Vlasništvo nije problem, problem je nestašica stambenog prostora

Prošlog mjeseca prisustvovao sam sastanku zajednice u Sinsinatiju, studentima kursa stambenih sistema na Školi za planiranje Univerziteta u Sinsinatiju da razgovaram o „kako institucionalni investitori utiču na naš grad; šta se trenutno radi na rješavanju ovog problema i šta još trebamo učiniti.” Već sam pisao o naporima luke Cincinnati da osujeti institucionalne investitore kupovina jednoporodičnih stanova u gradu. Pitanje na koje je bilo teško odgovoriti na sastanku bilo je šta je tačno „institucionalni investitor“ i da li je vlasništvo uzročno-posledično povezano sa lošim ishodima stanovanja, kao što su veće kirije, deložacija ili propadanje. Čini se da je briga o tome ko je vlasnik stambenog prostora još jedno odvraćanje pažnje od stvarnog problema, nedostatka ponude u suočenju sa rastućom potražnjom.

Studenti pohađaju kurs tzv Kućni sistemi, koju predaje profesor Hayden Shelby. Kurs uključuje sagledavanje „prirode stambenih problema i stambenih tržišta“ i „rešavanja neuspjeha na stambenom tržištu“. Sagledavanje vlasničkih obrazaca i njihovog odnosa s rezultatima na stambenom tržištu svakako je vrijedno vježbanja u učionici, ali treba li se političke intervencije koncentrirati na to ko je vlasnik imovine? Zavisi od toga da li može postojati jasna, dosljedna i uzročna veza između vlasništva i loših ishoda. Do sada nisam našao nijedan podatak koji bi uspostavio vezu.

U stvari, neko vrijeme se velika buka vodila oko stranog sticanja stambenog prostora u Sjedinjenim Državama. Zastrašujući narativ bio je da su kineski investitori "parkirali" gotovinu na američkom tržištu nekretnina, kupovali mnogo stambenih zgrada, ispraznili ih, a zatim čekali da ih prodaju. Bilo je prije otprilike 5 godina prijedlog oporezivanja kupovine stanova od strane stranih investitora da zaustavim ovo.

Međutim, problem, neodređeni investitori koji kupuju i prazne stambene zgrade, nije bio stvaran. Naravno, bilo je nekih transakcija sa investitorima izvan Sjedinjenih Država, ali oni su pokušavali da zarade novac, a ne da ga izgube. Kada su ti investitori kupovali zgrade, vodili su ih kao i svaki drugi vlasnik, nisu ih ispraznili; bizaran argument je bio da bi, ostavljajući ih praznima, cijene porasle, a time i vrijednost investicije. Osim što bi povećali prosječne najamnine od 1%, morali bi kupiti i ukloniti 1,400 jedinica sa tržišta u Sijetlu, nešto što se jednostavno nije dešavalo.

Današnja briga je da su investitori – a modifikatori sada nisu „strani“, već „veliki“, ili „van grada“, ili „veliki“, ili „korporativni“, ili sve gore navedeno – nužno loši akteri. Zagovornici kao dokaz ističu ishode povećanja stanarina, deložacija i propadanja. Ali sve te stvari se ionako dešavaju bez obzira da li vlasnik živi milju ili 1,000 milja daleko. I jednostavno nema ničeg lošeg ili zlokobnog u tome da fondovi za ulaganja u nekretnine (REITS) ili penzioni fondovi kupuju stambene objekte ako misle da će se isplatiti. Ideja da će takve transakcije biti isplativije ako se zgrade puste, uznemiravajući stanare i iseljenje ne samo da nema smisla, već nije potkrijepljena nikakvim kvantitativnim dokazima.

Ima loših stambenih zbrinjavanja – a ima i loših vozača autobusa, policije, nastavnika, a možda čak i političara – ali se ne pokušava pripisati propuste ovih aktera nečemu na primjer gdje žive ili gdje su išli u školu. Ako bilo koji od ovih aktera učini nešto loše, ono što ima smisla je sankcionisati ih za kršenje pravila ili ugrožavanje zajednice. Takve sankcije već postoje za ljude koji loše upravljaju imovinom na način koji stvara kvar, a procesom deložacije predsjedava sudija, a ne sam davalac smještaja. A ako su rastuće kirije problem, najbolji način da se to nadoknadi je stvaranjem konkurentnog tržišta stanova kako bi ljudi nezadovoljni cijenom mogli lako pronaći zamjenu u blizini.

Osnovni osećaj gneva u prostoriji na sastanku bio je jasan; neke “bezlične korporacije” zarađuju novac, mnogo novca, na račun siromašnih ljudi. Jasno, logika ide, te korporacije moraju biti zaustavljene da posjeduju imovinu u Sinsinatiju. Jedan učesnik je predložio da se ne dozvoli više od određenog broja kuća da budu u vlasništvu investitora bilo koje vrste.

