Da li biste trebali iznajmiti ili prodati svoj dom ako se krećete u inostranstvo?

Moja supruga Rebecca i ja suočili smo se sa ovim problemom zakupnine i prodaje još 2018. godine kada smo odlučili da se preselimo iz Virdžinije u Meksiko.

Kao bivši poreski advokat za Internal Revenue Service (IRS), bio sam upoznat sa mnogim relevantnim zakonima, ali sam ipak naučio neke važne i iznenađujuće lekcije tokom ovog procesa. Ovdje bih želio s vama podijeliti priču o tome kako smo se pozabavili dilemom zakupa ili prodaje, tako da vam to može pomoći da donesete odluku ako razmišljate o preseljenju u inostranstvo.

Investicija u našu finansijsku budućnost

Nekretnine su kritični element dobro izbalansiranog investicionog portfelja. Ali prije 20 godina, kada smo Rebecca i ja htjeli kupiti svoj prvi dom, više smo se brinuli hoćemo li moći priuštiti kuću nego kako će ona izgledati pored naših dionica.

U to vrijeme, stambeni objekti u modernim kvartovima Virdžinije odmah preko rijeke Potomac od naših poslova u Washingtonu, DC bili su toliko traženi da su potencijalni kupci bili rutinski prisiljeni da ponude više od tražene cijene i odustanu od inspekcije kuće i sigurnosti. Ovo nas je unervozilo. Štaviše, iznos novca koji je banka htela da nam pozajmi (u onim ludim danima pre globalnog finansijskog sloma) bio je veći nego što je bilo ko od nas ikada mogao da zamisli da vrati.

Budući da smo bili protiv toga da budemo siromašni – to jest, nismo hteli da potrošimo većinu svojih prihoda na hipoteku – Rebeka i ja smo se pomirili i odlučili za jeftiniju opciju.

Kupili smo gradsku kuću iz 1940. godine na poslovičnoj „pogrešnoj strani koloseka“ za polovinu onoga što bismo potrošili na malo veću porodičnu kuću u popularnijoj četvrti. Ali osjećali smo se sigurno u novoj kući i planirali smo da novac koji nismo plaćali banci iskoristimo za putovanja koja smo oboje voljeli.

Ispostavilo se da je sreća bila sa nama. Kao što je naš agent za nekretnine i predvidio, bili smo na čelu gentrifikacije našeg novog susjedstva. Moderni stambeni kompleksi su izgrađeni sa obe strane nas, uselilo se više prodavnica i restorana, a naše područje postalo je poznato kao čudno, kolonijalno kvart. Tada su cijene stanova u cijelom gradu počele rasti.

Kada smo kupili našu kuću 2000. godine, grad je procijenio našu zemlju i kuću na 127,900 dolara. Deset godina kasnije procjena je bila 378,420 dolara. I do trenutka kada smo Rebecca i ja odlučili da preselimo našu porodicu u Meksiko u januaru 2018., bila je 516,168 dolara.

Biranje između dvije atraktivne opcije

Rebecca i ja smo imali težak izbor u vezi s kućom nakon što smo se odlučili preseliti u inozemstvo. Trebamo li ga iznajmiti i koristiti mjesečni prihod od najma da bismo platili svoje troškove u Meksiku, ili bismo trebali unovčiti i iskoristiti prednost federalnog zakona koji eliminira porez na znatnu dobit koju bismo ostvarili prodajom?

Iznajmljivanje je imalo prednosti. Mjesečna zakupnina bi obezbijedila stalan tok prihoda koji bi djelimično nadoknadio plate koje smo ostavljali i time smanjio iznos koji bismo morali da izvučemo iz ušteđevine kako bismo podmirili svoje dnevne troškove života. Prihod bi pokrio našu stanarinu u Meksiku, školarinu za školu naše djece i, kako sam se volio šaliti, ostavio nekoliko dolara za takose. Kao fiskalni konzervativci (barem kada je riječ o trošenju vlastitog novca), Rebecca i ja smo voljeli da prihod od najma predstavlja finansijski jastuk dok ne razvijemo nekoliko poslovnih ideja koje smo željeli slijediti.

Još jedna stvar koju treba uzeti u obzir kada se selite u inostranstvo je da vam prihod od najma može pomoći da dobijete boravišnu vizu u vašoj novoj zemlji. Iako ovo nije bilo relevantno za našu situaciju, neke nacije - Urugvaj, na primjer - zahtijevaju dokaziv tok prihoda da bi stekle stalni boravak. Prihodi od najma mogu vam pomoći da ispunite ovaj zahtjev.

