Slučaj za stvaranje bogatstva pomoću dionica, a ne domova

Veličina teksta

Jednom davno, mlada porodica kupila je skromni Cape sa tri spavaće sobe, najgoru kuću na najboljoj lokaciji u prosperitetnom predgrađu. Mnogo godina kasnije, tokom stambenog ludila od prije 15 godina i nakon što su djeca porasla i odselila, dobili su neželjenu gotovinsku ponudu – za 20 puta više od onoga što su platili. To je postalo njihovo gnijezdo, koje je omogućilo udoban odlazak u penziju.

Sve je to istina, ali može biti i bajka. Takav eskalacija cijena kuća malo je vjerovatno da će se ponoviti, posebno odavde nakon njihovog mahnitog uspona. Dugoročno, istorija pokazuje da je berza vratila oko dva puta više od stambenih nekretnina. I to se radi sa mnogo manje glavobolja od pratećih troškova održavanja, koji su došli kao šok za mnoge nedavne kupce kuća.

Gledajući podatke prikupio profesor poslovne škole Stern na NYU Aswath Damodaran, zalihe (mjereno prema

S&P 500
) vraćao 12.47% godišnje od 1972. do 2021. godine, naspram 5.41% za stambene objekte (na osnovu Case-Shiller indeksa, do prošlog oktobra), raspon koji obuhvata porast inflacije nakon što je veza dolara sa zlatom prekinuta. Posmatrajući period 2012-2021, koji uključuje oporavak od stambenog pada koji je izazvao finansijsku krizu 2007-09, dionice su u prosjeku vratile 16.98%, naspram 7.38% za nekretnine.

In novi papir pripremljen za Brookings Institution, Robert Shiller, kreator indeksa stanovanja, i Anne K. Thompson otkrili su da je 72.4% ispitanika u anketi reklo da su nedavni ratovi nadmetanja rezultirali „paničnom kupovinom zbog čega su cijene postale irelevantne“. To se pripisuje sada već poznatoj priči o kupcima koji žele više prostora, posebno za kućnu kancelariju, u predgrađu. Radnici koji su mogli da rade od kuće uglavnom su bili neoštećeni ili su imali koristi od nižih izdataka tokom najgoreg perioda pandemije.

Istorijski niske kamatne stope na hipoteke dodatno su povećale kupovnu moć ponuđača. Uz prosječnu 30-godišnju zajam Freddie Maca u decembru na 3.05%, mjesečna uplata za kuću sa srednjom cijenom od 408,100 dolara u četvrtom kvartalu, kupljenu uz učešće od 20%, iznosila bi 1,385 dolara. Uz skok hipotekarnih stopa, na 4.67% od 31. marta, taj isti kredit bi koštao 1,687 dolara mjesečno. Smanjenje pristupačnosti će sigurno usporiti aprecijaciju cijena kuća.

Shiller i Thompson su otkrili da su skorašnji kupci realni u pogledu kratkoročnih trendova cijena nekretnina, očekujući umjerenost, ali bi se mogli „dugotrajno posvetiti vrhunskoj mašti“. Damodaranova analiza njihovih podataka pokazala je da se kupci na vrhuncu prethodnog balona 2006. godine nisu u potpunosti oporavili od pada koji je uslijedio 10 godina. To nije bio prvi put da su kupci kuća zaglavili sa gubicima. Nakon pada sa vrhunca 1989. godine, cijene se nisu u potpunosti oporavile sve do 1992. A ti gubitnički rasponi nisu uzeli u obzir transakcione troškove, koji su ogromni za stambene nekretnine.

Aksiomatično je da kupovina visoke smanjuje buduće povrate. U ljudskom smislu, stvari se dešavaju, od boljih prilika za posao negdje drugdje – posebno s obzirom na mogućnost rada s bilo kojeg mjesta za radnike znanja – do nesretnih okolnosti kao što su smrt i razvod. Mogućnost preuzimanja uloga sa potpuno prenosivim i likvidnim finansijskim sredstvima može pružiti više slobode u bliskoj budućnosti, zajedno sa većim bogatstvom tokom dužeg perioda.

Piši Randall W. Forsyth na [email zaštićen]