Outlook za stanovanje, tržne centre, radne prostore i druge nekretnine

Tripp nadgleda 144 milijarde dolara kao globalni glavni investicijski direktor i šef investicija za Nuveen Real Estate, jednog od najvećih menadžera za ulaganja u nekretnine u zemlji, koji je prošle godine zaradio više od 10 milijardi dolara američke imovine. Dok su mnogi drugi investitori bili medvjeđi po pitanju maloprodajnih nekretnina kada je pandemija pogodila, Tripp je s pravom uočio prilike među podgrupom trgovaca koji su ispravno predvidjeli kako bi kupci mogli htjeti kupiti u pandemiji. Tripp je razgovarao sa Barronova iz Davidsona, NC, o nekim od njenih najnovijih suprotnih ideja, uključujući zašto se iznajmljivanje može preferirati nego posjedovanje kuće, zašto uredski prostor nije mrtav i najbolji tipovi tržnih centara, stanova za starije osobe i industrijskih objekata za posjedovanje. Slijedi uređena verzija našeg razgovora.

Barronova: Kakvo je stanje na tržištu nekretnina?

Carly Tripp: Još uvijek postoji manjak od tri do pet miliona jedinica širom SAD-a. Bilo je mnogo ožiljaka od stambene krize; investitori su bili škrti za ulaganje, a graditelji kuća su bili spori u izgradnji. Imali smo čitavu deceniju podgrađivanja i sada igramo nadoknađivanje. Početak stanovanja u višeporodičnim jedinicama je rekordan. Kašnjenja u isporuci su se pomjerila sa prosječnih sedam mjeseci na više od 16 mjeseci. To je savršen recept za jačanje na cjelokupnom tržištu nekretnina.

Cijene kuća su skočile. Je li ovo balon?

Nakon pandemije došlo je do velike aprecijacije, ali ljudi ne razmišljaju da su stope na hipoteke toliko pale. Ako pogledate srednje cijene stambenog prostora između 2006. i 2021. i to uporedite s troškom hipoteke na osnovu današnjih stopa, kuća od 250,000 dolara u 2006. danas je kuća od 400,000 dolara. Čak i na 20 najboljih kompozitnih tržišta, u terminima prilagođenim inflaciji, tek smo se vratili na nivoe iz 2007. godine. Mislim da nema balona.

Da li brinete o pristupačnosti?

Da, uglavnom zbog niske ponude pristupačnih stanova. Postotak novogradnje [prodaje za] $200,000 ili manje je manji od 2% [dostupnih] zaliha. Ljudi jednostavno ne grade manje, pristupačnije kuće za početak. Ako graditelj može maksimizirati profit i graditi po višoj cijeni, to je ono što oni rade. Za 2022. jedno od oblasti koje volim je pristupačno stanovanje, koje je nedovoljno snabdjeveno i opskrbljeno. Vidimo više javno-privatnih partnerstava tamo, i ako se Build Back Better završi, postoji veliki dio [novca] posvećen razvoju pristupačnog stanovanja.

Postoji i sve veća grupa ljudi koji žele da iznajmljuju u odnosu na sopstvene – jedan od razloga zašto volimo oblast iznajmljivanja za jednu porodicu u nastajanju. Kada su moji roditelji osnivali porodicu, stvaranje bogatstva dolazilo je od posjedovanja kuće. Danas mnogi ljudi imaju druge načine da pristupe stvaranju bogatstva. Upravo sada, možete uložiti tu uplatu na tržištu, u Bitcoin ili Robinhood. Potrošači postaju sve obrazovaniji o tome kako da ulože svoje dolare – i da imaju izbor šta da rade sa svojim novcem.

Gdje u zemlji nalazite najviše mogućnosti?

Obrasci migracija su bili zapanjujući. Ovaj egzodus iz primorskih gradova u Sunčev pojas – preko Karoline, Džordžije i Teksasa – bio je ogroman. Život na otvorenom u toplijoj klimi sa pristupom plažama i planinama je način na koji ljudi danas žele živjeti, a porezne olakšice za korporacije su također na umu. Tehnologija je stvorila ova mikro urbana područja širom SAD-a koja prije nisu postojala. Postoji mnogo mjesta na kojima ljudi mogu dobiti vrijedan posao i pristup obrazovanju za svoje porodice. Obalni gradovi neće nestati, ali postoji mnogo veća disperzija stanovništva.

