Dionice su na medvjeđem tržištu, slijedi li stambeni krah?

Ključni postupci

• Podaci Nacionalnog udruženja trgovaca nekretninama pokazuju da su cijene kuća porasle za 37 posto od marta 2020
• U međuvremenu, ukupna prodaja kuća opala je za 8.6% u odnosu na prethodnu godinu i 3.4% na mjesečnom nivou u maju
• Podaci Moody's Analytics sugeriraju da je prosječna kuća precijenjena za 24.7%, a cijene rastu četiri puta brže od prihoda
• Kako se kupcima kuća stalno mijenjaju cijene sa tržišta, mnogi investitori i vlasnici kuća brinu se da bi stambeni krah mogao biti iza ugla

ponedeljak, S&P 500 indeks zatvorio 18.7% YTD, lebdeći blizu prošlonedeljne teritorije medvjeđeg tržišta. U međuvremenu, Nasdaq Composite ostaje u padu za oko 27% u toku godine, dok Dow bilježi gubitak od 14%. Drugim riječima, veliki dio tržišta je u zemlji medvjeda ili blizu nje, bez odlaganja za dionice kojima su cijene snižene od januarskih vrhova.

I sada se investitori i vlasnici kuća brinu da bi tržište nekretnina moglo slijediti taj primjer.

Podaci iz Nacionalno udruženje posrednika u prometu nekretninama (NAR) pokazuje da su između maja 2021. i maja 2022. cijene postojećih kuća porasle za gotovo 15%. Od marta 2020. porasli su za 37%. U međuvremenu, srednje cijene kuća su po prvi put premašile 400,000 dolara.

Iako su visoke cijene dobre za investitore i prodavce, one su stalno gurale kupce sa nižim i srednjim prihodima s tržišta. A sada, neki su zabrinuti, te iste cijene kojima su se prodavci radovali mogu katalizovati krah tržišta nekretnina.

Mjehurići i padovi

Mjehurići imovine nastaju kada potražnja, špekulacije i bujnost tržišta narastu cijene iznad svojih osnovnih vrijednosti. Krajnji rezultat? Precijenjena imovina koja ostaje tražena sve dok su kupci zainteresirani.

Prema Dalas Federal Reserve, baloni za nekretnine su posebno bodlji zbog njihovog širokog ekonomskog uticaja. Mjehurići u kući često dovode do niza neželjenih posljedica kao što su:

• Iskrivljeni obrasci ulaganja i kupovine
• Pogrešna alokacija ekonomskih resursa
• Talasanje koje krvari u ekonomski rast i zapošljavanje

Onda, kada panika investitora, ili bankroti i ovrhe stignu na tržište, balon „pukne“. Cijene nekretnina padaju, investitori se bore da ostanu profitabilni, a vlasnici kuća mogu se naći pod vodom vrlo skupi krediti.

Međutim, ne mora se svaki balon završiti potpunim krahom.

Umjesto toga, neka tržišta mogu doživjeti korekciju, gdje cijene nekretnina postepeno padaju, a zatim stagniraju mjesecima ili godinama.

Nasuprot tome, krah uključuje brzi pad cijena (često praćen talasom oduzimanja imovine) koji izvlači tepih ispod tržišta.

Onda i sada

Puni krah na tržištu nekretnina nije tako čest kao što mislite. Ipak, sa velikom recesijom koja je svježa u mnogim umovima, vlasnici kuća i investitori ostaju oprezni.

Velika recesija

Slom stambenog tržišta 2007-2008 bio je jedinstven događaj nastao iz višestrukih nemarnih praksi vlade, zajmodavaca i investitora.

Za početak, niske stope i minimalna regulativa o hipotekarnim kreditima omogućili su bankama da ponude drugorazredne kredite nekvalifikovanim zajmoprimcima. Mnogi takvi zajmovi su čak izdati bez odgovarajuće dokumentacije koja bi dokumentovala sposobnost zajmoprimca da otplati.

U međuvremenu, investitori su kupili “hartije od vrijednosti zaštićene hipotekama” (MBS) koje objedinjuju hipoteke kao uložnu imovinu. Kako su stope drugorazrednih kredita rasle, drugorazredni krediti su činili veći udio ovih hartija od vrijednosti.

