Loša politika

Tokom protekle decenije radio je na pitanjima stambene politike sa izabranim zvaničnicima, graditeljima, graditeljima, pružaocima stambenih usluga i zagovornicima „Šta je odgovor?“ ili "Šta da radimo?" To je obično nakon što naslikam pomalo mračnu sliku budućnosti; državne i lokalne samouprave nastavljaju da preterano regulišu proizvodnju stanova, stvarajući oskudicu i visoke cene, a zatim nastoje da oporezuju i iznude privredu da subvencionišu žrtve viših cena. U interesu stavljanja odgovora na jedno mjesto, objavljujem ga kao seriju ovdje.

Nažalost, odgovor koji dajem obično se ignoriše; zamislite da pacijent napušta ordinaciju i odlazi pravo u prodavnicu krofni nakon što mu je savjetovano da pacijent treba da ide na dijetu da bi smršao. Lakše je bacati limenke piva na televiziju ili podnositi pravne sporove nego raditi težak posao razumijevanja javnog mnijenja o stanovanju, a zatim razvijati poruke za promjenu. Ali evo, u pet postova, moj je najbolji odgovor na pitanje „Šta treba da uradimo da shvatimo zašto se stambena politika pravi ovakva kakva jeste i kako da je promenimo?“

Uvod: Ometanje loše stambene politike

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

I tako, otvaramo gradske zidine. I razotkrijte zidine, svi zajedno radeći na tome da se ovo dogodi, pričvršćujući klizne točkove za njegova džinovska stopala i užad oko vrata, kao ulare pomoću kojih će ga privući do svetilišta.

Virgil. Eneida, preveo David Ferry, (Knjiga II, 349-353, str. 46). University of Chicago Press, 2017.

Svi znamo priču o trojanskom konju čak i ako nikada nismo čitali Eneidu. Grci su bili u ratu sa Trojancima i da bi ih prevarili, sakrili su se u varljivo bezopasnog drvenog konja. Kada Trojanci povuku konja u grad, Grci iskoče, a ostalo je istorija, Troja je uništena. Priča i slika su toliko poznati da bi malo ljudi moglo reći gdje je prvi put čulo za nju; gotovo kao da smo rođeni znajući za ideju da “nikada ne vjerujemo Grcima koji nose darove” (timeo Danaos et dona ferentis), upozorenje koje je izrekao trojanski sveštenik Laokoon i na kraju ignorisano.[1]

Gore sam citirao posebno potresan aspekt priče koji je bitan za njeno razumijevanje i uvažavanje njene važnosti za kreiranje loše javne politike. Jednostavno rečeno, gledajući unazad, svi znamo da je bila loša ideja dovesti konja u Troju. Ali pretpostavljam da bi većina ljudi rekla, ako bi ih pitali, rekla: „Došao je sa točkovima“. Odnosno, vjerovatno je za one od nas koji stojimo na plaži i vrtimo glavom govoreći: „Nemojte to raditi!“ gledali bismo konja sa četiri savršena točka i pričvršćenim konopcem. Sve što su Trojanci morali da urade je da ga unesu, zar ne?

Ali to očigledno nije bio slučaj tog dana izvan zidina Troje. Trojanci su morali raditi (accingunt omnes operi) da se unište. U gotovo svakom slučaju loše politike koju sam vidio, posebno u stambenom sektoru, nije kao da se od „imamo stambenu krizu“ pređe na nešto poput kontrole stanarine, jer je rješenje bilo jednostavno kao otvaranje upakovanog poklona. U svakom slučaju, višestruka upozorenja se ignorišu i tada se moraju uložiti izuzetni napori da se stvori i implementira loša politika.

Možda najbolji primjer (i onaj koji me predstavlja kao lokalni Laocoon) je politika pristupačnosti obaveznog stanovanja u Seattleu. Sve je počelo „stambenom krizom“ 2013. godine kada je oporavak nakon recesije doveo grad do radnih mjesta i povećane potražnje za stanovanjem. Cijene stanova i stanarine su počele rasti. Nastala je svojevrsna građanska panika. Nešto je trebalo učiniti. Sviđa mi se Ako ne – mladi grčki agent poslao je zajedno s konjem da ohrabri Trojance da ga dovuku u grad – pojavio se konsultant koji je gradskim čelnicima savjetovao da je razlog rasta cijena stanova sve to što se grade novi stanovi! Što više radnih mjesta i stanova bude stvoreno, tvrdi konsultant, to će više Grad morati da plati da subvencioniše ljude koji ne mogu da plaćaju kiriju.

