Mišljenje: Ove 2 brojke sumiraju zašto se tržište nekretnina još dugo neće vratiti u normalu

Pokazao sam svojoj ženi ovo pismo i našalio se da bismo trebali tražiti 20% premije u odnosu na trenutnu vrijednost. To je veliki okrugli broj, ali je u suštini beskorisan.

Zašto?

Moramo negdje živjeti!

Čak i kada bismo uspjeli osigurati mnogo veću prodajnu cijenu, to nam ne bi puno pomoglo.

Već imamo zaključanu stopu hipoteke od 3%. Imamo pristojan dio kapitala u kući. I kao što je naš očajni agent za nekretnine aludirao u svom pismu, bilo bi gotovo nemoguće pronaći drugu kuću za kupovinu.

Kombinacija rastućih cijena kuća, niskih hipotekarnih stopa koje su zaključane od strane trenutnih vlasnika kuća i niske ponude čini neprivlačnim prodati svoju kuću i tražiti drugu upravo sada.

Mike Simonsen iz Altos Research-a ima grafikon koji pokazuje koliko je trenutno teška situacija sa stambenim ponudama:

To je trenutno 271,913 kuća za prodaju u cijeloj zemlji!

Nalazimo se na tržištu nekretnina gdje imamo rekordno veliku potražnju i rekordno nisku ponudu. Ako želite znati zašto su cijene 20% više nego prije godinu dana ovo je najjednostavnije objašnjenje.

Ali ovde se dešava više.

Simonsen je nedavno bio u podcastu Odd Lots sa Tracy Alloway i Joeom Weisenthalom gdje je objasnio koliko vlasnika kuća udvostručuje svoja ulaganja u nekretnine:

To je kao dupliranje. Vlasnik kuće kupuje sljedeću kuću, kreće gore ili dolje. A pošto su hipoteke tako jeftine, pravo je vrijeme da prvu zadržite kao jedinicu za iznajmljivanje. I tako svake godine odem kupiti sljedeću i zadržim svoj prvi. I to je jedan veliki fenomen. I odjednom sam investitor u nekretnine. A u isto vrijeme, institucionalni novac je bio jeftin. Ima puno vijesti o velikim privatnim kapitalnim fondovima koji kupuju kuće, ali zapravo pojedinci su ti koji vode većinu toga. Tako smo u posljednjoj deceniji izbacili 8 miliona kuća iz ciklusa preprodaje i preselili ih u dio bazena za investicijsko iznajmljivanje. A to je, znate, 9% svih porodičnih kuća.

Znam da se svi žele žaliti da BlackRock kupuje sve kuće u ovoj zemlji, ali 90% stambenih jedinica za iznajmljivanje je u vlasništvu pojedinaca u Sjedinjenim Državama.

A ovaj broj raste zbog obilja domaćeg kapitala, snage bilansa potrošača i preovlađujućih niskih stopa na hipoteke.

Niske stope na hipoteke učinile su mjesečne uplate pristupačnima kao i uvijek:

Kućni kapital je naglo skočio od rastućih cijena stanova:

Plus pogledajte kreditnu sposobnost kupaca nekretnina ovih dana:

Ljudi koji danas kupuju kuće imaju odlične kreditne rezultate. Ovo nije bio slučaj u procvatu subprime-a u ranim i srednjim godinama kada je većina kupaca dolazila od ljudi sa niskim kreditnim rezultatom.

Zamislite da ste vlasnik kuće pet ili više godina. Do sada ste sigurno refinansirali najmanje dva do tri puta i vjerovatno imate stopu zaduživanja od 3% ili manje. Također ste na dobrom kapitalu kroz kombinaciju plaćanja glavnice i rastućih cijena.

Sigurno se ne čini da će cijene stanova uskoro prestati rasti, a rente također rastu, tako da ima smisla da ljudi odlučuju zadržati svoju prvobitnu imovinu čak i nakon što kupe nešto novo. Oni jednostavno mogu naplatiti dovoljno kirije da pokriju hipoteku, osiguranje i poreze, a ipak izađu naprijed tako što polako otplaćuju jeftinu hipoteku i vide kako njihova kuća raste u vrijednosti.

Ako sam morao da pretpostavim da će proći godine dok ne vidimo nešto što se približava „normalnom“ tržištu nekretnina. Jednostavno nismo izgradili dovoljno domova nakon posljednjeg stambenog sloma da zadovoljimo potražnju milenijalaca koji su dostigli godine formiranja svog domaćinstva.

Stvari se konačno popravljaju, ali imamo godine i godine podgrađivanja da nadoknadimo. I nije kao da problemi u lancu nabavke, vladini propisi i COVID olakšavaju bržu gradnju domova.

U međuvremenu, rastuće stope bi mogle malo usporiti stvari ako stope na hipoteke postanu dovoljno visoke. Rastuće cijene stanova i veće stope zaduživanja u najmanju ruku bi učinile da ljudima ne bude toliko privlačno da drže svoje stare domove i iznajmljuju ih.

Međutim, rastuće stope bi također vjerovatno držale kapak na stambenoj ponudi jer je toliko ljudi zaključalo niske stope. Zašto prodati da biste kupili kuću po višoj cijeni uz veće troškove zaduživanja?

Očigledno je da će se ljudi i dalje seliti zbog novih poslova ili porodice ili promjene okruženja ili bilo kojeg drugog razloga zbog kojeg se ljudi odluče prodati.

Ali vjerovatno će proći dosta vremena dok ne vidimo neku vrstu ravnoteže između ponude i potražnje na stambenom tržištu.

Također od Bena Carlsona: Trebam li prodati svoje dionice da bih mogao platiti gotovinom za kuću?

Ben Carlson je autor bloga o investiranju “A Wealth of Common Sense”, gdje je ovo prvi put objavljeno. Preštampa se uz dozvolu. Pratite ga na Twitteru @awealthofcs.