Tržište stanova je upravo udarilo u zid. Što je sljedeće za cijene, brokere i dionice graditelja.

Najnovije čitanje o cijenama u cijeloj zemlji dolazi iz marta. Od tada su stope na 30-godišnje hipoteke porasle na skoro 6%, a zahtjevi kupaca su usporeni. Prošle sedmice, par online brokera s dobrim čitanjem o pretragama kuća,

Redfin

(oznaka: RDFN) i

kompas

(COMP), najavio otpuštanja.

U međuvremenu, dionice Redfina pale su oko 90% u odnosu na vrhunac. Građevinari su takođe pokvareni. Prijatelji ne dopuštaju prijateljima da posjeduju sredstva kojima se trguje na berzi sa imenima poput

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Shares
(NAIL), posebno kada kamatne stope rastu, ali ako ste radoznali, taj je upravo izgubio 45% tokom pet trgovačkih dana.

Trebaju li investitori ovdje kupiti dionice graditelja kuća? Brokeri? Šta je sljedeće s cijenama kuća? A kada će se berza vratiti? Dozvolite mi da odgovorim na njih redoslijedom pada kratkoročnog povjerenja, počevši od iffy.

Da, kupujte građevinare. Prefer

Lennar

(LEN) i

Toll Brothers

(TOL), kaže Jade Rahmani, koja pokriva grupu za KBW. Ističe da se dionicama građevinarstva trguje na 60% projektovane knjigovodstvene vrijednosti, gdje imaju tendenciju pada tokom recesije, zanemarujući finansijsku krizu iz 2008. godine. Lennar će imati koristi od nerešene prodaje tehnološke jedinice za nekretnine, a Toll se fokusira na imućne kupce, od kojih oko 30% plaća gotovinom, pa ih visoke hipotekarne stope ne odlažu.

Odnos cijene i zarade u cijeloj grupi je zapanjujuće nizak, ali ih zanemarite. Oni proizilaze iz dva uslova koji se neće ponoviti uskoro: vrijednost zemljišta skoči 30% ili više od trenutka kada su kompanije kupile hektare do trenutka kada su prodale kuće, i naglo veći tempo transakcija tokom pandemije. Graditelj koji trguje sa četiri puta većom zaradom mogao bi zaista koštati osam puta pod pretpostavkom normalizovanih uslova – i dalje jeftino, ali velika razlika.

Cijene kuća skočile su više od 20 posto u martu u odnosu na godinu ranije, ali Rahmani očekuje da će ta stopa pasti na 2 posto do kraja godine. Njegov osnovni stav je da sljedeća godina donosi fiksne cijene. Njegov scenario recesije, zasnovan na studiji prošlih obima prodaje, ima pad cijena za 5% sljedeće godine – možda i više ako se hipotekarne stope povećaju na 7%. To možda ne zvuči previše, ali za skorašnje kupce sa tipičnim hipotekama, pad cijene od 5% može smanjiti kapital za 25%.

Većina vlasnika kuća nema hipotekarne stope ni blizu nedavnih; neke dvije trećine su zaključane ispod 4%. Malo je vjerovatno da će se ovi kupci preseliti i uzeti nove kredite ako ne moraju, što je jedan od razloga zašto bi ponuda godinama mogla ostati niska. Drugi je da su hipoteke mnogo kvalitetnije nego što su bile tokom posljednjeg stambenog balona, ​​tako da je malo vjerovatno da će doći do talasa neplaćanja i panične prodaje.

Ali nešto mora dati na pristupačnosti. Uobičajena plaćanja po novim hipotekama su premašila 23% raspoloživog dohotka, blizu svojih 26% maksimuma tokom posljednjeg balona. Ali prihodi rastu za 6% godišnje, tako da bi duga pauza za cijene kuća mogla pomoći da se povrati pristupačnost. U svakom slučaju, pandemija je ostavila ljude da provode više vremena u svojim domovima, pa bi trebali biti spremni da plate nešto više za stanovanje kao postotak svog prihoda, smatra Rahmani.

Nemojte žuriti da kupujete dionice brokera, kaže analitičar William Blaira Stephen Sheldon. Ima tržišne ocjene za tri od njih: Redfin,

RE/MAX Holdings

(RMAX), i

eXp World Holdings

(EXPI). U postu na blogu prošle sedmice, izvršni direktor Redfina Glenn Kelman napisao je da je potražnja u maju bila 17% ispod očekivanja i da će kompanija otpustiti 8% zaposlenih. Redfin direktno unajmljuje agente, dok mnogi brokeri koriste nezavisne ugovarače.

Kelman je napisao da bi pad prodaje mogao trajati godinama, a ne mjesecima. Više agenata moglo bi otići samostalno. Članstvo u Nacionalnoj asocijaciji posrednika u prometu nekretninama, koja se odnosi na broj ljudi koji prodaju kuće, dostiglo je 1.6 miliona prošle godine, u odnosu na oko milion u 2012.

Sheldon iz William Blaira kaže da je zapanjen koliko su procjene brokera pale, ali raspoloženje je kiselo i čeka znake stabilizacije. Redfin ima manje od desetine svoje najveće tržišne vrijednosti početkom prošle godine, iako su se prihodi otprilike udvostručili. To čini dionice oko jedne trećine prihoda. Očekivalo se da će slobodni novčani tok postati konstantno pozitivan počevši od 2024. Sada ćemo vidjeti.

Što se tiče berze, imam dobre i loše vijesti, od kojih nijedna nije pouzdana. S&P 500 je prošle sedmice pao ispod 15 puta predviđene zarade za narednu godinu, što sugerira da su se cijene vratile na istorijske prosjeke. Ali nema šta reći da tržište neće premašiti svoju prosječnu vrijednost na putu da postane jeftino. I

Goldman Sachs

kaže da prognoze za rast zarade od 10% ove i sljedeće godine izgledaju previsoke.

Očekujte sporiji rast, kaže Goldman, a ako dođe do recesije, zarade bi sljedeće godine mogle pasti ispod prošlogodišnjeg nivoa. Procjene banke prema tom scenariju ostavljaju S&P 500 da se danas trguje na više od 18 puta više od zarade u narednoj godini. Goldman predviđa da će indeks porasti 17% u odnosu na nivo od četvrtka do kraja godine bez recesije, ili pasti za 14% sa jednom. Primite moje čestitke ili saučešće.

Ne brinite, kaže Credit Suisse. Statistički, pojedinačne prognoze zarada kompanija su usko grupisane. To je suprotno od onoga što se obično događa prije tenka zarade.

Čuo sam da su ljudi ranije govorili o berzi kao o “totalnom klasteru”, ali nisam imao pojma da govore o disperziji procjena.

Piši Jack Hough na [email zaštićen]. Pratite ga na Twitteru i pretplatite se na njegov Barronov Streetwise podcast.