Veliki pad nekretnina 2022

„Tip stambenog tržišta iz 1970-ih je moguć u budućnosti“

Sada imamo “Triple Whammy” u 2022. Uz promjenjive probleme tržišta dionica i obveznica, nekretnine su upravo donijele najgori udar od dva mjeseca od 2008. i izbrisale dobitke od više od godinu dana.

Winans Real Estate Index (WIREI)™ prati cijene novih kuća u SAD-u do 1830. godine. Na osnovu najnovijih podataka o cijenama koje je objavio američki Biro za rad i statistiku, WIREI je zabilježio pad od 16.3% od rekordnog nivoa u maju.

Grafikon 1: Winans indeks nekretnina 2007-2022

Dok mnogi ljudi odmah pomisle na balon iz 2008. kada su u pitanju tržišta nekretnina, bolji primjer je poređenje današnje ekonomske klime sa visokom inflacijom i rastućim kamatnim stopama iz 1977-82. Sećam se ovog puta bolno dobro. Moj otac je imao firmu za izgradnju stanova, a ja sam tokom prve godine fakulteta radila u velikoj kancelariji za posredovanje u prometu nekretninama. Reći, "bilo je to izazovno vrijeme u industriji nekretnina" blago je podcjenjivanje:

Grafikon 2: Winans indeks nekretnina 1977-1982

Šta nam istorija govori da očekujemo?

· Bočno stambeno tržište godinama – kao što gornji grafikon pokazuje, cijene su pale za 7% u posljednjoj polovini 1979. i uglavnom su se bočno trgovale sve do kasne 1982. godine, dok su Federalne rezerve nastavile svoj rat protiv visoke inflacije uz strogu monetarnu politiku.

· Kontinuirana nestašica materijala i radne snage – preuzimanje „gornjeg dijela za popravke“ bit će skupo i dugotrajno zbog nestašice nakon Covida i rastućih troškova rada. Potpuno preuređenu nekretninu lakše će se prodati bez obzira na “lokaciju, lokaciju, lokaciju”.

· Strože hipotekarno kreditiranje – Pošto će se broj kvalifikovanih kupaca smanjiti zbog viših troškova zaduživanja i velikih učešća, prodavci će morati da „nose papir“ i zauzmu drugu poziciju iza hipoteke nekoliko godina.

· Nije tržište kupca ili prodavca – Uz široke razlike između ponuđenih i traženih cena, obim prodaje će nastaviti da usporava dok se uslovi kreditiranja ne poboljšaju.

· Veći porezi na investicije – Budući da će biti potrebna veća uplata da bi se kvalifikovali za konvencionalne hipoteke, kupci bi trebali razmotriti uzimanje kredita iz plana od 401 dolara ili pozajmiti uz maržu sa investicionog računa u odnosu na plaćanje visokih poreza vezanih za ulaganja od prodaje dionica.

Zbog labavih monetarnih politika na snazi ​​od 2009. godine, imali smo vraški rast u stambenim zgradama s Winansovim indeksom nekretnina koji je dobio 104%!

Međutim, svim partijama likvidnosti dolazi kraj!

Od 1850. godine, višegodišnja tržišta nekretnina u SAD-u se javljaju u 16% vremena, i iako se nadamo da će ovo usporavanje kratko trajati, niske stope hipoteka u prošloj deceniji neće se vratiti za vrijeme našeg života