Međutim, postoje i nedostaci iznajmljivanja, kao što smo saznali istražujući naše mogućnosti. Prvo, trošak kompanije za upravljanje za oglašavanje i nadzor nad imovinom bi ugrizao u naš profit. Ove kompanije često naplaćuju naknadu jednaku mjesečnoj zakupnini za pronalaženje iznajmljivača, a zatim 8% do 10% mjesečne zakupnine za održavanje imovine i odgovor na pitanja koja postavlja zakupac. Dok internetske stranice kao što je Craigslist postoje kao besplatne platforme koje pomažu u povezivanju stanodavaca i zakupaca, ti alati ne mogu upravljati imovinom.

Drugo, morali bismo prijaviti prihod od zakupnine kao oporeziv, čime bismo dodatno smanjili ono što je išlo u naše džepove.

Rebecca i ja smo također smatrali da je prodaja uzbudljiva opcija. Na osnovu razgovora koje smo vodili sa nekoliko lokalnih prodavaca nekretnina, kao i našeg nezavisnog istraživanja pomoću online alata Zillow, koji koristi uporedive nekretnine za procjenu tržišne vrijednosti kuće, očekivali smo da bismo kuću mogli prodati za otprilike 600,000 dolara.

U tom slučaju, ostvarili bismo profit od 400,000 dolara nakon što oduzmemo našu početnu kupovnu cijenu i trošak kapitalnih poboljšanja koje smo napravili, što je ukupno iznosilo 200,000 dolara. Mogli bismo uložiti 400,000 dolara profita i iskoristiti povrat za pokrivanje troškova u Meksiku.

Nadalje, prema članu 121 Zakona o internim prihodima (isključenje stanovanja), ništa od ovih 400,000 dolara dobiti neće biti oporezivo. Isključenje stanovanja omogućava bračnom paru da eliminiše iz prihoda do 500,000 dolara dobiti od prodaje kuće. Jedna osoba može isključiti do 250,000 dolara.

Da bi se kvalificirali za ovo isključenje (a to je ključno za razumijevanje ako razmišljate o prodaji svoje kuće), bračni parovi i samci moraju ispuniti test vlasništva i test upotrebe.

Imate pravo na isključenje ako ste posjedovali i koristili nekretninu kao svoj glavni dom u periodu od najmanje dvije godine od pet godina prije prodaje. Testove vlasništva i korišćenja možete ispuniti tokom različitih dvogodišnjih perioda, ali morate ispuniti oba testa tokom petogodišnjeg perioda koji završava na dan prodaje.

Ako bismo prodali našu kuću, ispunili bismo testove vlasništva i korištenja i mogli bismo isključiti sav naš profit, što bi rezultiralo nultim porezom.

Bez prednosti isključenja stambenog prostora, stopa poreza na kapitalnu dobit od 10% značila je da ćemo platiti porez od 40,000 dolara na dobit od 400,000 dolara. Četrdeset hiljada dolara je više nego što smo očekivali da će našu četvoročlanu porodicu koštati godinu dana života u Meksiku. To je mnogo novca za platiti porez.

Razlozi zbog kojih smo iznajmili

Nekoliko faktora doprinijelo nam je da donesemo odluku o izdavanju naše kuće. Prvo, odmah smo sami pronašli pouzdanog iznajmljivača kojem smo mogli vjerovati da će brinuti o kući i dvorištu. Dali smo joj kontakt informacije za lokalne servisere koje smo prethodno koristili, eliminirajući potrebu za kompanijom za upravljanje.

Zakupnina koju prikupljamo oporezuje se kao običan prihod (Rebeka i ja plaćamo u poreskom razredu od 12%, ali stope variraju od 10% do 37% na osnovu prihoda i statusa prijave). Ipak, to što nismo snosili troškove kompanije za upravljanje treće strane značilo je više novca u našem džepu.

Drugo, s obzirom na prirodu područja metroa u Washingtonu, DC – vrlo prolaznog sa stanovima u neposrednoj blizini kao što je naša za kojima je velika potražnja – očekivali smo da će vrijednost kuće nastaviti rasti. Nadalje, budući da test korištenja isključenja stambenog prostora pruža period od dvije od pet godina, nismo morali odmah prodati da bismo ostvarili poreznu olakšicu.