Nažalost, mnogi vlasnici kuća nisu mogli da izvrše svoje uplate, što je katalizovalo krizu jer su banke počele da zabranjuju zajmoprimce koji ne plaćaju kredite. U mnogim slučajevima, banke su pretrpjele gubitke pokušavajući da oslobode nekretnine koje su opadale. Ubrzo su vlasnici kuća pobjegli od podvodnih hipoteka lijevo-desno, ostavljajući banke u posjedu imovine koja je bila manja od vrijednosti kredita.

Istovremeno, investitori MBS-a su iskusili sopstvenu krizu jer su zajmoprimci neplaćivali, iscrpljujući njihov profit.

Konačno, splet događaja je iznjedrio globalnu recesiju (i tone novih propisa o hipotekarnim kreditima).

Brzo naprijed do 2022

A onda imamo trenutni bum stanovanja, koji — kao što ćete vidjeti — ima vrlo različite uzroke. Naime: Pandemija Covid-19.

Kada je pandemija prvi put nastupila, Federalne rezerve smanjila kamatne stope kako bi zaobišla a recesiju i podstiču trošenje. U isto vrijeme, između zatvaranja koje je naložila vlada i nagovaranja zaposlenih, mnoge su firme uvele nove politike rada od kuće. U međuvremenu, mnoge porodice su uložile podsticajna sredstva u štednju ili otplatile svoje dugove.

Kombinacija stimulativnih fondova, jeftinog duga i fleksibilnosti WFH navela je mnoge vlasnike kuća da napuste skupe gradove. U međuvremenu, zastoji u lancu snabdijevanja i ograničenja Covid-19 zaglibili su u izgradnji novih kuća, pooštravajući opskrbu.

Kao rezultat toga, potražnja je porasla. Ubrzo su se kupci našli u nadmetanju za iste nekretnine, što je dovelo do vrtoglavog porasta cijena jer su vrtoglavi vlasnici kuća prihvaćali ponude u gotovini često znatno iznad tražene cijene.

Možemo li isključiti potencijalni krah tržišta nekretnina?

Iako više nismo u izolaciji, utjecaji Covid-19 na tržište nekretnina ostaju. Neki su zabrinuti što znači da bi stambeni krah mogao biti iza ugla.

Za početak, nedavno Biro za popis stanovništva podaci pokazuju da je prodaja kuća opala četiri mjeseca zaredom. Samo prodaja novih porodičnih kuća pala je za 16.6% između marta i aprila. A u maju je ukupna prodaja kuća opala za 3.4% mjesečno i 8.6% u odnosu na prethodnu godinu. Sve u svemu, junski neprodati inventar postojećih kuća porastao je na 1.16 miliona jedinica.

Ali dok je prodaja pala, cijene nisu slijedile njihov primjer. U stvari, maj je označio novi rekord, sa srednjom cijenom nove kuće blizu 450,000 dolara. Istovremeno, prosječna prodajna cijena svih stambenih jedinica premašila je 511,000 dolara.

Ako mislite da to zvuči visoko, niste sami. Ranije ove godine, Moody's Analytics je izvijestio da cijene kuća u SAD ostaju precijenjena u prosjeku za 24.7%. U martu je Dalas Fed upozorio da su prodajne cijene stanova nadmašile cijene zakupa, što ukazuje na "neodrživo naduvane" vrijednosti.

I ne radi se samo o tome koliko je stanovanje skupo – već i o tome koliko je brzo stiglo. Samo u protekloj godini cijene kuća su porasle četiri puta brže od prihoda. U isto vrijeme, hipoteka kamatne stope su porasle sa 3% u januaru na 6.4% do kraja juna, što je više nego udvostručilo troškove zaduživanja.

Sve u svemu, brojke ukazuju na loše izglede za stambena tržišta. Visoka inflacija, skokovite kamatne stope i ograničeni zalihi su mnoge kupce kuća izbacili s tržišta. S obzirom na to da vlasnici kuća moraju dalje da se prošire kako bi došli na ljestvicu nekretnina, balon bi mogao puknuti ako ekonomski faktori dovedu do nižih prihoda ili viših stopa na hipoteke

Ključne razlike između 2008 i 2022

Međutim, opći konsenzus među ekonomistima je da je krah tržišta nekretnina moguće, nije vjerovatno.

