Ruralna pomoć za iznajmljivanje i poticaji s niskim kamatama

Bavimo se osvrtom na ono što ja nazivam programima stambenog zbrinjavanja “odjeljaka” kao dio prethodnog detaljnog ispitivanja federalnih programa za borbu protiv siromaštva koji su kreirani ili povezani s Ratom protiv siromaštva. Kao iu prošlom postu, ponudit ću malo pozadine i istorije, dati Ryanovu procjenu i napraviti svoju, zajedno s nekim idejama o tome kako bi se program mogao poboljšati ili prenamijeniti.

Odjeljak 521 Program pomoći za iznajmljivanje na selu

To sam ranije istakao stambeni problemi ruralne Amerike su gori nego u urbanim sredinama. Radnici zarađuju manje, moraju putovati dalje da bi pronašli smještaj, a kada to učine, otkrivaju da je slobodnih mjesta malo i da su zgrade starije i oronule. Troškovi izgradnje novih stambenih jedinica u ruralnim područjima su konkurentni onima u gradovima, ali su ruralne rente mnogo niže nego u urbanim ili prigradskim područjima. Prevod: programeri brzo shvate da većina projekata u ruralnim područjima jednostavno nije izvodljiva, a to uključuje projekte finansirane neprofitnim poreskim kreditima. Dakle, ruralna područja se suočavaju sa dvostrukim udarom niskih plata i niske ponude stanova; iako je kvalitet stanovanja niži, cijene su i dalje visoke, a broj slobodnih radnih mjesta niski. u međuvremenu, subvencije završavaju u gradovima, a ne u ruralnim područjima.

Programom Sekcije 521 administrira – iznenađujuće – Ministarstvo poljoprivrede Sjedinjenih Država (USDA) kao dio Zakona o stanovanju iz 1949. USDA zapravo vodi niz programa, uključujući Odjeljak 515 Program Rural Rental Housing Program, i Section 514 i 516 programa za rad na farmama, od kojih svaki koristi kredite i subvencije za podsticanje ruralnog stambenog razvoja. Osim toga, pomoć iz programa Section 521 može se koristiti za plaćanje stanarine u tim jedinicama. Stanari plaćaju kiriju u iznosu od 30% njihovog prilagođenog mjesečnog prihoda na osnovu AMI-ja; program Section 521 plaća preostali dio stanarine. Kao i drugi stambeni programi o kojima smo već razgovarali, ovi kombinuju kapital i dolare za olakšice za iznajmljivanje.

Ryan je odlučio, na osnovu studija koje je citirao, da program Section 521 nije uspio u svojoj misiji pomoći ljudima da pronađu pristupačan smještaj. Nacionalna stambena koalicija sa niskim prihodima prošle godine je rekao da je „Četrdeset sedam posto ruralnih iznajmljivača opterećeno troškovima, plaćajući više od 30% svojih prihoda za stanovanje, a skoro polovina njih plaća više od 50% svojih prihoda za stanovanje. Više od polovine seoskih domaćinstava koja žive sa višestrukim problemima, kao što su pristupačnost, fizička neadekvatnost ili prenaseljenost, su iznajmljivači.”

Već sam primetio da su stambeni problemi ruralne Amerike ozbiljni i izazovni za rešavanje. Slažem se da, iako je dobro namjeran, Odjeljak 521 i povezani programi ne čine mnogo udubljenja u problemima. Kao i drugi programi o kojima se ovdje govori, ako bismo deregulirali stambenu politiku kako bismo omogućili izgradnju većeg broja stanova, te subvencije bi zapravo bile veće razlike u teško pogođenim ruralnim područjima bez pribjegavanja svim komplikovanim i neefikasnim shemama finansiranja.

U fiskalnoj 2012. godini, izdaci Sekcije 521 iznosili su 905 miliona dolara. Program Section 521 RA je finansiran sa 1.375 milijardi dolara u fiskalnoj 20. i 1.410 milijardi dolara u fiskalnoj 21. godini. Račun potrošnje za 22. fiskalnu godinu obezbijedio je 1.450 milijardi dolara za odjeljak 521.

Član 236 Program pomoći pri iznajmljivanju stanova

Program Section 236 nudio je podsticaje programerima u obliku kamatnih stopa ispod tržišnih (BMIR) da podstaknu izgradnju jeftinih stanova za iznajmljivanje. Glavni alat programa, kreiranog 1968. godine, je ispod tržišnih kamatnih stopa (BMIR) za programere koji su spremni da grade stambene objekte za porodice sa nižim prihodima. Koncept BMIR nastao je u Zakonu o stanovanju iz 1961. godine, a poticaj je bila niska zakonska kamatna stopa od 3 posto. BMIR nije aktivno osiguravao nove zajmove nakon što je zamijenjen članom 236. Dok je program bio aktivan, izgrađene su hiljade jedinica korištenjem hipotekarnog osiguranja koje je podržano od strane savezne države za kredite na period od 40 godina. Bilo je i isplata privatnim investitorima čime su se smanjile kamate. Projekti su također uključivali pomoć od strane stanara u dijelu 8. Prema Ryanovoj analizi, tada je više od 11,000 takvih jedinica još uvijek primalo uplate za smanjenje kamata.

Program je kreiran 1968. godine i postepeno je ukinut u korist vaučera, a do fiskalne 2012. godine, program Section 236 je trošio 401 milion dolara na otplatu kamata na preostale hipoteke. Kako se period obaveze bližio kraju, 2016. HUD je ponudio savjet o tome kako smanjiti, preurediti ili održati stanovanje pristupačnim. Nejasno je gdje se tačno nalaze ove isplate jer HUD nema transparentan proces izvještavanja, ali većina stambenih jedinica iz odjeljka 236 je pretvorena u privatnu upotrebu ili nastavlja raditi kao pristupačne jedinice koje su osigurane različitim subvencijama. Ryan nije ponudio mnogo u smislu analize efikasnosti programa osim što je rekao da nije bilo studija o efikasnosti programa.

Moje gledište o ovom programu je da bi bilo vrijedno pogledati s rastućim kamatnim stopama da li bi se podsticanje nove izgradnje stanova za iznajmljivanje po tržišnoj cijeni moglo potaknuti plaćanjem da se kamate spuste na nulu uz uslove. Kao što sam istakao, uz ekonomsku neizvjesnost, rastuće kamatne stope i pad potražnje, proizvodnja stanova za iznajmljivanje će vjerovatno pasti. To znači da će se, kada se potražnja vrati, možda čak i eksplodira, domaćinstva sa niskim primanjima u potrazi za stambenim prostorom za iznajmljivanje suočiti sa visokom rentom. To će izazvati više zabrinutosti koje će dovesti do beskorisne regulative. Nuđenje kredita sa smanjenom ili čak nultom kamatnom stopom sada, zajedno sa drugim podsticajima privatnim investitorima, smanjilo bi njihov rizik i podstaklo stvaranje ponude za budućnost.