Ulaganje u nekretnine, poznate i kao nekretnine za iznajmljivanje, može biti efikasan način da se ostvari pasivni tok prihoda. Kupite nekretninu, instalirate jednog ili dva stanara i naplaćujete mjesečne najamnine. Zvuči dovoljno jednostavno, ali postoji nešto više u tome da se osigura da je nekretnina za iznajmljivanje isplativa investicija. Znati kako izračunati novčani tok u nekretninama važno je za maksimiziranje profita kao vlasnika nekretnine.
A finansijskog savjetnika može vam pomoći da ugradite nekretnine u svoj portfelj.
Šta je novčani tok u nekretninama?
Jednostavno, priliv novca odnosi se na kretanje novca ui iz poslovanja. Kada razgovarate o novčanim tokovima nekretnina, govorite o novcu koji je generiran imovinom (tj. prihodima od najma) i novcu koji se troši u vezi sa imovinom.
Investicije u nekretnine mogu generirati pozitivan ili negativan novčani tok. Kada imovina ima pozitivan novčani tok, njen prihod premašuje rashode. S druge strane, kada postoji negativan novčani tok, rashodi su veći od prihoda.
Pozitivan novčani tok je poželjniji za investitori u nekretnine jer to znači da zarađuju na imovini ili nekretninama koje posjeduju. Što je profitna marža veća, to je bolji povrat ulaganja. Pozitivan novčani tok također može olakšati održavanje ulaganja u nekretnine jer možete imati višak gotovine koji možete koristiti za održavanje, popravke i održavanje.
Negativan novčani tok znači da investitor gubi novac na nekretnini koja se iznajmljuje. Negativan novčani tok može se desiti ako je nekretnina prazna duži vremenski period ili ako cijene zakupa nisu u stanju da održe korak s onim što investitora košta održavanje nekretnine.
Kako izračunati novčani tok u nekretninama
Izračunavanje novčanog toka u nekretninama počinje poznavanjem nekoliko ključnih detalja o imovini. Konkretno, da biste izračunali novčani tok za nekretnine za iznajmljivanje, morate znati:
Koliko bruto prihoda ostvaruje nekretnina
Ukupni troškovi za nekretninu
Koji su dugovi, ako ih ima, povezani sa imovinom
Bruto prihod od zakupa predstavlja sav prihod koji imovina generiše prije nego što se odbiju svi troškovi, uključujući isplate hipoteke. Najam je obično glavni izvor prihoda kada izračunavate novčani tok za nekretnine za iznajmljivanje. Ali u zavisnosti od toga šta je uključeno u vaš ugovor o zakupu, takođe možete prikupiti prihode naplaćivanjem stanarima kućnih ljubimaca, zakasnelih naknada ili drugih naknada.
Na strani troškova, uključujete sve troškove koje plaćate za posjedovanje imovine. Dakle, ovo može uključivati stvari poput:
osiguranje
Naknade za upravljanje imovinom (ako plaćate nekom drugom da upravlja imovinom umjesto vas)
komunalne usluge
Održavanje i popravci
oglašavanje
Poslovne dozvole koje ćete možda morati imati da biste iznajmili nekretninu
Pravne i profesionalne naknade (tj. troškovi deložacije)
Ovdje biste također uključili stopu slobodnih radnih mjesta. Stopa upražnjenosti predstavlja koliko dana u godini nekretnina prolazi bez zakupca, što znači da ne ostvaruje nikakav prihod. Da biste pronašli stopu slobodnog prostora za nekretninu, zbrojili biste ukupan vremenski period kada je nekretnina bila prazna u toku jedne godine, zatim biste to podijelili s vremenom na koje je nekretnina mogla biti iznajmljena i pomnožili odgovor sa 100 .
Dakle, ako je imovina bila prazna 16 sedmica, ali je mogla biti iznajmljena na 52 sedmice, ima stopu slobodnih radnih mjesta od 30.76% (16/52 x 100). Stopa slobodnih radnih mjesta se smatra operativnim troškom prilikom izdavanja imovine.
Kada dobijete svoje bruto prihode i rashode, možete preći na sljedeći korak koji je izračunavanje neto operativni prihod (NOI). Da biste pronašli NOI za nekretnine sa novčanim tokovima, jednostavno biste oduzeli troškove od prihoda. Rezultirajući broj je iznos novčanog toka proizvedenog operacijama. Ne uključuje nikakav dug koji može biti povezan sa imovinom. Da biste pronašli neto novčani tok nakon otplate duga, oduzeli biste servisiranje duga od neto operativnog prihoda.
Zašto su kalkulacije novčanih tokova u nekretninama važne?
Izračunavanje novčanog toka za nekretnine je važno jer vam može pomoći da odredite koliko će vjerovatno biti isplativo ulaganje u nekretnine. Gledanje koliko biste mogli naplatiti za najam za određenu nekretninu nije dovoljno da biste dobili tačnu sliku. Prvo morate ukloniti operativne troškove imovine i sve otplate dugova koje morate izvršiti u vezi s tim da biste utvrdili koliki vam je novčani tok ostao.
