REIT-ovi nasuprot uzajamnim fondovima za nekretnine: u čemu je razlika?

REIT-ovi protiv uzajamnih fondova za nekretnine: pregled

Investicioni fondovi za nekretnine (REIT) i zajednički fondovi za nekretnine nude diversifikaciju i jednostavan, pristupačan način za pojedinačne investitore da ulažu u različite segmente tržišta nekretnina. Oni takođe predstavljaju likvidnije sredstvo za ulaganje u ovaj sektor od posedovanja ili direktnog ulaganja u nekretnine.

Postoji širok izbor REIT-ova i zajedničkih fondova u sektoru nekretnina koje možete izabrati. Prije nego što razmotrite bilo koju vrstu instrumenta, morate razumjeti ključne razlike između njih, kao i njihove prednosti i nedostatke.

REITs

REIT je korporacija, trust ili udruženje koje ulaže direktno u nekretnine putem nekretnina ili hipoteka. Trguju na berzi i kupuju se i prodaju kao dionice. REIT-ovi isplaćuju dividende kao dio svoje strukture. Od njih se zahtijeva od Internal Revenue Service (IRS) da isplate većinu svoje oporezive dobiti (90% ili više) dioničarima putem dividendi. REIT kompanije, međutim, ne plaćaju porez na dobit preduzeća.

Najmanje 75% imovine REIT-a mora biti u nekretninama, a najmanje 75% njegovog bruto prihoda mora biti izvedeno iz zakupnine, hipotekarne kamate ili dobiti od prodaje imovine.

Tri glavne vrste su vlasnički REIT-ovi, hipotekarni REIT-ovi i hibridni REIT-ovi.

Kapital REITs

Equity REIT posjeduju i ulažu u nekretnine kao što su stanovi, poslovne zgrade, tržni centri i hoteli. Prihodi se uglavnom ostvaruju od zakupnina nekretnina koje posjeduju ili imaju udio.

Vlasnički kapital REIT može ulagati široko, ili se može fokusirati na određeni segment kao što su hoteli, stambene nekretnine, skladišta, bolnice itd.

Generalno, vlasnički REIT-ovi obezbeđuju stabilan prihod. A budući da ovi REIT-ovi ostvaruju prihod prikupljanjem zakupnina, njihov prihod je relativno lako predvidjeti i ima tendenciju povećanja tokom vremena.

Hipoteka REITs

Hipotekarni REIT-ovi (ili mREIT-ovi) ulažu u stambene i komercijalne hipoteke. Ovi REIT-ovi pozajmljuju novac za hipoteke ili kupuju postojeće hipoteke ili hipotekarne vrijednosne papire (MBS). Dok vlasnički REIT-ovi obično ostvaruju prihod kroz rente, hipotekarni REIT-ovi ostvaruju prihod od kamate na svoja dužnička ulaganja.

 Hipotekarni REIT-ovi imaju tendenciju da rade bolje od vlasničkog REIT-a kada kamatne stope rastu.

Hibridni REIT-ovi

Hibridni REIT-ovi su kombinacija vlasničkih i hipotekarnih REIT-ova. Obojica posjeduju imovinu i prikupljaju rente, a također ulažu u hipotekarne vrijednosne papire. Ulažući i u hipoteke i u čvrstu imovinu, hibridni REIT-ovi poput Two Harbors-a imaju uravnoteženiji pristup i mogu biti u mogućnosti da profitiraju iu rastućim i opadajućim okruženjima kamatnih stopa u kojima se mogu boriti samo tradicionalni dionički kapital ili samo hipotekarni REIT-ovi.

Imajte na umu da je na listi samo nekoliko hibridnih REIT-ova.

REIT Performanse

REIT-ovi imaju tendenciju da najbolje rade kada kamatne stope padaju i kada rente rastu. Kao dionice koje plaćaju dividende, REIT-ovi se analiziraju slično kao i druge dionice. Ali postoje neke velike razlike zbog računovodstvenog tretmana imovine. Budući da REIT-ovi kupuju nekretnine, na primjer, možete vidjeti veće nivoe duga nego kod drugih vrsta kompanija.

Uslovi na tržištu kapitala su takođe važni, odnosno institucionalna potražnja za akcijama REIT. Kratkoročno gledano, ova potražnja može nadvladati osnove. Na primjer, dionice REIT-a su poslovale prilično dobro u 2001. i prvoj polovini 2002. godine uprkos slabim osnovama, jer se novac slivao u cijelu klasu imovine.

