Trebate li sada kupiti kuću? Stručnjaci procjenjuju prednosti i nedostatke Trebate li odmah kupiti kuću? Stručnjaci procjenjuju prednosti i nedostatke

Sa stopama zaduživanja koje rastu i recesija se nazire, neki potencijalni kupci kuće se hlade. S druge strane, kamatne stope će se gotovo sigurno popeti više, pa biste li trebali zaključiti dogovor o domu koji volite i sada kupiti kuću?

X

Težak poziv, kažu stručnjaci. Zašto? “Postoji mnogo pokretnih dijelova u kupovini kuće,” rekao je certificirani finansijski planer sa Long Islanda, NY Peter Palion.

Hipotekarne stope, tržišta nekretnina, lična štednja, kreditne ocjene, investicijski ciljevi i izgledi za posao su ključni faktori. 

Određivanje vremena na tržištu nekretnina je teško. Ipak, posmatrači industrije nedavno su nagovijestili da bi se usijano tržište nekretnina uskoro moglo ohladiti i okrenuti u korist kupaca.

"Kada se ljeto završi, mislim da kada dođe jesen, nigdje neće biti tako pjenušavo kao što je bilo", rekao je Palion. “Svako ko može da odustane i čeka vjerovatno može postići bolji dogovor.”

Potražnja za kućama je daleko nadmašila ponudu posljednjih godina, što je dovelo do nevjerojatno visokih cijena. Covid je dodatno povisio cijene. Iako je agentima za nekretnine bilo teško da pokažu kuće tokom pandemije, potražnja je i dalje nadmašila ponudu, jer su graditelji stanova morali da pauziraju izgradnju. Ali rastuće stope zaduživanja u posljednjih nekoliko mjeseci mogle bi zaustaviti plimu.

Rastuće stope hipotekarnih kredita: Trebate li sada kupiti kuću?

15. juna Federalne rezerve povećane kamate za tri četvrtine baznog poena, najveće povećanje u skoro tri decenije. Fed ne postavlja hipotekarne stope, ali promjene u Fed stopi indirektno potiskuju hipotekarne stope na više ili niže. 

30-godišnja fiksna hipoteka, koja se kretala oko 3% tokom 2021. godine, sada je bliže 6%.

Kao rezultat toga, predsjednik Fed-a Jerome Powell je rekao: „Rekao bih da ako ste kupac kuće ili mlada osoba koja želi kupiti dom, potrebno vam je malo resetovanje.

Ispostavilo se da su potrošači već bili na istoj stranici. Fannie Mae je 7. juna otkrila nacionalnu anketu o stanovanju koja pokazuje da samo 17% potrošača navodi da je dobar trenutak za kupovinu kuće.

„Očekivanja potrošača da će se njihova lična finansijska situacija pogoršati u narednoj godini dostigla su rekordni maksimum u majskom istraživanju, a oni su izrazili veću zabrinutost za sigurnost posla“, rekao je Doug Duncan, viši potpredsjednik i glavni ekonomista Fannie Mae u izjava. 

Kućne cijene su još uvijek vruće; Dolazi li usporavanje?

Sa 407,600 dolara, srednja prodajna cijena postojeće kuće premašila je 400,000 dolara po prvi put u maju 2022., prema Nacionalnoj asocijaciji posrednika za nekretnine.

Kenneth Leon, direktor istraživanja kapitala u CFRA Research, kaže da to pokazuje da je to još uvijek konkurentno tržište nekretnina.

“Još uvijek ima dosta ponuda za postojeće domove,” rekao je za IBD.

Međutim, prodaja je opadala iz mjeseca u mjesec u tri od četiri regije u SAD-u, a prodaja iz godine u godinu pala je u sve četiri regije. Sjeveroistok je bio jedini region koji je vidio porast u maju u odnosu na april.

