Državni zakonodavci preuzimaju lokalne propise koji povećavaju troškove stanovanja

Guverneri i zakonodavci širom zemlje nastavljaju predložiti i implementirati politike za stvaranje konkurentnije poreske i regulatorne klime, djelimično za privlačenje investicija koje će donijeti poslodavce i visoko plaćena radna mjesta. Međutim, ako nema dovoljno i pristupačnog stambenog fonda za priliv porodica koje se izdržavaju novim poslovima, onda državni zvaničnici imaju još jedan problem u rukama. To je izazov s kojim se kreatori politike sada bore u mnogim brzorastućim državama.

Na primjer u Sjevernoj Karolini, među top 10 najbrže rastućih država prošle godine, članovi Državne Generalne skupštine sada razmatraju zakon o „deaneksiji“, ili uklanjanju iz lokalne zonske jurisdikcije, imovine u Summerfieldu, gradu koji se nalazi nedaleko od Greensboroa, gdje su lokalni zvaničnici u više navrata odbijali predloženi razvoj. Zakonodavci smatraju da je to pitanje od interesa za cijelu državu, jer Summerfield se nalazi u dijelu Sjeverne Karoline gdje je potrebno povećati ponudu stambenih objekata kako bi se prihvatilo više velikih projekata ekonomskog razvoja koji bi trebali dovesti mnoge pridošlice u ovo područje. Ovaj potez i srodni prijedlozi u drugim državama pokazuju kako je debata o troškovima stanovanja i zoniranju ona koja ima tendenciju da se zahukta i ruši tradicionalne političke koalicije.

Summerfield, koji je osnovan 1996. godine kako bi izbjegao da postane dio Greensboroa, ima zoniranje isključenja tako da se u velikom dijelu grada mogu graditi samo stambene jedinice za jednu porodicu i to na parcelama od 1.3 hektara. Potez donošenja državnog zakonodavstva kojim bi se dio Summerfielda deaneksirao kako bi se dozvolila izgradnja novih stambenih objekata uslijedio je nakon višegodišnjih formalnih zahtjeva za ublažavanje navedenih ograničenja, pa čak i nakon priznanja vladinih službenika Summerfielda da se njihova politika zoniranja mora promijeniti.

Summerfieldov gradski advokat upozorio Gradski odbor 2021. da njegova praksa zoniranja isključivanja dovede do sudskih sporova u skladu sa Zakonom o pravednom stanovanju. “Ako želite izbjeći potencijalnu odgovornost, stvorite opcije u svojoj uredbi koje će omogućiti pristupačno stanovanje negdje u Summerfieldu”, savjetovao je gradski advokat. „Ne morate čak ni da identifikujete gde trenutno“, dodao je Summerfieldov advokat. „Sve što treba da uradite je da kreirate okvir za zoniranje koji bi omogućio nekom investitoru da uđe i kaže: 'Znate šta, voleo bih da postavim gušće stanovanje'. Zvaničnici Summerfielda su odbili prihvatiti taj savjet.

Nedovoljna ponuda stanovanja i brzo rastući troškovi stanovanja nisu ograničeni na Summerfield i okolinu. Kato institut studija objavljeno u decembru 2022. godine naglasilo je kako rast stanovništva Sjeverne Karoline premašuje stopu izgradnje novih stanova. Dok restriktivno lokalno zoniranje ometa rast ponude stambenih objekata u mnogim drugim dijelovima države, potreba da se ispravi ovo pitanje je posebno imperativ u Greensborou i okolnom području, koji se često naziva Trijada.

Greensboro, koji naslanja na Summerfield, rangirana broj jedan u zemlji u prošloj godini po najvećem povećanju troškova zakupa, pri čemu je najam jednosobnog stana u Greensborou skočio za 74% u jednoj godini. Toyota, Boom Supersonic, Publix i drugi ulažu milijarde u regionu u nove proizvodne i distributivne pogone koji će dovesti hiljade dobro plaćenih radnika. Želja da se osigura da ovi radnici i njihove porodice imaju pristup pristupačnom stambenom smještaju, zajedno sa odbijanjem lokalnih zvaničnika da uklone ili ublaže regulatorne prepreke za razvoj većeg broja stanova, dovela je do toga da državni zakonodavci u Raleighu zaključe da moraju djelovati.

Boom Supersonic ulaže pola milijarde dolara u izgradnju pogona za proizvodnju supersoničnih mlaznjaka koji se nalazi 11 minuta vožnje automobilom od Summerfielda. Ovaj objekat će zapošljavati više od 2,000 ljudi. Toyota troši 3.4 milijarde dolara na izgradnju fabrike za proizvodnju litijumskih baterija koja se nalazi 35 minuta od Summerfielda. Predviđa se da će ta fabrika baterija, koja će biti Toyotina prva u Sjevernoj Americi, zapošljavati 3,875 ljudi. Publix, u međuvremenu, troši 400 miliona dolara na izgradnju distributivnog kompleksa od više od dva miliona kvadratnih metara u blizini koji će opskrbljivati ​​prodavnice prehrambenih proizvoda širom Sjeverne Karoline i Virdžinije. Tim projektom će se otvoriti 1,000 novih radnih mjesta.