Na individualnom nivou REIT-a, želite da vidite snažne izglede za rast prihoda, kao što su prihodi od najma, prihodi od povezanih usluga i FFO. Želite vidjeti da li REIT ima jedinstvenu strategiju za poboljšanje popunjenosti i podizanje stanarine.

Industrijski sektor je također važan jer će specijalizirani REIT-ovi ostvariti povrate koji variraju ovisno o vrsti imovine u vlasništvu. Na primjer, grafikon ispod prikazuje povrate REIT-a po sektorima u 2019. godini. U toj godini, industrijska nekretnina i podatkovni centri su bili najbolji, dok su maloprodaja i samoskladištenje posustajali.

Zajednički fondovi za nekretnine

Zajednički fondovi su udružena ulaganja kojima se profesionalno upravlja, a koja ulažu u različite vrste sredstava, kao što su dionice i obveznice. Investitori kupuju udjele u zajedničkim fondovima, ili udjele, koje se kupuju ili otkupljuju po trenutnoj neto vrijednosti imovine fonda (NAV). NAV se izračunavaju jednom dnevno i zasnivaju se na završnim cijenama vrijednosnih papira u portfelju fonda.

Zajednički fondovi za nekretnine ulažu prvenstveno u REIT-ove i kompanije za upravljanje nekretninama koristeći profesionalne portfolio menadžere i stručna istraživanja. Oni pružaju mogućnost stjecanja raznovrsne izloženosti nekretninama koristeći relativno mali iznos kapitala. Ovisno o njihovoj strategiji i ciljevima diverzifikacije, oni pružaju investitorima mnogo širi izbor sredstava nego što se može postići kupovinom samo dionica REIT-a, a također pružaju fleksibilnost lakog prelaska iz jednog fonda u drugi.

Jedna od prednosti za male investitore su analitičke i istraživačke informacije koje pruža fond. Ovo može uključivati ​​detalje o stečenoj imovini i perspektivi menadžmenta o održivosti i uspješnosti specifičnih ulaganja u nekretnine i kao klase imovine. Špekulativniji investitori mogu ulagati u porodicu zajedničkih fondova za nekretnine, taktički pretežući određene tipove imovine ili regione kako bi maksimizirali povrat.

Performanse uzajamnog fonda za nekretnine

Budući da oni uglavnom ulažu u REIT-ove, učinak zajedničkih fondova za nekretnine je usko povezan sa REIT-ovima koje drže. Zajednički fondovi, međutim, mogu biti manje likvidni, manje poreski i nose veće naknade za upravljanje od REIT-ova ili REIT ETF-ova. Iako zajednički fondovi za nekretnine donose likvidnost tradicionalno nelikvidnoj klasi imovine, kritičari vjeruju da se ne mogu porediti sa direktnim ulaganjem u nekretnine.

Posebna razmatranja

REIT-ovi i zajednički fondovi za nekretnine daju pojedinačnim investitorima sa ograničenim kapitalom pristup bilo raznovrsnim ili koncentrisanim investicijama u nekretnine jer imaju relativno niske investicione minimume. Kada se radi o diversifikaciji koju pružaju, dvije vrste fondova pomažu u smanjenju rizika.

Ovisno o njihovoj strategiji ulaganja, zajednički fondovi za nekretnine mogu biti raznovrsnije sredstvo ulaganja od REIT-a. Ovo može smanjiti transakcione troškove za one koji traže veću diversifikaciju koncentrisanu u jednom ili nekoliko fondova. Oni također imaju prednost profesionalnog upravljanja portfoliom i istraživanja.

Fondovi za nekretnine pružaju prihod od dividende i potencijal za povećanje kapitala srednjoročnim i dugoročnim investitorima. Zapamtite, REIT-ovi moraju podijeliti najmanje 90% oporezivog prihoda dioničarima svake godine u obliku dividendi.

Vrijednost nekretnina ima tendenciju rasta u vrijeme inflacije, kako cijene nekretnina i kirije rastu. Stoga, REIT-ovi i zajednički fondovi za nekretnine mogu poslužiti kao potencijalna zaštita od inflacije.

Konačno, obje vrste fondova za nekretnine obezbjeđuju likvidnost u ono što je tipično nelikvidna klasa imovine.

nedostaci

Kao i kod svake investicije, postoje rizici ulaganja u REIT-ove i zajedničke fondove za nekretnine. Povrat nije zagarantovan.

