Odjeljak 1031 Poreznog zakona SAD-a dozvoljava ljudima koji imaju kapitalnu dobit od prodaje nekretnina da odlože poreznu izloženost na tu dobit. Da bi to učinili, moraju iskoristiti tu zaradu za kupovinu slične nekretnine u roku od 180 dana od prvobitne prodaje i nikada sami ne mogu dirati novac. Ovaj proces je poznat kao a 1031 zamjena naslova. Iz očiglednih razloga, popularni su među investitorima u nekretnine.
Zakon postoji kako bi ohrabrio investitore da vrate svoj novac u opticaj umjesto da samo stave svoj profit u banku, gdje samo investitor ima koristi. Zato vam je dozvoljeno da izvršite 1031 razmjenu koliko god puta želite. Međutim, ključni element je da ne možete fizički dodirnuti nijedan profit. Ako ih stavite u banku makar na jedan dan, dobit je podložna oporezivanju.
Investitori prelaze ovu prepreku tako što svoj profit predaju onome što je poznato kao kvalifikovani posrednik.” Kvalifikovani posrednik je kompanija koja drži vaš profit, a zatim ga oslobađa na vašu komandu kada pronađete novu imovinu. Zvuči jednostavno, ali zjapeća regulatorna rupa u procesu znači da morate biti pažljivi pri odabiru kvalifikovanog posrednika.
Tražite načine da povećate svoje povrate? Pogledajte Benzingino izvješće o alternativnim investicijama u nekretnine:
Ili pregledajte trenutne opcije ulaganja na osnovu vaših kriterija sa Benzinga's Ponuda Screener.
Kvalificirani posrednici su vrlo slabo regulirani
Kada predate svoj novac brokeru za nekretnine ili advokatu, jak regulatorni nadzor određuje kako oni mogu upravljati sredstvima klijenata. Ovi propisi su osmišljeni kako bi im otežali neprikladno djelovanje ili krađu vašeg novca.
Oni moraju održavati novac svojih klijenata na računima povjerenja odvojeno od operativnog računa za svoju advokatsku kancelariju ili posredovanje u prometu nekretninama. Njima je zakonski zabranjeno mešati sredstva ili koristiti novac klijenta u bilo koju svrhu osim transakcije ili pravnih usluga za koje je novac založen. Od njih se također traži da usaglase sve svoje račune povjerenja na mjesečnoj bazi.
Ovi subjekti moraju sastaviti knjigu koja katalogizira datume i razloge za depozite i povlačenja sa njihovih računa povjerenja. Od njih se traži da uravnoteže ovu knjigu sa mjesečnim bankovnim izvodima i da čuvaju evidenciju svojih usaglašavanja na raspolaganju za inspekciju predstavnicima države u bilo koje vrijeme tokom uobičajenog radnog vremena. Ako to ne učinite, može doći do gubitka dozvole, čak i ako novac nije uzet.
Problem za investitori u nekretnine je da nijedno ekvivalentno regulatorno tijelo na saveznom nivou nije odgovorno za nadzor kvalifikovanih posrednika. The IRS čak ima i upozorenje o ovim entitetima na svojoj web stranici. Na državnom nivou, samo osam država reguliše ili nadzire ponašanje kvalifikovanih posrednika. Oni su:
New Hampshire
Virdžinija
Vašington
Mejn
Kalifornija
Ajdaho
Kolorado
Nevada
To znači da bi kvalifikovani posrednik u ostale 42 neregulisane države teoretski mogao podivljati sa vašim novcem 1031 za razmjenu, i sve dok ga puštaju na vaš zahtjev kada završite razmjenu, ne biste bili ništa mudriji. To je zastrašujuća pomisao i sama definicija duha u mašini.
Šta ako vaš kvalifikovani posrednik pobegne sa vašim novcem?
Uprkos nedostatku savezne i državne regulative o kvalifikovanim posredničkim kompanijama, i dalje je zločin za njih da prisvajaju vaš novac. Ako pobjegnu s vašim novcem i ne plate ga kada ga zatražite, mogli bi biti predmet krivičnog gonjenja i zatvora. Međutim, to ne rješava vaš problem kao investitora.
Zapamtite, imate samo 180 dana da izvršite razmjenu. Taj sat ne prestaje da otkucava ni pod kojim okolnostima. Dakle, ako vaš kvalifikovani posrednik nema vaš novac kada trebate izvršiti zamjenu, a ne možete je dovršiti u roku od 180 dana, podliježete porezu na kapitalnu dobit na vaš ukradeni novac.