Čudno, luka Sinsinatija se slaže. Još jedna nedavno objavljena priča naglašava napore Luke da otkupi što više stambenog prostora svojim javnim dolarima ili prihodima od prodaje obveznica. Ideja je da "intuitivnim" investitorima ne ostane ništa. Da li je Luka institucija? A šta se dešava kada neko prestane da plaća stanarinu ili prekrši uslove zakupa? Hoće li ih Luka izbaciti? Neprofitne i stambene vlasti, takođe institucije, iseljavaju mnoge, mnoge stanare zbog neplaćanja i kršenja zakupa. Luka će također. Luka planira da „vrati svoj novac od iznajmljivanja i, na kraju, prodaje kuća. Ali cijela poenta je da zakupnine budu pristupačne, a prodajne cijene dovoljno niske da ljudi mogu platiti.”

Hmmmm. Kako će oni to uraditi? Indikacije iz priče su da 10,000 dolara za koje je Luka pretpostavila da će potrošiti na poboljšanje domova nije dovoljno. Luka počinje da shvata – kao i svaki drugi vlasnik, veliki ili mali – da neko mora da plati popravke. Ako je u pitanju krajnji korisnik, iznajmljivač ili kupac, onda će cijena rasti. To je jednostavna matematika. Istina je da svaki kupac, bilo da se radi o REIT-u ili investitoru koji prvi put kupuje jednu nekretninu za iznajmljivanje, najam je jedini način da plati poboljšanja. Ako postoji problem sa stanovanjem, najbolji način da se pozabavite njima je da se potaknu poboljšanja, a ne da se na njih nalažu mandat. Ako dođe mandat, iznajmljivači će preuzeti račun, a jedinice više neće biti pristupačne.

Možda je redukcionistički, ali uvijek postoji jedan način da se riješi bilo koje stambeno pitanje: dozvoliti tržištu da proizvodi puno i puno stanova, toliko da se proizvođači i dobavljači moraju međusobno natjecati kako bi naveli ljude da iznajme ili kupe njihov proizvod. Sve manje od ovoga će udaljiti teren od potrošača, prisiljavajući ih da se takmiče jedni s drugima i prihvate manje od idealnih cijena i uvjeta. I evo ključne tačke u cijeloj ovoj raspravi: čak i da postoji mjerljiva i jaka uzročna veza između vlasništva i ishoda stanovanja, najbolje rješenje za to bi ipak bilo više stanovanja. Otvaranje za većinu stambenih pitanja je stvaranje dovoljno ponude tako da ljudi imaju priliku koju im pruža imaju slobodu da izaberu pristupačnu alternativu.

Profesorica Shelby je bila strpljiva s mojim pitanjima na sastanku i također je bila dovoljno ljubazna da odgovori na neka pitanja koja sam joj poslala o temi vlasništva investitora i klase. Evo mojih pitanja i njenih odgovora u potpunosti.

Koliko je važno utvrditi jasnu definiciju onoga što se podrazumijeva pod „investitorom?“ Na primjer, Luka koristi novac investitora od prodaje obveznica za kupovinu domova kako bi spriječila druge investitore da ih kupuju; da li se zaista radi o “dobrim” i “lošim” investitorima? Kako se to mjeri?

Mislim da je zaista važno praviti razliku između različitih vrsta investitora. U ovom projektu oslonili smo se na termin koji su drugi koristili da opisuju ovaj fenomen, 'institucionalni investitori'. Ali priznajem da je to nesavršen izraz. Borili smo se da smislimo bolji termin koji bi opisali kakav je glumac zapravo problematičan na ovom polju. Tipovi entiteta za koje smo zabrinuti su oni koji imaju negativan uticaj na naše građane i zajednice tako što (1) podižu zakupnine na nivoe kojima se stanari ne mogu upravljati bez materijalnog poboljšanja imovine, (2) deložiranjem po višim stopama od većine drugih vlasnike na tržištu, i (3) neodržavanje imovine na adekvatan način, tako da zakupci moraju da žive u lošim uslovima, a komšije mogu iskusiti negativne efekte na vrednost njihove imovine. Vjerovatno nam treba bolji termin za ove vrste investitora. Možda bi samo „loši akteri investitori“ bili dovoljni. Ali razlog zašto smo želeli da budemo domaćini ovog razgovora zajednice je taj što su u Sinsinatiju mnogi ljudi i organizacije u našem gradu primetili da imamo nekoliko velikih entiteta, uglavnom REITS, koji su izašli na scenu u poslednjih nekoliko godina i čini se da proizvode ovi materijalni problemi za stanovnike po mnogo višim stopama nego kod tipičnog stanodavca.