Zajedno dolazi konj, obavezno inkluzivno zoniranje (MIZ). Osnovni argument MIZ-a je da se dešava neka nepravda; dok grad raste, programeri zarađuju milione dok rente rastu. U međuvremenu, javnost preko državne i lokalne samouprave zaglavila je sa nacrtom zakona o subvencioniranju siromašnih ljudi koji vide povećanje stanarina. Stoga je odgovor oporezovati svaki kvadratni metar novog stambenog prostora i dati novac neprofitnim organizacijama koje će, jednog dana, graditi “pristupačne jedinice”. Jednostavno rečeno, ovo nema smisla: dodavanje troškova sa naknadama neće pojeftiniti potrebno novo stanovanje, već će ga poskupiti. Međutim, ono što ima smisla je da će rastuća inflacija opravdati još više naknada za neprofitne organizacije. To je destruktivni ciklus koji otežava i poskupljuje izgradnju stambenog prostora, što onda opravdava, ironično, otežavanje izgradnje stanova. Objasnio sam to još 2016. godine, i ponovo nedavno. Nisam bio jedini onda or sada.

Šta je bio rezultat? Od posljednjeg izvještaja, Seattleov MHA program je generirao 96 miliona dolara. Kada je to predloženo još 2015. godine, sugerirano je da su potrebne desetine hiljada “pristupačnih jedinica”. Grad je to tvrdio 2017,

“MHA je dio Agende pristupačnosti stambenog prostora i stambene mogućnosti u Sijetlu (HALA) koja nastoji stvoriti 50,000 domova do 2025., uključujući 20,000 pristupačnih domova. Razvoj pristupačnog stanovanja i stanovanja po tržišnim cijenama važna je strategija za usporavanje povećanja troškova stanovanja i pružanje šireg spektra stambenih izbora.”

Od objavljivanja tog izvještaja na koji sam se povezao, Grad potražuje 712 subvencioniranih jedinica iz utrošenih sredstava MHA. Nije bilo nezavisne revizije te tvrdnje, ali čak i ako je prihvatimo, program je šokantan neuspjeh. Na pola smo 2022., a čak i ako uzmemo u obzir Covid-19, stopa proizvodnje je slaba. Noviji izvještaj Seattle Timesa pokazao fantastičnije brojke:

„Izvlačenje iz 2021. godine [iz MHA] moglo bi pomoći gradu da finansira više od 900 pristupačnih jedinica, s obzirom da Seattle pretpostavlja da je svakoj jedinici potrebno oko 80,000 dolara od grada. Pristupačni stambeni projekti obično kombiniraju gradske dolare s financiranjem iz drugih izvora, uključujući federalne i državne vlade.”

Svaka jedinica treba 80,000 dolara. U redu. Projekat koji je nedavno pušten u rad koštao je 67 miliona dolara za 148 jedinica ili oko 456,000 dolara po jedinici. Pa, koga briga? Kirije su pale, zar ne? Pa, čak i ako se uzme u obzir pad Covida, kirije ponovo rastu u Sijetlu, dostižući godišnje povećanje od oko 18%.

Istina je da je MHA povećao troškove i usporio proizvodnju novih stambenih objekata, a da je bilo više izgrađeno prije, pa čak i za vrijeme pandemije, bez naknada i drugih pravila, ponuda bi išla ukorak sa potražnjom kako se povećava nakon pandemije. MHA šema je učinila da se ljudi bolje osjećaju prije pet godina, a danas je faktor koji doprinosi postpandemijskoj inflaciji stanova.

Postoji li šansa da bi Grad Seattle mogao odustati od programa sada kada potražnja raste, a kirije rastu? Naravno da ne. To je uspjeh. Pogledajte sav taj novac koji je prikupio za stanovanje. Zašto bismo sada stali? U stvari, samo je pitanje vremena kada će, sa poskupljenjem zakupnina, članovi Vijeća pozivati ​​na povećanje naknada MHA. Kako Eneja jadikuje o konju, „čudovišnu stvar smo ugradili u samu citadelu (Ferry 46).“

Sa skoro svakom stambenom politikom obrazac je isti. Rastu stanarine, a samim tim i pozivi na intenzivniju regulaciju i naplatu stanovanja. Ponuda i potražnja? Začepi Laocoon! Postoji samo jedno rješenje, pronaći više novca za „pristupačnije stanovanje“. A tamo je mnogo Sinonovih, aktivista s više anegdota nego stvarnih podataka, koji su spremni obećati političku podršku naporima da se preraspodijeli bogatstvo kako bi se osiguralo da svi imaju “pravo na stanovanje”. Umjesto toga, ono što ljudi dobiju je mjesto na listi čekanja za to pristupačno stanovanje koje bi moglo doći, jednog dana.

Frustrirajuće je vidjeti toliko ljudi u gradovima koji toliko naporno rade na kreiranju politike koja je loša stambena politika. Koji je prvi korak da spriječite konja da uđe u grad? Odgovor je otkriti u šta vjerujemo.

[1] Vrijedi napomenuti da nijanse latinskog dozvoljavaju niz jednako nijansiranih interpretacija onoga što “et dona ferentis” moglo značiti u kontekstu (vidi, Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, br. 9, 1927, str. 658–62).