Također, kao i kod svih fondova specifičnih za sektor, oni koji se fokusiraju na nekretnine mogu biti nestabilniji od fondova sa širim horizontom ulaganja, kao što je fond koji prati S&P 500 indeks. Ukratko, kada tržište nekretnina posustane, fondovi u ovom sektoru trpe. Naravno, suprotno je kada je tržište nekretnina u procvatu.

Rastuća kamatna stopa može uticati i na prinos sredstava za nekretnine. Na primjer, REIT-ovi se oslanjaju na dug ili pozajmljeni novac da bi stekli imovinu. Kada kamatne stope rastu, rastu i troškovi zaduživanja, što može smanjiti profit.

REIT vs. Primjer uzajamnog fonda za nekretnine

Ako želite investirati u dinamično i notorno skupo tržište nekretnina New Yorka, na primjer, razmislite o prikladno nazvanom Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) – REIT-u koji može smatrati kultni Empire State Building jednu od nekretnina u svom portfelju . Njegov portfolio ukupno ima osam maloprodajnih i osam uredskih nekretnina na Manhattanu i gradskom području New Yorka.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) je primjer zajedničkog fonda sektora (nekretnina) sa različitim posjedima. Sa 41 holdingom, investira prvenstveno u REIT-ove, kao i u kompanije koje se odnose na nekretnine koje se javno trguju.

The Bottom Line

REIT-ovi i zajednički fondovi za nekretnine imaju svoje razlike, ali su slični po tome što obe nude likvidnost i pristupačan način da se izlože raznovrsnim nekretninama. Za maloprodajne investitore bez značajnog kapitala, ovi fondovi za nekretnine stvaraju put za ulaganje u širok spektar nekretnina koje bi inače bile nedostupne. Dugoročni investitori, posebno, imaju potencijal da ubiru plodove prihoda od dividendi i povećanja kapitala u nastavku. Prije nego što investirate u bilo koji od njih, provjerite jeste li razumjeli razlike između njih, kao i prateće rizike i nagrade.

REIT vs. česta pitanja o uzajamnim fondovima za nekretnine

Šta je netrgovani REIT?

REIT-ovi kojima se ne trguje su privatni investicioni fondovi u nekretnine kojima se profesionalno upravlja i ulažu direktno u nekretnine i koji nisu kotirani na berzama. Oni su dostupni samo akreditovanim investitorima visoke neto vrijednosti i obično zahtijevaju veliku minimalnu investiciju.

Šta je REIT ETF?

REIT ETF-ovi su fondovi kojima se trguje na berzi (ETF) koji većinu svoje imovine ulažu u vlasničke REIT hartije od vrijednosti i povezane derivate. REIT ETF-ovima se pasivno upravlja oko indeksa vlasnika nekretnina kojima se javno trguje. 

Šta je REIT indeksni fond?

Kao REIT ETF, REIT indeksni fond je zajednički fond koji pasivno ulaže u referentni indeks nekretnina, kao što je MSCI US REIT indeks ili Dow Jones US REIT indeks, koji zajedno pokrivaju oko dvije trećine ukupne vrijednosti domaće tržište REIT-a kojim se javno trguje.

Šta je spajalica REIT?

Spajalica REIT je struktura koja nastoji da maksimizira poreske prednosti svojstvene fondovima za ulaganja u nekretnine, dok istovremeno omogućava kompaniji da upravlja nekretninama koje takvi trustovi obično ne mogu voditi. Ovakvim REIT-ima se daje intenzivna regulatorna kontrola budući da se u strukturi spajalica fiducijarne obaveze duguju različitim grupama dioničara i mogu biti prisutni urođeni sukobi. Sličan je, ali fleksibilniji po strukturi kao i zaklani REIT.

Šta je Triple Net REIT?

Trostruki neto REIT je vlasnički REIT koji posjeduje komercijalne nekretnine koje koriste trostruki neto (NNN) zakup. Trostruki neto zakup znači da troškove strukturalnog održavanja i popravke mora platiti zakupac – pored zakupnine, poreza na imovinu i premija osiguranja. Budući da se ovi dodatni troškovi prenose na zakupca, stanodavac općenito naplaćuje nižu osnovnu kiriju. Ovo oslobađa REIT najvećeg rizika bilo kakvog neto zakupa.