Sveukupno, prodaja postojećih kuća pala je za 3.4% u maju u odnosu na april. Oni su pali za 8.6% u odnosu na prethodnu godinu.

"Prodaja kuća se u suštini vratila na nivoe viđene 2019. godine - prije pandemije - nakon dvije godine gangbustera", rekao je glavni ekonomista NAR Lawrence Yun u izjavi.

Homebuilder Stocks

Leon iz CFRA priznaje da se graditelji kuća pripremaju za usporavanje u narednim mjesecima. On ukazuje ne samo na izglede graditelja kuća za narednih nekoliko kvartala, već i na cijene roba.

U nedavnom razgovoru o zaradi sa investitorima, Lennar (LEN) menadžment je rekao da je promet prema njegovim prodajnim zajednicama značajno opao.

"Do sada u junu, nove narudžbe, promet, poticaji za prodaju i otkazi su se pogoršali na mnogim našim tržištima zbog brzog skoka hipotekarnih stopa i prepreka negativnim ekonomskim naslovima", rekao je ko-izvršni direktor Richard Beckwitt.

KB Home (KBH) je također rekao da nove narudžbe stižu sporijim tempom.

“U maju smo vidjeli ublažavanje zbog povećanja broja otkazivanja,” rekao je izvršni direktor Robert McGibney u razgovoru s investitorima 22. juna. „Jun je, rekao bih, bio sličan maju, gdje smo vidjeli neku stalnu mekoću u posljednjih nekoliko mjeseci.”

Uprava KB Home kaže da je rast cijena također usporen u maju, dok su poticaji porasli u određenim regijama, što je dobro za kupce kuća koji traže ponude.

U međuvremenu, kako ponuda stambenih objekata sustiže potražnju, cijene drvne građe padaju sa rekordnih 1,400 dolara za 1,000 stopa daske u martu na oko 600 dolara posljednjih dana.

“Priča se promijenila”, rekao je. „Drvo drvo se vratilo na normalne nivoe.”

Ipak, dionice za graditelje kuća bili su otporni usred nestabilnog tržišta dionica, pa čak i dok tržište nekretnina omekšava. Dionice Lennara i KB Homea, koje su značajno pale sa maksimuma u 52 sedmice krajem 2021. i početkom 2022. godine, oporavile su se posljednjih sedmica, prema MarketSmith analiza grafikona.

Recesija može biti odmah iza ugla: Trebate li kupiti kuću sada?

Ako SAD idu u recesiju, ostaje pitanje koliko će to biti loše. Kratka i blaga recesija ne bi imala veliki uticaj na stambeno tržište, kaže Leon. Ali produženi pad bi gotovo sigurno stvorio haos.

„Jedna pozitivna stvar je to što je zaposlenost i dalje jaka“, rekao je Leon.

Ali i to se može promijeniti, jer su se posljednjih sedmica širile vijesti o otpuštanjima. Za kupce kuća to znači ne samo da moraju procijeniti financijski utjecaj gubitka posla, već i vjerovatnoću preseljenja kako bi prihvatili novu ponudu.

Kupovina kuće predstavlja veliku obavezu, kaže Palion.

“To nije nešto od čega se možete lako odreći sljedećeg mjeseca jer su se stvari promijenile,” rekao je. “Razmislite o stabilnosti vašeg zaposlenja i porodične situacije.”

Za svakoga ko se suoči sa šansom jedan prema tri da se preseli u drugi dio zemlje u roku od tri do pet godina, Palion predlaže da pažljivo odvaže opciju za iznajmljivanje.

Koliko si zaista možeš priuštiti?

Hipotekarne stope su ključna komponenta za izračunavanje onoga što si možete priuštiti da kupite. Kao i prihodi, koliko ste ušteđevine potrošili, vaš kreditni rejting i sposobnost da pokrijete druge periodične i neočekivane troškove posjedovanja kuće.

