Dozvoljavanje većeg broja stanova pozitivno utiče na cenu stanovanja

Prošle sedmice sam pisao o svom ogorčenju zbog pokušaja da dobijem podatke od gradova o vremenu koje je potrebno za proizvodnju stambene jedinice. Zar ne postoje javni podaci koji bi mogli pomoći u povezivanju dozvola, stanovništva i cijena? Pa, da i ne. Podaci iz Banke federalnih rezervi Saint Louisa, od milja poznatog kao Fred, zanimljivi su, ali ne baš detaljni. Ali pogledajmo Nashville u periodu od 2010. do 2020. i šta nam može reći o stambenim dozvolama, broju stanovnika i cijeni. Uz određenu pomoć Zumper-a, online pratioca stanarina, izgleda da kada broj ljudi koji dobijaju stambene dozvole padne, pada i stopa rasta cijena stanova. Evo podataka.

Počnimo s porastom stanovništva Nashvillea u periodu koji gledamo, od 2010. do 2020. U tom periodu, prema Fredu, Nashville je dodao oko 300,000 ljudi, što je povećanje populacije od skoro 20%.

Jedna stvar koju ćete odmah primijetiti je izluđujuća karakteristika podataka kada su u pitanju gradovi: mi zapravo ne možemo vidjeti Nashville, već samo šire područje. Ovo je zbunjujuća karakteristika podataka o stanovanju. Popis stanovništva Sjedinjenih Američkih Država često će objediniti gradove i nazvati ih metropolitanskim statističkim područjem ili MSA. Ništa strašno, zar ne? Ali često se sporovi oko stanovanja odvijaju u strogim granicama gradova, a kada su podaci difuzniji od toga, zbunjuje se ono što možete reći o samim gradovima u odnosu na njihovu okolinu. Idemo sa Fredovim MSA podacima.

Dalje, pogledajmo izdavanje dozvola. Fred prati ove podatke koristeći popisne brojeve. Kada uzmemo godišnji broj izdatih dozvola i uporedimo sa brojem stanovnika, zanimljiv je omjer.

Ima raznih problema sa ovim. Prvo, i najočitije, dozvola nije jednaka stvarnoj useljivoj stambenoj jedinici. Zato tražim nijansiranije podatke o vremenu dopuštanja. Nadam se da možemo vidjeti vrijeme koje je potrebno između izdavanja dozvole i trenutka kada jedinica stvarno postane prikladna za život. Ipak, ovaj omjer novih jedinica i novih ljudi je vrijedan razmatranja. Na primjer, 33,579 ljudi koji su stigli u Nashville 2014. godine, trebali su stan za život. Postoje faktori kao što su stope slobodnih radnih mjesta – to se često naziva “apsorpcija” – i drugi faktori koje treba uzeti u obzir. Ali odnos između novih ljudi i broja dozvola je relevantan. To znači manje konkurencije između ljudi koji traže oskudne stambene jedinice.

Sada pogledajmo cijenu. Fred ne prati kirije, ali prati “Cijenu kuće za sve transakcije”. Evo promjene cijena stanova tokom desetogodišnjeg perioda zajedno sa Zumperovim praćenjem kirija u posljednjih pet.

Ono što je ovdje očigledno je da kada uporedimo trend u izdavanju dozvola, broju stanovnika i cijenama, postoji veza.

Čini se da su dozvole sustigle rast stanovništva u Nashvilleu tokom desetogodišnjeg perioda, a kada pogledamo pet godina koje imamo za cijene stanarina i stanova, one počinju da omekšavaju zajedno s očiglednim povećanjem proizvodnje. Kako omjer broja novih ljudi i stambenih jedinica opada, tako se smanjuje i stopa rasta cijena.

Ali i dalje imam pitanja, čak i sumnje. Fred podaci gledaju na “procjenu koristeći prodajne cijene i podatke o procjeni” kako bi dobili cijenu. Šta to tačno znači? Podaci o najmu iz različitih izvora mogu značajno varirati, a tako i lokalne procjene cijena. Veliki problem sa izdavanjem podataka je to što nam ne govori kada su dozvoljene jedinice stvarno u funkciji. Također, lokalni podaci bi otkrili mnogo o dužini vremena koje je potrebno da se dobije dozvola.

Čini se da ovaj prvi pogled na javne podatke potvrđuje moj dugogodišnji argument da veća ponuda znači niže cijene. I dalje mislim da je to istina. Ali za razliku od mojih kolega s lijeve strane koji rado brkaju korelaciju sa uzročno-posljedičnim vezama, ja jednostavno ne mogu. Više lokalnih podataka o stvarnim dozvolama, cijenama i datumima kada su stambeni objekti pušteni u upotrebu bili bi još jači argument. Ali ovo je dobar početak.

Ali dok pokušavamo da kopamo dublje u brzorastuće gradove kao što je Nashville, i gledamo podatke koje imamo, postoji trend: kada se stanovništvo povećava i uslijedi dozvola, vidimo da povećanje cijena počinje opadati.

Konačno, postoje i neki zanimljivi blipsi. Na primjer, jedan od gradova koji se najbrže smanjuju u Sjedinjenim Državama zapravo pokazuje porast cijena stanova od 2018. Lokalna televizijska stanica objavila je prošle godine priču o tome kako se „Tržište stambenih objekata zagrijava u Decaturu“.

A šta je sa kirijama? Zumper pokazuje povećanje zakupnina u Decaturu od 26% tokom prošle godine, u prosjeku oko 123 dolara. A pogled na njihov grafikon najamnina u posljednjih nekoliko godina pokazuje sličan trend kao i cijene stanova.

Šta se dešava u Decaturu? Rastuća inflacija zbog velikih deponija novca od strane savezne vlade i problemi u lancu snabdijevanja? Možda. Ali to su karakteristike posljednje dvije godine, a rast cijena se očito odvija od 2018. godine. Zašto? Vrijedi razmisliti.

Ono što nam je potrebno je da lokalne jurisdikcije budu zainteresirane za ove mjere kao i ja i da ih koriste za bolje upravljanje stambenim ekonomijama. Na kraju krajeva, osnova svakog funkcionisanja i poštene i efikasne ekonomije je mnogo razmena između kupaca i prodavaca. Kada proizvođači vide potražnju, prirodno žele da proizvode više. Usporavanje toga samo šteti ljudima koji traže stambeni prostor, posebno onima s manje novca. Ima još posla koji treba obaviti, ali bi bilo daleko bolje pogriješiti na strani više smještaja nego više pravila i odlaganja.