Povećanje stope Federalnih rezervi hladi stambeno tržište, ali su i dalje potrebne reforme korištenja zemljišta

Od proljeća 2022., ciljna stopa federalnih fondova Fed-a – a to je kamatna stopa koju banke međusobno naplaćuju za prekonoćne kredite – porasla je na 2.5% sa 0.25% u februaru. Postupci Fed-a povećali su kamatne stope na sve, od kreditnih kartica do hipoteka. Više stope na hipoteke počinju da obaraju cijene, ali niže cijene će biti privremene bez povećanja ponude koja je potrebna da bi stanovanje postalo pristupačnije.

Prosječne stope na hipoteke na 30 i 15 godina su na najvišim nivoima od 2009. godine, kao što je prikazano na slici ispod iz najnovijeg američkog Action Foruma knjiga karata stanovanja od Thomas Wade. 30-godišnja stopa je skoro dvostruko veća od one 2021. godine, dok se stopa od 15 godina već više nego udvostručila.

Uprkos ovim povećanjem, obje stope su još uvijek blizu istorijskih najnižih stopa i ispod su stopa od 6% do 7% koje su bile norma od 2001. do 2009. godine.

Iako kamatne stope možda nisu visoke prema istorijskim standardima, nedavna povećanja još uvijek uzrokuju pad cijena. I Case-Shiller i FHFA indeksi cijena nekretnina su počeli da se izjednačavaju, kao što je prikazano na dvije slike ispod.

Godišnje promjene cijena za oba indeksa također su pale na 15% za Case-Shiller 20-gradski kompozitni indeks i 16% za FHFA indeks. Oba su bila 19% u 2021.

Osjećaj graditelja opada kao odgovor na niže cijene i sporiji rast cijena. NAHB/Wells FargoWFC
Indeks tržišta nekretnina – kreiran iz ankete građevinara koji procjenjuju prodaju stanova i očekivanja – pao je na najniži nivo od prije pandemije, kao što je prikazano u nastavku.

Slabija potražnja i raspoloženje graditelja pojavljuju se u startu stambenih zgrada. Na slici ispod se vidi da početak usporava u sva četiri regiona zemlje.

Manji broj početaka stanovanja će zadržati ponudu novih domova na niskom nivou i može usporiti pad cijena stanova jer se ponuda prilagođava kako bi zadovoljila nižu potražnju uzrokovanu rastućim kamatnim stopama. Iako ovo može biti dobro za trenutne vlasnike kuća koji će kratkoročno doživjeti manje padove kapitala, loše je za dugoročnu pristupačnost stambenog prostora. Zemlja ima značajan stambeni nedostatak—između 6 miliona i 10 miliona jedinica — koji će pad u stambenim zgradama samo pogoršati. Zategnuto stambeno tržište pokazuje se u stopama slobodnih stanova i iznajmljivanja, koje su na najnižem nivou u posljednjih 10 godina.

Treba nam više stambenog prostora svih vrsta u Americi kako bismo dugoročno učinili stanovanje pristupačnijim. Razočaravajuće je, ali ne i iznenađujuće da početak stambenog zbrinjavanja opada kao odgovor na slabiju potražnju i niže cijene.

Ipak, bila bi greška kriviti Fed za probleme na tržištu nekretnina. Fed čini sve što je potrebno da obuzda odbegla inflacija uzrokovano prevelikom državnom potrošnjom i sopstvenog prekomernog stvaranja novca tokom pandemije. Svi drugi efekti koje njeno povećanje kamatnih stopa ima na privredu su od sekundarnog značaja.

Glavni krivac za neusklađenost ponude i potražnje na stambenom tržištu je prevelika državna regulativa. Federalna vlada već dugo radi na povećanju potražnje za stambenim zgradama kroz kvazi-vladine agencije od Fannie MaeFNMA
i Freddie Mac i drugi vladinih programa.

I Fannie i Freddie kupuju hipoteke od zajmodavaca i imaju implicitna podrška vlade. Budući da zajmodavci znaju da mogu lako prenijeti hipoteke na Fannie i Freddie, manje su zabrinuti zbog dugoročnih rizika neizvršenja obaveza i stoga mogu zadržati troškove zaduživanja umjetno niskim.

Veštačko stimulisanje potražnje je dovoljno loše samo po sebi – zapamtite stambena kriza? —ali ono što ga čini još gorim u kontekstu stambenog tržišta je to što lokalne samouprave istovremeno smanjuju ponudu preko propisa o korištenju zemljišta. Širom zemlje, minimalne veličine parcela, zahtjevi za parkiranje, složeni procesi izdavanja dozvola, zahtjevi za gustinom i drugi lokalni propisi ograničavaju količinu stambenog prostora koji se može izgraditi. Kada se ograničenja ponude kombinuju sa subvencijama potražnje, rezultat su više cene koje drže adekvatno stanovanje van domašaja za mnoga domaćinstva sa nižim i umerenim prihodima.

Fed-ova povećanja kamatnih stopa hlade tržište nekretnina, i to još više predstoje planinarenje treba očekivati ​​da će se ovo nastaviti u bliskoj budućnosti. Međutim, uticaj Fed-a je mali u poređenju sa negativnim uticajima trenutne stambene politike federalne i lokalne vlade koja podstiče potražnju i ograničava ponudu. Postupci Fed-a ne bi nas trebali odvratiti od dugoročnih promjena koje su nam potrebne da bismo stambeno tržište doveli u ravnotežu – više ponude na lokalnom nivou i manje subvencija na saveznom nivou.