izgradnju više kuća također su pale.
Verovatno će biti i gore.
Cijene nekretnina već su porasle na rekordno visok nivo kada su Federalne rezerve u martu počele brzo da rastu podići kamatne stope u cilju borbe protiv visoke inflacije. Agresivna akcija centralne banke gurnula je 30-godišnju fiksnu hipoteku na više od 6% sa samo 2.75% prošle jeseni.
Kombinacija skupljih hipoteka i ultra visokih cijena je to učinila većini kupaca teško kupiti kuću. Pristupačnost je pala na najniži nivo u posljednjih 16 godina, saopćilo je Nacionalno udruženje trgovaca nekretninama.
Kako ide stanovanje, tako ide i američka ekonomija, prema staroj izreci. Rezultirajuće usporavanje u građevinarstvu trebalo bi da odbije veliki dio rasta od bruto domaćeg proizvoda u drugom tromjesečju. A manje prodaje znači i manje novih vlasnika koji troše novac na opremanje svojih domova.
Ipak, tržište nekretnina je sada veoma drugačije nego što je bilo 2006. godine, i malo je verovatno da će samo po sebi odvesti ekonomiju u jarak. Ekonomisti kažu da bi SAD mogle upasti u recesiju u narednih godinu-dvije, ali stanovanje neće biti glavni uzrok.
“Očekujemo da će prodaja dodatno opasti u narednim mjesecima, ali ne očekujemo ponavljanje kolapsa iz 2000-ih,” rekao je Alex Pelle, američki ekonomista u Mizuho Securities
Mali znak balona
Tržište nekretnina danas ima vrlo malo sličnosti sa go-go 2000-ima.
Kao prvo, tipičan kupac ima visoku kreditnu ocjenu i manja je vjerovatnoća da će platiti kredit. Samo oko 2% svih novih hipoteka odobrava se takozvanim drugorazrednim kupcima ili onima sa slabijim kreditnim rezultatom.
Nasuprot tome, oko 15% zajmoprimaca imalo je drugorazredne kredite na vrhuncu stambenog balona prije skoro dvije decenije, pokazuje istraživanje kompanije Jefferies sa Wall Streeta.
Mnogi od tih zajmoprimaca izgubili su svoje domove u recesiji 2007-2009, a vrijednost nekretnina je naglo pala, otimajući milionima Amerikanaca papirnato bogatstvo i čineći da se osjećaju siromašnijim. Ogromna rasprodaja berze dodatno je povećala njihove nevolje.
Negativan „efekat bogatstva“ pomogao je da se doprinese naglom padu potrošačke potrošnje koji je produbio recesiju. Potrošači čine skoro 70% svega što se dešava u privredi.
Međutim, trenutno usporavanje stanovanja vjerovatno neće dovesti do pada cijena i niže vrijednosti kuća.
Za početak, SAD godinama pati od nedostatka stambenog prostora, iako je broj novih porodica koje se formiraju podigao potražnju na nove visine. Pandemija je također dramatično povećala broj ljudi koji rade od kuće i žudnju za više smještaja.
Potražnja za stambenim zgradama je snažna dijelom "zbog porasta rada na daljinu i promjena u životnim stilovima", rekao je glavni ekonomista Bill Adams iz Comerica banke.
Builder je pokušao da zadovolji većinu te potražnje. Izgradnja novih domova i jedinica za iznajmljivanje porasla je na godišnji tempo od 1.8 miliona u aprilu - što je maksimum u 16 godina - prije nego što su više stope na hipoteke zaista krenule. Ali to je još uvijek ispod rekordnih 2.2 miliona s početka 2006. kada je stanovništvo bilo 11% manji.
Ni to neće uskoro biti mnogo bolje. Izgradnja je naglo pala u maju i vjerovatno će nastaviti da usporava, dodatno smanjujući ponudu kuća za prodaju i održavajući pritisak na povećanje cijena.
Srebrne obloge
Visoke cijene kuća ipak nisu sasvim loša stvar, posebno za one koji već posjeduju svoje domove. Stabilne vrijednosti doma mogu djelomično izolirati ekonomiju od recesije.
Kako to? Vlasnici kuća će se vjerovatno osjećati finansijski bolje nego 2006. jer njihovo glavno jaje još uvijek cijeni.
Štaviše, milioni vlasnika kuća iskoristili su rekordno niske kamatne stope tokom pandemije kako bi refinansirali i uštedjeli svoj paket. Većina njih je odabrala i fiksne hipoteke, ostavljajući immuni na povećanje kamatnih stopa.
To nije bio slučaj sredinom 2000-ih, kada je polovina svih hipoteka bila podesiva. Rastuće kamatne stope prisiljavaju milione vlasnika kuća da plaćaju visoke mjesečne troškove hipoteke, a mnogi koji to nisu mogli priuštiti su u neplaćanju.
Sada je samo oko 10% svih hipoteka podesivo. Osim toga, postotak prihoda koji vlasnici kuća moraju posvetiti svojim hipotekama je rekordno nizak.
„Veze između stanovanja i potrošnje će vjerovatno biti slabije nego u prošlosti“, rekla je Aneta Markowska, glavna ekonomistkinja u Jefferiesu.
Ono što bi moglo ugroziti tržište stanova je veliki porast nezaposlenosti zbog kojeg sve više ljudi ne plaća.
Ipak, sa stopom nezaposlenosti od samo 3.6% i nedostatkom radne snage za koji se očekuje da će trajati godinama, neki ekonomisti postavljaju pitanje hoće li preduzeća pribjeći masovnim otpuštanjima ako SAD uđu u recesiju.
U međuvremenu, tržište nekretnina i dalje se drži relativno dobro uprkos rastućim kamatnim stopama i visokim cijenama. Prodaja i potrošnja na novogradnju lebde blizu nivoa prije pandemije, što sugerira da dno neće pasti kao 2006. godine.
Naravno, neki stručnjaci su rekli istu stvar prije 15 godina. „Istraživači kažu da nedavni pad stambenog zbrinjavanja ne znači nužno i kraj ekonomskog rasta“, piše tada u članku u The Christian Science Monitoru.
Ono što je uslijedilo bila je najgora recesija u posljednjih nekoliko decenija.
Izvor: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo