Društvo vlasnika kuća je bilo greška

The atlantski upravo objavljeno novi članak to daje neke od istih stavova o vlasništvu kao i moje novo objavljeno poglavlje in Osnaživanje novog američkog radnika. U stvari, čini neke od isti argumenti Pravio sam godinama.

Naslov članka prilično govori sve: Društvo vlasnika kuća je bilo greška. Autor, Jerusalem Demsas, vjeruje da “Nekretninu treba tretirati kao potrošnju, a ne investiciju“, premisa koju bi mnogi Amerikanci bilo mudro slijediti.

Demsas ističe da “'Kupovati jeftino, a prodavati visoko' kada je imovina o kojoj govorimo mjesto gdje živite je prilično apsurdan savjet. Ljudi žele da žive u blizini porodice, u blizini dobrih škola, u blizini parkova ili u kvartovima sa vrstama pogodnosti koje žele, a ne da trguju svojom lokacijom kao novčane akcije.” Ona takođe napominje da „Dom je vezan za određenu geografsku lokaciju, ranjiv na lokalne ekonomske i ekološke šokove koji bi mogli izbrisati vrijednost zemljišta ili same strukture baš kada vam zatreba.”

Sve su to dobre strane i veliki razlozi da se ne tretira nečiji dom kao investicija.

Demsas takođe odražava argument koji sam izneo moje svedočenje u Senatu o bankarstvu iz oktobra 2021:

Iako vlasništvo nad nekretninama često predstavlja veliki dio bogatstva mnogih Amerikanaca, kupovina kuće može biti rizična investicija koja u potpunosti ovisi o apresijaciji cijene kuće, atribut koji je u osnovi u sukobu s pristupačnošću stanovanja.

Iako Demsas ne ulazi u to, ova ovisnost o apresijaciji cijena kuća još je veći problem s obzirom na to da je federalna stambena politika usmjerena na izazivanje sve više hipotekarnih dugova sa niskim kapitalom. To čini kupovinu kuće posebno rizičnom za one koji se bore da zarade stabilniji prihod.

Ozbiljno sumnjam da bi senatorka Elizabeth Warren (D-MA) podržala ulaganje na berzu dionica koje podržava savezna država za sve Amerikance, ali to je zapravo ono što federalna stambena politika radi. (Da, ona je jasno voljan podrzati “Wall Street” i “velike banke” kada njoj odgovara, ali ostavimo to za drugu kolumnu.)

U stvari, za najmanje poslednjih 20 godina, cijene nekretnina su pokazale sličnu volatilnost kao i tržišta dionica. Nije kao da su ove činjenice ostale nezapažene, čak ni od strane drugih pisci na Atlantiku. Ali još uvijek nije savršeno jasno kakve alternativne politike Demsas podržava.

Svakako se slažemo da je politika promoviranja vlasništva nad kućom i omalovažavanja iznajmljivanja štetna. I čini se da se slažemo da je licemjerno da federalni zvaničnici podržavaju takozvane programe pristupačnog stanovanja dok promovišu politike koje povećavaju cijene kuća.

Što se tiče konkretnih promjena federalne politike, nisam baš siguran. Nadam se da će Demsas pogledati moje poglavlje i napisati novo djelo. (Čak i ako se ne slaže sa mnom.)

Široka poenta koju ja iznosim u Catonovoj novoj knjizi, kao iu većini članaka koje pišem o stambenim finansijama, je da je federalna politika gotovo u potpunosti usmjerena na povećanje potražnje. To je problem jer su stambena tržišta uvijek ograničena u ponudi u odnosu na mnoge druge vrste potrošnih dobara. Takođe je činjenica da su ta ograničenja u snabdevanju često vođena državnim i lokalnim pravilima i propisima. Odnosno, mnoge poželjne lokacije su već “pune” stambenih jedinica, a samo promjene lokalne samouprave mogu nešto učiniti po tom pitanju, iako čak i onih malo je vjerovatno da će promjene imati velike kratkoročne efekte.

S obzirom na tu realnost, najbolje što savezna vlada može učiniti je da prestane sa povećanjem potražnje. Ali to je suprotno od onoga savezna vlada je radila (najmanje) posljednjih 50 godina.

Sav savezni angažman zaista je počeo da raste 1930-ih, uglavnom kao napor da se poveća broj radnih mjesta. Ali negdje usput, svi trgovci nekretninama, građevinari i finansijeri su shvatili da je bolje raditi sa političari. Sada imamo potpuni nered, onaj koji je nedvosmisleno učinio stanovanje manje pristupačnim, posebno za ljudi sa nižim primanjima.

Federalni porezni zakon promovira hipotekarni dug. Bazelski kapitalni zahtjevi promovišu držanje hartija od vrijednosti koje podržava vlada hipotekom (MBS). A Fannie Mae i Freddie Mac dugo su uživali poseban status u odnosu na privatne kompanije. Nemoguće je da se privatni sektor takmiči sa saveznom vladom, tako da je obezbjeđivanje vladinog hipotekarnog osiguranja i (čak implicitnih) saveznih garancija za MBS imalo predvidljiv učinak.

Od 2009. do 2020. Fannie i Freddiejev godišnji udio u ukupno MBS tržište je u prosjeku iznosilo 70 posto, iako njihove povelje izričito zabranjuju prekomjerno korištenje svojih objekata. Uključujući hartije od vrijednosti Ginnie Mae, one koje su podržane hipotekama FHA, savezni udio u MBS tržište je u prosjeku iznosilo 92 posto godišnje.

Malo se, međutim, sjeća da situacija nije bila mnogo drugačija prije krize 2008. godine. Od 1996 na 2007, Fannie i Freddiejev godišnji udio na ukupnom MBS tržištu u prosjeku je iznosio 60 posto, samo oko 10 posto manje od postkriznog udjela.

Nema smisla moliti se za još federalne pomoći jer je previše savezne pomoći upravo ono što nas je dovelo ovdje. Federalne politike su stalno povećavale potražnju olakšavajući dobijanje hipoteka za kuću. Čini se da u Kongresu nema zamaha da se preokrene ovaj trend, a samo bi budala rekla da to nema nikakve veze sa posebnim interesima.

Ako griješim u vezi toga, onda novi Kongres može početi s najnižim plodom koji visi. To može zabraniti Fannie i Freddieju da financiraju kredite za kuće za odmor i može nametnuti odredbe o prekomjernom korištenju njihovih povelja. Tada im može zabraniti finansiranje kuće koje koštaju više od milion dolara i zahtijevaju da to zaista budu “kupci kuće prvi put”. oni koji nikada nisu imali kuće.

Neću da zadržavam dah.