Značajan ekonomski razvoj koji se dešava u regionu i potreba za dodatnim stambenim prostorom nisu uslovili da članovi Gradskog odbora Summerfielda promene kurs. Nakon što je prvobitno predložio novi stambeni kompleks sa 1,161 jedinicom 2021. godine, investitor je smanjio svoj prijedlog na projekat od 600 jedinica. Gradski odbor odbio taj predlog na glasanju održanom 22. februara. Predsjednik Senata Pro Tempore Phil Berger (R) objasnio je u izjavi zašto kontinuirana nepopustljivost na lokalnom nivou sada izaziva državni zakonodavni odgovor:

„Ne znam da li planove koje je podnio lokalni graditelj treba ili ne treba odobriti lokalni odbor“, izjavio je senator Berger. „Ono što znam je da Trijada privlači milijarde dolara u novi ekonomski razvoj i kako naše područje nastavlja rasti, hitno je potrebno dodatno stanovanje kako bi medicinske sestre, nastavnici, osobe koje prve pomoći i građevinski radnici na koje se naše područje oslanja mogli živjeti u zajednicama kojima služe.”

Potez Generalne skupštine da deaneksira dio Summerfielda sigurno će naići na žestok otpor lokalnih zvaničnika. „Bila bi velika nepravda i predstavljala bi opasan presedan za našu Generalnu skupštinu da ignoriše lokalne izabrane zvaničnike i napravi takvu promjenu u našem gradu“, kaže gradonačelnik Summerfielda Tim Sessoms.

Osim načina na koji povećavaju troškove stanovanja i smanjuju ponudu, kritičari Summerfieldovih lokalnih propisa o zoniranju tvrde da ograničenja također ugrožavaju zdravlje okoliša i javnu sigurnost. Sa oko 12,000 stanovnika, Summerfield je najnaseljeniji grad u Sjevernoj Karolini bez ikakve vodovodne ili kanalizacijske infrastrukture. Zapravo, to je najveći grad u Sjevernoj Karolini, Južnoj Karolini i Virdžiniji koji je u potpunosti na septičkim sistemima. Kao što su to činili u prošlosti, zvaničnici Summerfielda ponovo koriste ovo kao izgovor da blokiraju predloženi stambeni razvoj.

„Grad nema ni vodovod ni kanalizacioni sistem koji bi mogao da podrži preko tri puta veću gustinu koja je trenutno dozvoljena našim uredbama o razvoju“, napisao je gradonačelnik Sesoms u javnom pismu objavljenom 9. marta, što objašnjava njegovo odbijanje gore pomenutog razvoja. „Samerfild nema infrastrukturu da se pozabavi teretom koji bi predložena gustoća stavila na naše ionako pretrpane škole i zakrčene puteve.“

Ipak, programer nedavno odbijenog projekta od 600 jedinica instalirao bi potrebnu infrastrukturu za vodu i kanalizaciju u Summerfieldu. Zvaničnici Summerfielda su u prošlosti odbili predložene investicije u kanalizacijsku i vodovodnu infrastrukturu. Ovaj nedostatak vodne infrastrukture godinama se koristi kao razlog za protivljenje razvoju i rastu.

David Couch, vlasnik zemljišta predloženog za izgradnju, rekao u izjavi da je “Gradsko vijeće Summerfielda usvojilo zonske politike koje su služile isključivanju stanovnika skromnih sredstava, i to su učinili sa velikim efektom.”

"Oblast Greensboroa i okruga Guilford bila je na prvom mjestu u zemlji prošle godine po povećanju najma", dodao je Couch. „Očajnički nam je potrebno više stambenog prostora, posebno s obzirom na uspješne napore mnogih u zapošljavanju i milijarde dolara u ekonomski razvoj u neposrednoj blizini.”

Kauč ​​i drugi kritičari averzije zvaničnika Summerfielda prema razvoju tvrde da držanje 12,000 ljudi isključivo na privatnim septičkim sistemima, osim što poskupljuje stanovanje, predstavlja rizik za zdravlje životne sredine jer takvi septički sistemi mogu prodreti u lokalne vodoopskrbe. Osim ekoloških rizika koji proizlaze iz nedostatka vodne infrastrukture, postoje i povećani rizici po javnu sigurnost. To je zato što je sposobnost gašenja požara smanjena kada ne postoji lokalni vodovodni infrastrukturni sistem koji bi mogli koristiti osobe koje prve reagiraju.