Ako imate specifičnu stopu povrata kojoj ciljate, izračunavanje novčanog toka za nekretnine može vam dati ideju o tome da li će imovina vjerovatno ispuniti očekivanja, nadmašiti ih ili zaostati. Ne postoji određena stopa povrata koja se smatra poželjnom kada se ulaže u nekretnine za iznajmljivanje. To je uglavnom subjektivno, zasnovano na tržištu iznajmljivanja u koje ulažete i vašim individualnim ciljevima.
Kao pravilo, pametno je uzeti u obzir svojstva koja prolaze test od 1%. Pravilo od 1% sugerira da će nekretnina vjerovatno biti profitabilna ako realno možete naplatiti 1% njene kupovne cijene za najam. Dakle, ako kupite stan od 350,000 dolara za iznajmljivanje, morate biti u mogućnosti da naplatite najmanje 3,500 dolara mjesečne kirije.
Da li je to realno ili ne zavisi od tržište stanova i iznajmljivanja Vi ste za. Naplatiti 3,500 dolara za iznajmljivanje u San Franciscu ili New Yorku, na primjer, nije tako pretjerano. Ali naplaćivanje istog iznosa za jednoporodičnu kuću u malom gradu u Ajovi verovatno neće uspeti. Stoga je važno uzeti u obzir cjelokupno tržište, kao i troškove života i prihode za tu oblast kada se primjenjuje pravilo od 1%.
Porezi mogu uticati na novčani tok nekretnina
Ulaganja u nekretnine mogu se vremenom isplatiti, ali IRS će htjeti njihov pravičan udio u prihodu od najma koji donosite. Kada obavljate kalkulacije novčanih tokova za nekretnine, ne zaboravite da uzmete u obzir ono što ćete morati platiti u porezima na taj prihod. Općenito, neto prihod od najma se oporezuje vašom uobičajenom stopom poreza na dohodak. Dakle, ako ste u višem poreznom razredu, to bi moglo značiti da plaćate više poreza na prihod od najma.
Međutim, možete nadoknaditi dio onoga što dugujete odbivši troškove zakupa imovine. Neki od troškova koje možete odbiti uključuju:
Troškovi održavanja i čišćenja
Zamjena uređaja ili HVAC
Hipotekarna kamata
Osiguranje imovine
Porez na imovinu
Naknade za oglašavanje
Naknade za upravljanje imovinom
komunalne usluge
Ostale usluge, kao što su deratizacija ili uređenje okoliša
Pravne i profesionalne naknade (na primjer, ako morate platiti za deložaciju stanara)
Troškovi slobodnih radnih mjesta
Također možete odbiti trošak amortizacije nekretnine. Odbijanje ovih troškova može smanjiti vaš oporezivi prihod od najma. Razumijevanje koliko ćete vjerovatno dugovati poreza za posjedovanje nekretnine za iznajmljivanje može vam dati bolju predstavu o tome koliki ćete dio svog profita zaista zadržati na kraju dana.
The Bottom Line
Razumijevanje toka gotovine u nekretninama važno je kada se procjenjuju nove mogućnosti ulaganja. Posljednja stvar koju želite je da investirate u nekretninu za iznajmljivanje samo da bi se ispostavilo da je jama novca. Znati kako izračunati novčani tok za nekretnine pomoći vam dok sastavljate investicioni plan i izbjegavajte lošu investiciju.
Savjeti za ulaganje
Ako želite posjedovati nekretninu koja se iznajmljuje, a da pritom ne morate raditi sav težak posao da budete vlasnik nekretnine, postoje lakši načini za ulaganje. Platforme za masovno financiranje nekretnina, na primjer, omogućavaju ulaganje u komercijalne i stambene nekretnine bez potrebe za posjedovanjem same nekretnine. Investicioni fondovi za nekretnine (REIT) su još jedna opcija za ulaganje u nekretnine bez kupovine nekretnine. REIT-ovi su obavezni da isplaćuju 90% oporezivog prihoda investitorima kao dividende svake godine, pružajući vam dosljedan tok prihoda uz malo truda s vaše strane.
Razmislite o razgovoru s finansijskim savjetnikom o tome da li bi nekretnine s novčanim tokovima mogle biti dobar dodatak vašem portfelju. Pronalaženje kvalifikovanog finansijskog savjetnika ne mora biti teško. SmartAsset's free tool spaja vas sa do tri finansijska savjetnika koji opslužuju vaše područje, a vi možete besplatno intervjuirati mečeve vašeg savjetnika kako biste odlučili koji je pravi za vas. Ako ste spremni pronaći savjetnika koji vam može pomoći da ostvarite svoje finansijske ciljeve, započnite odmah.
Fotografija: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Post Kako izračunati novčani tok u nekretninama prvo se pojavio SmartAsset Blog.
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html