Ryan je utvrdio da je Odjeljak 8 učinkovitiji od poreznog kredita za stanovanje s niskim prihodima

Do sada se ova serija široko bavila Ratom protiv siromaštva i kritikom kongresmena Ryana generalnog pristupa Ratu i nazivajući ga neuspjehom. Šta se desilo u poslednjoj deceniji od te revizije, posebno sa stambenim programima. Iako je stvoren 1986. godine kao dio poreske reforme, Poreski kredit za stanovanje s niskim prihodima (LIHTC) je glavni federalni stambeni program. Kao što sam ranije istakao, program je izuzetno složen i težak za korištenje. Prvo, pogledajmo šta je Ryan otkrio u svom pogledu na program. Zatim ću, u sljedećem postu, opisati izazove s kojima sam se suočio kako bih samo saznao odgovore na jednostavna pitanja o LIHTC programu, poput toga koji su ga subjekti koristili tokom godina, gdje i koliko je zaista potrošeno.

Prvo, vrijedno je napomenuti da možete pronaći većinu, ali ne sav, Ryanovog materijala na liniji ovdje. Međutim, mnoge veze sa nekim od pratećih dokumenata su pokvarene. Ali Napravio sam link na 48 stranica o stambenim programima i na to ću se pozivati ​​ovdje iu sljedećim objavama. Ne uzimam nužno sve u Ryanovim materijalima po nominalnoj vrijednosti, ali ću također graditi od tog rada i pokušati ispuniti što više mogu o programima kakvi su danas.

Najjednostavniji način razumijevanja LIHTC programa je da je to program poreznih poticaja koji snižava poreze za stranke koje ulažu novac u stambene objekte koji ograničava najam obično na 60% srednjeg prihoda područja ili manje. Mehanika poreske smjene je dovoljno komplikovana da garantuje radno mjesto, a ja sam to uradio neko vrijeme pokriva neke od mehanizama. Dolari koji na kraju finansiraju ili subvencioniraju stanovanje na kraju se dodjeljuju različitim državama kroz ono što se naziva agencijama za stambeno finansiranje (HFA) koje određuju kako i gdje će se resursi koristiti. Ja ću pokriti troškove ili izdatke za program u sljedećem postu, ali Odjeljenje za stanovanje i urbani razvoj (HUD) kaže da program koristi „ekvivalent približno 8 milijardi dolara godišnjeg proračuna“ i, prema Ryanovim dokumentima, „pod uslovom da imovina ostane u skladu, investitori dobijaju dolar za dolar kredit protiv svoje savezne poreske obaveze svake godine u periodu od deset godina. ”

Ryan ističe da „kritičari LIHTC-a često navode kao veliku manu programa činjenicu da je projektima LIHTC-a obično potreban barem jedan dodatni sloj subvencije za financiranje projekta. Ostale kritike uključuju složenost LIHTC-a i njegovu cijenu u poređenju s drugim federalnim stambenim programima, posebno vaučerima.”

Moje lično iskustvo to potvrđuje. Kao neprofitni programer, jedan projekat na kojem sam radio koristio je više izvora kapitala od poreskih kredita do državnog i lokalnog finansiranja. Samo po sebi, ovo nije problem, ali mnogi zahtjevi drugih državnih finansijera imaju tendenciju da usporavaju projekte dodajući vrijeme i troškove transakcije. Ovo se nije promijenilo, a ja sam ukazao na to kako novi problemi poput inflacije uzrokuju porast troškova projekta trošenjem subvencija i stvaranje manje skupljih jedinica.

U svom dijelu o LIHTC-u, Ryan nepovoljno upoređuje program sa Odjeljkom 8, programom koji daje vaučere koji se mogu primijeniti za iznajmljivanje u postojećim stanovima na tržišnoj cijeni. Mislim da je to opravdana kritika i ona koja važi i danas. Jedini problem je što je vaučere preteško koristiti. Često će se domaćinstvo kvalifikovati za vaučere, ali neće moći pronaći slobodnu jedinicu koja ispunjava savezne, državne i lokalne zahtjeve. Često vaučeri ostaju neiskorišćeni. Zbog toga sam nastavio da predlažem jednostavnu reformu omogućavanja korišćenja vaučera gdje domaćinstvo već plaća kiriju.

A ko ima koristi od LIHTC-a u odnosu na odjeljak 8? Ryan citira O'Regana i Horna koji su otkrili da “oko 40 posto LIHTC jedinica opslužuje domaćinstva s ekstremno niskim prihodima u poređenju sa 75 posto HUD-ovih odjela 8 i javnih stambenih jedinica baziranih na stanarima.” Dok sam dublje kopao u to gdje prestaju porezni krediti, otkrio sam da mnogi, mnogi projekti koji dobijaju porezne kredite miješaju subvencionirane jedinice s jedinicama tržišne stope. To po mom mišljenju nije problem, čak i ako su nivoi subvencionisanih prihoda veći.

Ali pogled na projekte poput onog koji se očekuje u Rentonu u Washingtonu južno od Sijetla zove se Solera, postavlja pitanja; nema ništa loše u projektu, ali da li je to ono što poreski obveznici očekuju od „stambenog prostora sa niskim prihodima“. Da li su najamnine u ovim krajevima ionako toliko niske da subvencija ne štedi toliko iznajmljivače, a iznajmljivači koji štede imaju mnogo veća primanja, možda dovoljno visoka da nađu jeftiniji, stariji stan na tržištu? To potkrepljuju podaci koji su otkrili da „imanja LIHTC-a imaju tendenciju većeg prisustva u predgrađima s nižim stopama siromaštva“. Pokušao sam iskopati u ovo, a u sljedećem postu ću podijeliti to je dovelo do pronalaženja mnogo većeg problema sa LIHTC-om: nedostatak transparentnosti.

Konačno, Ryan pogađa ekser koji ja često zabijam. “U mnogim metropolitanskim područjima, LIHTC je skuplji od drugih oblika pomoći za stanovanje.” Ryan citira studiju koja “ispituje isplativost LIHTC-a u odnosu na vaučere Sekcije 8 u Bostonu, New Yorku, San Joseu, Atlanti, Clevelandu i Miamiju.” Ta studija je pokazala da je „LIHTC skuplji od vaučera u cjelini, ali premija varira u zavisnosti od standarda plaćanja vaučera i lokalnog stambenog tržišta“. U gradu kao što je San Hoze, pokazalo je istraživanje, program poreskih kredita košta poreske obveznike 2% više od vaučera, ali u Atlanti je razlika 200%. skupi kao vaučeri u Atlanti.

Sve u svemu, Ryan ne provodi toliko vremena na LIHTC programu s obzirom na njegovu relativnu veličinu. To bi moglo biti zato što program uživa široku, dvostranačku podršku. Može li to biti zato što postoje mnogi profitni programeri koji svoje projekte sa tržišnim stopama dopunjuju poreznim kreditima od 4%, što je plića subvencija, ali za koju je lakše podnijeti zahtjev i dobiti? Mislim da je obezbjeđivanje jeftinijeg stanovanja i ostvarivanje profita dobra ideja, ali pitanje koliko se poreznih kredita koristi za profit u odnosu na neprofitne, i kako se koriste, dovelo me je do mog najvećeg otkrića: jednostavno ne znamo. Ryanov rad jedva je zagrebao površinu programa koji stavlja stotine miliona dolara u blagajnu državnih HFA sa vrlo malo odgovornosti za to gdje taj novac ide.