Obveznice za privatnu djelatnost i stambeni porezni krediti od 4% niskog prihoda

Federalni stambeni programi općenito spadaju u jednu od dvije kategorije, one koji obezbjeđuju direktnu subvenciju ljudima za plaćanje stanovanja i one koji koriste finansijske alate za olakšavanje izgradnje stambenog prostora. Među finansijskim instrumentima, najznačajniji je poreski kredit za stanovanje sa niskim prihodima (LIHTC). Ova kreatura poreskog zakona unovčava poreske olakšice za ulaganje u pristupačno stanovanje. Ali u programima siromaštva koje je pregledao bivši kongresmen Paul Ryan, postoji i zanimljiv, ali složen alat – Private Activity Bond ili PAB. PAB dozvoljava lokalnim vlastima da prodaju obveznice oslobođene plaćanja poreza u ime entitetskih građevinskih projekata koji su od koristi javnosti, uključujući stambene. Kada su upareni sa poreskim kreditima, PAB mogu biti moćan alat za građevinare koji žele da prikupe kapital za stambene projekte. Ali složenost i troškovi su visoki. (Ako želite prozor u LIHTC evo posta o tome kako rade).

Istraživačka služba Kongresa objavio odličan primer o obveznicama privatnih aktivnosti. Kao i poreski krediti, PAB su ugrađeni u poreski zakonik i uključuju dvije vrste obveznica. jedan za projekte koji služe vladinim svrhama; drugi za one koji služe u privatne svrhe, sve dok su od koristi javnosti. Ako su obveznice za privatne aktivnosti namijenjene „kvalifikovanim privatnim djelatnostima“ poput stanovanja, kupci obveznica ne plaćaju porez na kamatu koju zarade. Kongres ograničava iznos duga koji se može izdati za privatne aktivnosti; 150 miliona dolara i 50 dolara po stanovniku 1986. do više od 335 miliona dolara ili 110 dolara po glavi stanovnika u 2022. Takođe postoje ograničenja po vrsti projekta kako bi se uticalo na investicije. Kongres takođe namerava da ograniči poreske izdatke (oslobađanja znače manji prihod od poreza).

Kako se ove obveznice mogu kombinovati sa LIHTC-om, tačnije 4% poreskih kredita, dobro je obrađeno u radu Korporacije za stanovanje uz podršku (CSH), Financiranje poticajnog stanovanja obveznicama oslobođenim poreza i 4% poreznih kredita za stanovanje s niskim prihodima. Evo rezimea zahtjeva za korištenje obveznica oslobođenih poreza sa poreznim kreditima.

Samo državne i lokalne vlasti zajedno sa kvazi-vladinim agencijama mogu emitovati obveznice. Obično je to Agencija za stambeno finansiranje (HFA), državna agencija koja prima poreske kredite. Ali pošto iznos obveznica oslobođenih plaćanja poreza koji se mogu emitovati podliježe ograničenju obima (ograničenje pomenuto gore), svi ovi vladini subjekti se agresivno nadmeću kako bi se uklopili pod gornju granicu. Također, projekti ne mogu pristupiti prihodima od obveznica dok projekat ne dobije odobrenje od državnog HFA, a ti prihodi su ograničeni na troškove stanovanja i ne mogu se koristiti za komercijalni prostor, na primjer.

Postoji jedno važno ograničenje koje vrijedi napomenuti u pogledu kombiniranja poreznih kredita i obveznica oslobođenih poreza. Da bi dobio alokaciju poreskog kredita, menadžer projekta mora pokriti najmanje 50% troškova izgradnje („pravilo 50%“) prihodima od obveznica; i naravno, svaki stan izgrađen korišćenjem ovih obveznica i poreskih kredita mora biti dostupan ljudima koji zarađuju manje od 60% srednjeg prihoda područja (AMI). Obično 20% jedinica mora biti pristupačno ljudima sa 50% AMI ili manje, ili 40% jedinica sa 60% AMI.