Takođe volim stanovanje za starije od 55 godina, gde postoji osećaj ljudi koji imaju isto mišljenje blizu odlaska u penziju, ili praznih gnezda, koji imaju pristup tenisu, lopti i fizičkim pogodnostima, [u blizini] članova porodice. Postoji veći rizik od poremećaja za stvari kao što je briga o pamćenju, što se može promijeniti ako se tehnologija promijeni.

Kako ova migracija utiče na izglede za poslovni prostor?

Kompanije prepoznaju prednosti postojanja ljudi na jednom mjestu i potrebu da se ljudi vrate u kancelariju. Dakle, vidite [pogodnosti kao što su] hrana i teretane. Mnogo velikih institucionalnih i privatnih investitora ponovo će se kladiti na trofejne urede na obalnim tržištima. To će se ponovo otvoriti 2022.

Koliko se radne snage očekuje da se vrati na funkciju?

Dugoročno, poremećaj i smanjenje potražnje [za kancelarijskim prostorom] je vjerovatno 10%. To će se razlikovati ovisno o lokaciji i vrsti. Još uvijek smo vrlo raspoloženi u pogledu posjeda za specijalnu upotrebu kao što su studiji, medicinske nauke o životu i visoko opremljene manje poslovne zgrade preko puta Sunbelta. Na velikom broju ovih tržišta na koja se ljudi sele, kancelarija je nedovoljno snabdevena. Još uvijek ima puno pozitivnog zamaha. Odabir je ključan, a postoji i određeni rizik s potrebom da se pređe sa velike upotrebe ugljika na neto nultu upotrebu. Nema većeg rizika za tu [energetsku] tranziciju nego u kancelarijskom prostoru.

Govoreći o energetskoj tranziciji, kako bi investitori u nekretnine trebali razmišljati o klimatskim promjenama i dekarbonizaciji?

Nuveen Real Estate se obavezao na nultu neto [emisija] do 2040. Fokusiramo se na procjenu svake pojedinačne imovine koju posjedujemo, a [analiza] za sve što kupimo uključuje troškove do tranzicije. Iskreno, potrebna nam je bolja obnovljiva mreža širom SAD-a. Svaka naša imovina prolazi kroz model koji procjenjuje rizik od oluje, požara i poplava, kao i lokalni regulatorni rizik, na nivou detalja. Na primjer, uključuje topografiju: New York može izgraditi morske zidove, ali Miami ne može jer je tlo spužva. Sve to procjenjujemo na osnovu vrijednosti pod rizikom. Ako bude previsok u periodu od 20 godina, nećemo investirati.

Kako će porast kamatnih stopa uticati na priliku?

Nekretnine imaju tendenciju da posluju bolje od drugih [područja] u vremenima inflacije. Ugradili ste strukture zakupa sa godišnjim povećanjem koje imaju tendenciju da nadmaše inflaciju, i strukture koje prolaze kroz bilo kakva povećanja troškova zakupcima. Ali inflacija je ogroman rizik za našu ekonomiju, a pokretači i pokretači inflacije su veći rizik.

Kako to?

Pogledajte nedostatak radne snage; to nikad nije dobro. Nedostaci snabdevanja će potrajati dugo da se proradi kroz sistem i zavisi od taktike međunarodnih geografskih područja oko Covida. Bavimo se i ekspres loncu naduvavanja. Fed zauzima jastrebov stav, ali može kontrolirati samo kratkoročne stope. Investitori kontrolišu dugoročne kamatne stope, pa obratite pažnju na krivu prinosa. To će biti najveći vodeći pokazatelj [za nevolje]. Ako kriva prinosa počne da postaje ravnija, i ako [Fed] nastavi da podiže stope na kratkom kraju, a potražnja na dugom kraju zadrži stope relativno niske, to bi me zabrinulo. Obratite pažnju da li je [kriva prinosa] spljoštena i definitivno ako se invertuje.