Koji su negativni ishodi koji se mogu povezati sa “lošim” investitorima? Jesu li ti rezultati uzročno povezani s udaljenosti i veličinom investitora? Očigledno je da će postojati veliki udaljeni investitori koji imaju “dobro” stanovanje i mali lokalni koji imaju “loše” stanovanje.

Ne znam da je ta veličina nužno uzrokovana (ili čak uvijek povezana s) ovim lošim ishodima koje sam gore naveo. Svakako je moguće (i uvjerljivo) da mali investitori i stanodavci proizvode ove probleme, kao i da veliki investitori proizvode kvalitetno pristupačno stanovanje. Međutim, kada tamo su veliki investicioni entiteti koji proizvode ove probleme – a mi imamo nekoliko kompanija u Sinsinatiju – te kompanije mogu izazvati mnogo bola zbog svoje veličine i uticaja. Postoji i problem da je ove velike entitete često teško pozvati na odgovornost jer posluju pod više LLC preduzeća i često nemaju lokalnog predstavnika do kojeg stanari i zastupnici zajednice lako mogu doći kada se pojave problemi. To je fundamentalno pitanje.

Umjesto da pokušavate regulisati vlasništvo, da li bi imalo smisla rješavati loše ishode koristeći postojeći kod i razvijajući programe za podsticanje drugačijeg ponašanja. Na primjer, ako je stambena jedinica dotrajala, Grad bi mogao ponuditi kredit sa niskom kamatom za grant od fonda koji bi mogao omogućiti pristupačnije popravke i spriječiti da se troškovi prebace na stanovnike.

Mislim da je jedan od načina za borbu protiv ovoga provođenje postojećih propisa, i sigurno ljudi s kojima sam razgovarao u Gradu pokušavaju upravo to učiniti. I definitivno ima smisla ponuditi bespovratna sredstva i zajmove s niskim kamatama kako bi se vlasnicima pomogli u održavanju imovine. Definitivno je slučaj da mali vlasnici, posebno, često rade na vrlo malim maržama i zaista imaju poteškoća u održavanju svoje imovine, posebno sada kada su materijali i radna snaga postali tako skupi. Ali problem na koji smo se fokusirali ovdje nisu vlasnici mame i tate kojima je potreban mali kredit za nadogradnju nekoliko nekretnina. Govorimo o velikim entitetima koji dolaze u kvartove, povećavaju rente, a ne "ulažu" u nekretnine u smislu da materijalno ulažu bilo šta u njih, i izvlače vrijednost kroz te rente. To je fundamentalno pitanje koje moramo imati na umu u vezi sa poslovnim modelom koji vidimo da se pojavljuje u iznajmljivanju za jednu porodicu. Većina ulaganja u nekretnine u prošlosti je imala za cilj ostvarivanje prihoda kroz priraštaj vrijednosti same nekretnine tokom vremena. Dakle, postoji poticaj za održavanje imovine. Ali to nije ono što ove kompanije rade. Oni izvlače kratkoročne dobitke kroz povećanje zakupnina i smanjenje troškova neodržavanjem imovine. Mislim da je ovo fundamentalno drugačiji poslovni model od većine stanodavaca mame i tate, i to moramo imati na umu kada govorimo o ovom pitanju. Mi takođe. Treba to imati na umu kada razmatramo odgovarajuće političke odgovore. Ne želimo da stvaramo propise koji štete malim stanodavcima koji se već bore da održe kvalitetne jedinice.

Da li biste imali još neko mišljenje ili komentar o tome šta će ovaj projekat donijeti u smislu boljih ishoda stanovanja? Ako uključuje regulaciju, kako bi nova pravila mogla izbjeći stvaranje destimulacija koje bi mogle smanjiti ulaganja privatnih investitora u izgradnju stambenih objekata u Sinsinatiju.

Iz perspektive zagovaranja, želim da ovo okupi ljude da razmisle o rješenjima koja mogu dovesti do boljih uslova života i veće sigurnosti zakupa za iznajmljivače u našem gradu. Nemam unaprijed određen skup političkih inicijativa koje pokušavam potaknuti, već radije slušam ljude u zajednici, pokušavam ih povezati i pokušavam pronaći načine na koje bih mogao usmjeriti istraživanja koja mogu biti od koristi . S tim u vezi, iz intelektualne i pedagoške perspektive, mislim da je ovaj projekat već uradio mnogo od onoga što smo se nadali, a to je da podstakne razgovor koji nam pomaže da razjasnimo u čemu je problem i kamo treba da bude usmereno naše zagovaranje.