Ako to već nije očigledno, ovakvi projekti su komplikovani. Dodajte tome činjenicu da često ovakve vrste „poslova“ uključuju dodatne finansijere. Na primjer, jedan stambeni projekat na kojem sam radio kao developer bio je projekat od 4% koji je koristio obveznice oslobođene poreza. Ali imali smo i sredstva iz državnog stambenog fonda, kao i građevinski kredit. Da budem iskren, morao sam da razmrsim mozak i pregledam stare mejlove da bih se setio kako se tačno projekat složio. CSH dokument čini odličan posao pokazujući kroz sedam različitih studija slučaja neke od karakterističnih načina na koje se ovo finansiranje može spojiti. Na primjer, jedna od najjednostavnijih studija slučaja je iz Michigana. Evo grafikona koji pokazuje finansiranje projekta.

MSHDA je Michigan State Housing Development Authority, državna Agencija za stambeno finansiranje. MSHDA je prodala obveznice i dug se servisira kroz skromne prihode od stanara, koji djelimično potiču od vaučera Sekcije 8. Svaki od finansijera u projektu ima različite zahtjeve, a kod ovakvih projekata ispunjavanje jednog zahtjeva može poremetiti jedan od zahtjeva drugog finansijera.

U nekim slučajevima, poreski kredit se može koristiti za plaćanje servisiranja duga. CSH dokument koristi studiju slučaja u kojoj su korištene obveznice, a zatim „u potpunosti izvučene obveznice i stalni razgovor s drugim javnim zajmovima, grantovima i poreznim kreditom“. To izgleda kao korištenje kapitala poreznog kredita za penzionisanje duga. Ovo je uvjerljivo: iako je poreski kredit od 4% manji postotak prihvatljive osnove pristupačnog projekta, mogućnost korištenja kredita za vraćanje obveznica je dobra ideja. Tako je i kombinovanje različitih izvora finansiranja.

Ryan ne troši mnogo vremena na PAB, osim da sugeriše da „nekoliko studija o efikasnosti obveznica privatnih aktivnosti . . . jer se odnosi na poboljšanje mobilnosti stanara prema gore.” To je tačno, a njegov pogled na izdatke za program pokazuje da se obveznice nisu koristile tako često kao krediti za stambeni porez na niske prihode.

I nije se mnogo promijenilo u deceniji od njegove analize (podaci grafikona iz Trezora Sjedinjenih Država).

Moje mišljenje je da PAB-ove treba koristiti na način na koji se koristi sav dug: hvatanje vrijednosti. U slučaju stanovanja, predložio sam shema prikupljanja vrijednosti za stanovanje beskućnika u kojima se, na primjer, kvantificiraju troškovi kampova, obveznice se prodaju za provedbu intervencija za okončanje kampova, a zatim se, kako se uštede ostvaruju, koriste te uštede kao servis duga. Problem sa sastavljanjem onoga što je u neprofitnom svijetu poznato kao "sklad kapitala" je nivo složenosti koji je problematičan iz sljedećih razloga:

● vrijeme – ove vrste finansijskih aranžmana prožvakaju vrijeme, a vrijeme je novac. Troškovi držanja dok se čeka da se sastave i usklade finansiranje su pravi dodatak ukupnim troškovima razvoja;

● transakcije – više finansijera znači više transakcionih troškova, a ovi troškovi takođe doprinose ukupnim troškovima razvoja;

● Advokati i konsultanti – na svakom koraku, kako bi se izbjegle katastrofe koje bi mogle dovesti do propasti projekta, moraju biti angažovani advokati i konsultanti; i

● Nije baš efikasno – sa svim pokretnim dijelovima i dodatnim troškovima, da li je ovo najefikasniji način da se osigura smještaj za ljude kojima je to sada potrebno?

Na kraju se vraćam na osnovno pravilo, svaki prijedlog finansiranja stanovanja treba da bude što jednostavniji, da se potrebna sredstva ili jedinice dobiju ljudima kojima su danas potrebni. Iako sam zaintrigiran i uživam u izazovu rješavanja financijske zagonetke, igranje ovih igara ne plaća ljudima stanarinu; moramo pronaći načine da repozicioniramo PAB za bolju svrhu od složenih finansijskih poslova za izgradnju subvencionisanog stanovanja.