Jedan od načina da to shvatite je da uzmete u obzir kvartalni indeks pristupačnosti stanovanja NAR-a. The najnoviji podaci pokazuju da je tipična mjesečna uplata za vlasnike kuća u prvom kvartalu 2022. bila 1,383 dolara, što predstavlja 18.7% porodičnog prihoda. To se poredi sa prosečnom mesečnom isplatom za četvrti kvartal 4. od 2021 dolara, što čini 1,237% prihoda domaćinstva.

Općenito govoreći, avans od 20% je idealan, kaže Palion. Ali zapamtite da stavljanje svoje ušteđevine u uplatu nije idealno. Popravke i porezi na imovinu mogu se prišunjati kupcima koji prvi put kupe, često ih dovodeći u dublje dugove nego što su očekivali.

Drugi način da smanjite troškove kupovine kuće je da povećate svoj kreditni rejting. Što je viši vaš kreditni rejting, niži su troškovi zaduživanja.

Sa rastućim hipotekarnim stopama, potencijalni kupci nekretnina mogli bi se odlučiti da malo pričekaju, redovno plaćaju druge dugove, kao što su stanja na kreditnim karticama i zajmovi za automobile, čime će povećati svoj kreditni rejting.

Gdje kupiti nekretninu?

U savršenom svijetu, mjesto na kojem želite živjeti i ono što možete potrošiti savršeno se slažu. Ali to nije uvijek slučaj. Stoga se neki lovci na kuće odlučuju da se presele u pristupačniji dio zemlje.

Prema najnovijim NAR podaci, Zapad je najskuplja regija za posjedovanje kuće. Prosječne mjesečne uplate su oko 2,200 dolara i čine više od 28% porodičnog prihoda, a prosječna porodica prima oko 93,000 dolara. Srednja cijena postojeće kuće na Zapadu je skoro 526,000 dolara.

Srednji zapad je najpristupačnija regija za kupovinu kuće, sa mjesečnim uplatama oko 1,200 dolara, što se sastoji od oko 17% porodičnog prihoda.

Trebate li odmah kupiti nekretninu za iznajmljivanje?

Kupovina investicionih nekretnina je "potpuno drugo klupko voska", rekao je Palion.

„Postoji velika razlika između investicione nekretnine i primarne rezidencije“, rekao je on. 

Kupovina kuće u kojoj ćete živjeti više se odnosi na zadovoljavanje ličnih preferencija, objasnio je Palion.

“Investiciona nekretnina mora biti prije svega poslovna odluka; koliko plaćate za ovu nekretninu i kolika je kirija koju možete naplatiti?” on je rekao.

Vrijeme i novac koji ćete nastaviti ulagati u nekretninu nakon kupovine također su velika razlika. Posjedovanje jedinica za iznajmljivanje znači da morate biti uključeni u svakodnevne detalje upravljanja imovinom u određenoj mjeri, čak i ako ugovorite veliki dio upravljanja.

„Morate moći da primate pozive u ponoć u vezi sa prelivom toaleta“, rekao je Palion.

Ako želite da budete potpuno bezbrižni investitor, razmislite o ulaganju u fondove za ulaganja u nekretnine ili REIT-ove, umjesto toga predlaže Palion. REIT-ovi su zbirke imovine koje zapošljavaju profesionalnog menadžera i trguju kao i sve druge dionice.

Bilo da razmišljate o kupovini primarne rezidencije ili investicione nekretnine, Palion ima još jedan savjet: „Opustite se; polako. Ne donosite ishitrene odluke.”

Pratite Adeliju Cellini Linecker na Twitteru @IBD_Adelia.

MOŽDA TI SE TAKOĐER SVIĐA:

Zašto ovaj IBD alat pojednostavljuje potragu za najboljim dionicama

Želite brzo dobiti i izbjeći velike gubitke? Isprobajte SwingTrader

IBD Digital: Otključajte IBD-ove premium liste dionica, alate i analize danas