Za početak, trenutni temelji tržišta ostaju daleko stabilniji nego prije 14 godina. Stroži kriterijumi za kreditiranje i robusna zaštita kupaca znače da se većina modernih hipoteka plaća na vrijeme. U drugoj polovini 2021. prosječan kupac kuće prijavio se sa a rekordno visok prosječan kreditni rezultat 786-a.

Uz to, kašnjenja ostaju oko 3%, a u prvom kvartalu 2022. 78,000 podnesaka o ovrsi. (Nasuprot tome, 10 miliona Amerikanaca je izgubilo svoje domove između 2006. i 2010. godine, sa 3.1 milion podnesaka o ovrsi samo u 2008.)

Slično tome, vlasnici kuća sada imaju izvanredno 28 triliona dolara u kapitalu u poređenju sa često negativnim kućnim kapitalom u vlasništvu 2008. I JPMorgan napominje da moderni vlasnici kuća nisu imali skoro isti nivo duga kao prije 2008.

Istovremeno, zalihe stanova, iako su u porastu, ostaju blizu rekordno najnižeg nivoa. Prošlog septembra, NARAR
prijavio 2.4-mjesečnu ponudu kuća za prodaju; do februara, to je palo na samo 2 mjeseca.

U međuvremenu, građevinari su, navodeći rastuće troškove i usporavanje potražnje, povukli proizvodnju. (Suprotno je bilo istinito uoči Velike recesije.)

Najvjerovatniji scenario

Ipak, snažno tržište nekretnina ne znači da nema mjesta za pad cijena. Razlika: većina ekonomista vjeruje da je ispravka, a ne krah, u redu.

Na primjer, Dallas Fed izvještava da, iako stvarne cijene kuća premašuju njihove temeljne vrijednosti, ne vide "nema očekivanja da bi posljedice korekcije stambenog prostora bile uporedive s globalnom finansijskom krizom 2007-09 u smislu veličine ili makroekonomske težine."

Doug Duncan, glavni ekonomista u Fannie MaeFNMA
, uglavnom se slaže. Njegov stav je da, iako su stope dramatično porasle, "povijesno gledano, tako velika kretanja su završila usporavanjem stanovanja".

Glavni finansijski analitičar Bankrate Greg McBride se slaže, napominjući: „Cijene nekretnina mogu se kretati velikim naletima—kao sada—a zatim pokazati relativno male promjene tokom godina. Plato cijena je vjerovatniji ishod.”

Ali šta se uopće smatra "ispravkom"?

Matthew Pointon, viši ekonomista za nekretnine u Capital Economics, vjeruje da a pad od 5% do sredine 2023 je razumna meta. Glavni ekonomista NAR-a, Lawrence Yun, slaže se da je vjerojatan “manji pad cijena” do 5% – i zdrav za “preskupo” tržište.

Ne dozvolite da vas obori bauk kraha stambenog tržišta

U trenutnoj klimi, krah nacionalnog tržišta nekretnina izgleda malo vjerojatan, iako ne dolazi u obzir. To ostavlja mnoge investitore u nekretnine da se pitaju: ulagati ili čekati?

Uz Q.ai, nikada se ne morate pitati o sljedećem pravom potezu. Naše strategije ulaganja zasnovane na umjetnoj inteligenciji oslanjaju se na čvrste podatke - a ne na emocije poput straha ili uzbuđenja ukorijenjenih u teoretskom krahu tržišta.

Ali to ne znači da smo van kruga. Uz najnovije investicije kao što je Forbes Kit, možete iskoristiti najnovije vijesti, bučne informacije i ogromnu arhivu znanja—sve to bez mrdnutosti prstom. Sve što treba da uradite je da uplatite sredstva na svoj račun.

Preuzmite Q.ai danas za pristup strategijama ulaganja koje pokreće AI. Kada uplatite 100 USD, na vaš račun ćemo dodati dodatnih 50 USD.