Šta to znači za vaš portfolio?

Nastavljamo da ulažemo tamo gdje imamo veliko uvjerenje, a to je oko stanovanja kao neophodnosti. Industrija je još uvijek nedovoljno snabdjevena. Sedmi smo po veličini vlasnik industrijske imovine u SAD [skladišta, logistički objekti i posjedi zadnje milje koji služe kao posljednja tačka između lanca opskrbe i isporuke krajnjem kupcu]. Prostor iznajmljujemo na dnevnoj bazi i iz prve ruke uvjerimo se koliko je jak. Još nema naznaka usporavanja. Potražnja nastavlja da nadmašuje sve prethodne rekorde iz perspektive ukupnog obima lizinga. U industrijskim granama na nacionalnoj razini, stopa slobodnih radnih mjesta je ispod 4%.

S obzirom na povećanje e-trgovine i prelazak na upravljanje zalihama „baš na vrijeme“, potražnja za posljednjim kilometrima je porasla posljednjih godina, i to je naš fokus. Takođe smo raspoloženi za alternativne sektore kao što su skladištenje i medicinske ordinacije – oba su zasnovana na nužnosti – kao i nauke o životu, koje imaju nevjerovatne propast.

Postoji mnogo pesimizma u vezi sa maloprodajom, a posebno tržnim centrima.

Jesmo li mi kao zemlja bili previše opskrbljeni maloprodajom od cigle i maltera? Apsolutno. U poređenju sa bilo kojom drugom industrijalizovanom nacijom, imamo pet puta veću maloprodaju. Ali u proteklih 10 godina nije bilo novih ponuda kao postotaka maloprodajnih zaliha, a procjene zahtijevaju smanjenje maloprodajnih zaliha za 25%, prvenstveno u vezi sa prenamjenom u mješovitu namjenu, stanove, medicinske ordinacije ili industrijske preko narednih pet godina.

Dok je maloprodaja bila snažno fokusirana na lokaciju, sada znamo da oni s fokusom na omnikanal imaju mnogo ljepšu bazu potrošača. Uvek gledam na Targetovu zaradu kao na vođu. Imaju sjajan omnichannel interfejs i infrastrukturu i prodaju višestruku robu—hranu, odjeću, knjige. Možete izvršiti preuzimanje u prodavnici istog dana, dostavu ili na ulici. Interfejs je jednostavan za korištenje. Vidite kako se investitori vraćaju u maloprodaju. Četvrti kvartal je bio prvi u kojem je neto otvaranje novih radnji bilo veće od neto zatvaranja, a lizing je počeo da raste, podstaknut određenim trgovcima.

Radite li nešto drugačije kako stope rastu?

Najveće strateško područje je način na koji finansirate stvari. Prelazimo sa struktura s promjenjivom kamatnom stopom na strukture s fiksnom kamatnom stopom kako bismo zaštitili dio tog rizika. Takođe procenjujemo mogućnosti za povećanje leveridža, a zaključavanje dugoročnih dugova sa fiksnom kamatnom stopom date su stope na istorijski najnižim nivoima.

Dakle, tržni centar nije mrtav?

Oni koji imaju dobar zakup i nisu preveliki [veća je vjerovatnoća da će preživjeti]. Jako se osjećam prema tržnim centrima/centrima za život na otvorenom. Zatvoreni, više turistički vođeni tržni centri, kao na Havajima, Las Vegasu ili Orlandu, nastavit će raditi prilično dobro. Maloprodaja velikog formata i zatvorena maloprodaja predstavljaće izazov.

Kakva je budućnost nekretnina?

Posjedujemo neke nevjerovatne nauke o životu [osobine] koje su poput malih gradova. Postoji jedan u San Diegu koji ima fudbalske terene, pivske bašte i mjesta na koja želite ići raditi. Čak iu našem sjedištu u New Yorku postoji nevjerovatna teretana, sobe za meditaciju, Thera puške, bar/kafe i pčelari na krovu u nastojanju za održivost populacije pčela.

Hvala, Carly.

Piši Reshma Kapadia at [email zaštićen]