Šef vatrogasnog odjela Summerfield Chris Johnson kaže ovom autoru da bi sistem infrastrukture za vodu omogućio njegovom odjeljenju da efikasnije odgovori na hitne slučajeve. „Da imamo sistem hidranta, imali bismo više ljudi koji bi radili na gašenju požara i manje ljudi bi se povuklo da rade na osiguranju pozitivnog izvora vode“, kaže šef Johnson.

Gradonačelnik Sessoms kaže da su u toku napori da se dovede vodovodna infrastruktura u njegov grad. “Summerfield je radio i radi na planu za vodu za budućnost našeg grada”, napisao je u mejlu ovom autoru. Upitan kada se predviđa da će njegov plan imati sistem vodovodne infrastrukture u funkciji u Summerfieldu, gradonačelnik Sessoms nije odgovorio.

Sjeverna Karolina bi mogla krenuti naprijed sa prijedlogom zakona kojim će Gradsko vijeće Summerfielda izbaciti iz jednadžbe da li da odobri nove stambene objekte na velikom dijelu imovine koja je trenutno u nadležnosti grada. Mnogi smatraju da država treba ići dalje. Vođa većine u Senatu Paul Newton (R), na primjer, uvedeno zakonodavstvo na prethodnoj sjednici koja bi spriječila lokalno zoniranje u Sjevernoj Karolini koje ograničava razvoj dodatnog stanovanja.

"Ovo je problem snabdijevanja koji je stvorila direktno vlada", rekao je senator Newton tokom a Događaj 8. decembra o stambenoj politici čiji je domaćin John Locke Foundation, istraživački centar sa sjedištem u Raleighu. Newton je dodao da će se “privatni sektor pozabaviti ovim pitanjem ako ga oslobodimo”.

Državni zakonodavci i guverneri u drugim državama predložili su reforme slične onima na koje je Newton tražio u Sjevernoj Karolini. Guverner Montane Greg Gianforte (R), na primjer, jedan je od najglasnijih zagovornika državnog zakonodavstva koje sprječava lokalna ograničenja zoniranja koja ometaju rast ponude stambenih objekata.

„Strogo zoniranje i drugi propisi o stambenoj nabavi su zaista mokri pokrivač za izgradnju, za odgovoran razvoj. Oni povećavaju troškove i ograničavaju ponudu”, guverner Gianforte rekao je članovi njegove radne grupe za stanovanje prošle godine. “Moramo vladu skloniti s puta, gdje to možemo odgovorno i bezbedno. Potrebni su nam propisi za javnu sigurnost i zaštitu životne sredine, ali u drugim oblastima moramo da smislimo kako da ih racionalizujemo.”

Preveliki i rastući troškovi stanovanja izazivaju pustoš u porodičnim budžetima širom SAD-a i mnogima odvlače cijene na stambenom tržištu, toliko da je ovo pitanje privuklo značajnu pažnju nacionalnih medija u protekloj godini. New York Times, na primjer, objavio je septembar o kojem se naširoko raspravlja članak razmišljajući šta se desilo sa početnim kućom. Prije toga, New York Times je objavio članak prošlog jula dokumentujući kako stambena kriza više nije ograničena na obale.

„Možda je najgore vrijeme da se iznajmi stan na Menhetnu u isto vreme kada je pristupačnost kupovine kuće u metrou kao što je Austin najgora što je ikada bilo“, Bloombergova analiza od 20. septembra primećeno. “Sredinom 2020. i mjesečne kirije i otplate hipoteke bile su jeftine, ali danas je suprotno.”

"Troškovi iznajmljivanja ili kupovine kuće su preskupi", guverner Virdžinije Glenn Youngkin (R) rekao u obraćanju u avgustu 2022. Zajedničkom odboru za novac Senata Virdžinije, ponavljajući poruku koju su čuli guverneri i zakonodavci u mnogim drugim državama. „Moramo se pozabaviti osnovnim uzrocima koji stoje iza ove neusklađenosti ponude i potražnje; nepotrebni propisi, preopterećene i neefikasne lokalne samouprave, restriktivna politika zoniranja i ideologija borbe zubima i noktima protiv svakog novog razvoja.”

Obuzdavanje visokih troškova stanovanja ostat će među glavnim prioritetima za guvernere i zakonodavce u mnogim državama u doglednoj budućnosti. Kao što je pokazano, stranačke pripadnosti i ideološke sklonosti ne ukazuju na preferenciju guvernera ili poslanika po ovom pitanju, za razliku od slučaja u mnogim drugim oblastima. Debata o lokalnim ograničenjima zoniranja i da li bi ih državni zakonodavci trebali nadjačati ne vodi nikuda. Zapravo, vjerovatno će eskalirati, stvarajući nekonvencionalne političke koalicije u procesu.