U najjednostavnijoj primjeni testa, imali smo do tri godine nakon iseljenja da prodamo. Da je naš datum prodaje bio u januaru 2021., petogodišnji period pregleda trajao bi od januara 2016. do januara 2021. i mi bismo u kući kao našem primarnom prebivalištu živeli od januara 2016. do januara 2018. i mogli bismo da isključimo dobitak.

Posljednji razlog zbog kojeg smo se u početku odlučili iznajmiti, a ne prodati, bio je taj što smo željeli mjesto na koje bismo se mogli vratiti u slučaju da stvari u Meksiku ne budu uspjele.

Vrijeme odluke, opet

U junu 2020. naša stanarka nas je obavijestila da će se iseliti u avgustu. Do tada smo već dvije i po godine bili u našem eksperimentu u Meksiku i bili posvećeni našim životima tamo, bez planova da se vratimo u SAD. Bili smo spremni ponovo istražiti naše mogućnosti u vezi s kućom.

Moja prva reakcija je bila prodaja. Još uvijek smo bili u roku od dvije od pet godina da ispunimo test upotrebe i isključimo našu dobit iz oporezivanja. Prodavci nekretnina s kojima smo razgovarali (i onlajn platforma Zillow) predvidjeli su da sada možemo prodati kuću za 100,000 dolara više od dvije godine ranije, što znači da ćemo uštedjeti oko 50,000 dolara poreza i imati cijeli profit od 500,000 dolara za ulaganje.

Rebecca je željela nastaviti da iznajmljuje. Posao s kombučom koji smo započeli i kursevi španskog jezika koje je vodila u Meksiku bili su povremeno profitabilni, ali joj se svidjelo da ima stalan prihod od najma.

Još jedan razlog zbog kojeg je Rebecca htjela da se drži kuće bio je da shvati dodatnu zahvalnost koju je nekoliko lokalnih Realtora predvidjelo nakon što je Amazon najavio da će graditi svoje drugo sjedište u toj oblasti.

Dok smo još raspravljali šta da radimo, sudbina se umešala. Razgovarao sam o našoj dilemi sa prijateljem koji ima ekspertizu za investiranje i on je ponudio nešto što Rebeka i ja nismo u potpunosti razumeli. Objasnio je da je stopa povrata koju smo zaradili od iznajmljivanja veća nego što bismo vjerovatno dobili da prodamo kuću i uložimo dobitak.

U to vrijeme smo obračunavali otprilike 25,000 dolara godišnje prihoda od najma nakon plaćanja poreza na imovinu, osiguranja vlasnika kuća i troškova održavanja. (Otplatili smo preostalu hipoteku prije preseljenja.)

Ako bismo prodali kuću i uložili dobitak od 500,000 dolara, morali bismo pronaći investiciju koja donosi povrat od 5% da bismo ostvarili onoliko prihoda od najma. Iako bismo mogli pronaći tu stopu prinosa u korporativnim obveznicama ili dionicama kojima se javno trguje, te vrste imovine su obično rizičnije investicije od nekretnina.

Otprilike u isto vrijeme kada sam vodio ovaj razgovor sa mojom prijateljicom, Rebeccom i ja, našle smo od usta do usta porodicu sa dobrim karijerama i koja bi plaćala nešto veću mjesečnu kiriju nego što smo mi prije primali. Ovo je olakšalo odluku o ponovnom iznajmljivanju.

Osim toga, znao sam da isključenje stanovanja nije potpuno isključeno. Prema zakonu, mogli bismo da poništimo petogodišnji period koji je kritičan za test upotrebe ako se odlučimo vratiti u kuću kao naše primarno prebivalište i ostati u njoj dvije godine – ili više ako nam to odgovara. Iako nam nije u mislima da se sada vratimo, to nije izvan domena mogućnosti. A zašto ne? Kuća nam je bila dobra.

Na kraju krajeva, odluka da li ćete prodati ili iznajmiti svoj dom je lična. Ne postoji rješenje za sve. Međutim, kao što naša priča pokazuje, ključna financijska stvar koju svaki vlasnik kuće treba imati na umu je isključenje stanovanja. Ako na kraju prodate svoj dom izvan perioda od pet godina, možda ćete morati predati veliki dio prodajne cijene ujaku Semu.

Dakle, ako odlučite zadržati svoj dom nekoliko godina nakon preseljenja u inostranstvo, budite svjesni kako bi ovaj porez mogao utjecati na vaše finansije.

Ova priča je izvorno objavljena u International Livingu.