Kvalificirani posrednik bježi s vašim novcem i stavlja vam račun za porez u tom procesu? Jao. U nekim slučajevima osiguravatelji kvalifikovanog posrednika će vratiti dio novca, ali je malo vjerovatno da će se to dogoditi za dovoljno vremena da obavite razmjenu. Dakle, odabir pogrešnog kvalifikovanog posrednika može doslovno uzrokovati finansijsku noćnu moru iz koje će trebati godine da se probudi.
Da li se krađa kvalifikovanog posrednika često dešava?
Srećom, ne, nije. Ali kada uzmete u obzir činjenicu da kvalifikovani posrednici mogu istovremeno držati profit od desetina, ili čak stotina, prodaja nekretnina, samo jedan kvalifikovani posrednik koji radi pogrešnu stvar može izazvati milione dolara vrijednu haos.
Uzmi slučaj Edward Okun, koji je bio bivši šef Poreske grupe 1031. Svoju kvalifikovanu posredničku kompaniju je pokrenuo koristeći novac klijenta za finansiranje luksuznog načina života koji je uključivao vile u više država, nekoliko čamaca i mnogo nakita kojim je dao svoju ženu u bikini modelu.
Kada je konačno ostao bez novca i nije mogao da plati svoje klijente, oni nisu znali šta je bio veći šok: saznanje da im je novac ukraden ili saznanje da ne postoji regulatorni okvir ili nadzor koji bi sprečio Okun da krade to. U vrijeme hapšenja, Okun je finalizirao dogovor o kupovini još jedne kvalifikovane posredničke kompanije sa skoro 900 miliona dolara na depozitu.
Osuđen je na 100 godina zatvora i primoran da oduzme imovinu od skoro 40 miliona dolara. Na kraju, njegovi odbačeni klijenti su završili sa oko 70% svog novca. Međutim, tih 70% nije došlo na vrijeme da plati svoj porezni račun, koji su morali platiti iz svog džepa, a i dalje su imali pravne troškove dok su ga tražili za naknadu štete.
Kako se zaštititi od sumnjivog kvalifikovanog posrednika?
Edward Okun nije jedini koji koristi kvalifikovane posredničke kompanije da počini finansijsku neispravnost. Oni su brojni slučajevi gdje su uhvaćeni kvalifikovani posrednici, a gubici od ovih slučajeva se kreću u stotine miliona dolara. Unatoč tome, još uvijek ne postoji federalni nadzor nad industrijom. Dakle, kako se zaštititi od sumnjivog kvalifikovanog posrednika?
Ako ne živite u državi koja reguliše kvalifikovane posrednike (a verovatno ne jer ih ima samo osam), najbolje je da odaberete kvalifikovanog posrednika koji je takođe državni advokat sa sertifikatom. Barem tada će od njih biti zatraženo da vrše mjesečna usaglašavanja računa.
Nije garancija, ali će vam dati malo mira kada znate da vaš izabrani kvalifikovani posrednik ima državnu advokatsku komoru koja gleda preko svog ramena. Drugo, istražite. Provjerite on-line recenzije posrednika. Imaju li reputaciju da su odgovorni i proaktivni u komunikaciji s klijentima? Je li njihova BBB ocjena visoka? Postavljajte teška pitanja kada intervjuišete kvalifikovane posrednike. Dobijte odgovore koje želite ili pređite na sljedeći.
Morate zaštititi vlastite interese u 1031 Exchange
Prije boksačkog meča, sudija poziva oba borca u ring i kaže im „dignite ruke i zaštitite se“. Ovaj solidan savjet se odnosi na investitore koji rade putem 1031 razmjene naslova. Vaša je odgovornost da pažljivo i sa velikom pažnjom odaberete svog kvalifikovanog posrednika. Naporno ste radili da dobijete profit od svoje investicije. Na vama je da ga zaštitite.
Photo by Prostock-studio na Shutterstocku
Pogledajte još detalja iz Benzinga
Ne propustite upozorenja u realnom vremenu o svojim dionicama – pridružite se Benzinga Pro besplatno! Isprobajte alat koji će vam pomoći da investirate pametnije, brže i bolje.
© 2022. Benzinga.com. Benzinga ne daje savjete o ulaganju. Sva prava zadržana.
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html