Mišljenje: Treba li dodati stambene nekretnine u svoj penzioni portfelj?

U nedostatku takvog fonda, izazov sa kojim se suočavaju oni koji žele da dodijele dio svog penzionog portfelja na stambene nekretnine je pronaći domove koji imaju učinak barem kao i sama klasa imovine.

To je, nažalost, lakše reći nego učiniti. Zamislite da pokušavate da predvidite, prije 10 godina, koji će glavni američki grad doživjeti najveću aprecijaciju cijena kuća u narednoj deceniji. Mnogo toga je doprinijelo tome da se to ispravi: grad s najvišom stopom doživio je godišnje povećanje indeksa cijena kuća Case-Shiller koji je bio skoro tri puta veći od grada s najnižom stopom.

Ti gradovi, kao što možete vidjeti iz priloženog grafikona, su Phoenix i New York City, sa godišnjim desetogodišnjim porastom od 11.4%, odnosno 4.3%.

Niste sigurni gdje ćete živjeti u penziji? Pogledajte MarketWatch Gdje je najbolje mjesto za penziju? alatka

Šta je sa REZ-om?

Korisni čitatelj mi je poslao e-poštu da predloži moguće rješenje za izazov usklađivanja prosječnog prinosa klase imovine: iShares Residential & Multisector Real Estate ETF
REZ,
-1.19%.
Ipak sam skeptičan.

Koje god druge vrline ima ovaj ETF, teško je tvrditi da je reprezentativan za klasu imovine stambenih nekretnina u cjelini. Njegov najveći trenutni holding, koji predstavlja više od 10% njegovog portfelja, je Public Storage
PSA,
-1.22%,
koja posjeduje i upravlja objektima za samoskladištenje. Njegov drugi najveći holding, koji predstavlja dodatnih sedam posto njegovog portfelja, je Welltower
PA,
-2.82%,
koja ulaže u zdravstvenu infrastrukturu.

Razmotrite korelaciju tokom posljednje decenije u mjesečnim prinosima REZ-a i Case-Shiller američkog nacionalnog indeksa cijena kuća. Računam da je r-kvadrat ove korelacije samo 0.6%, što znači da mjesečne promjene u Case-Shiller indeksu objašnjavaju manje od 1% istovremenih mjesečnih promjena REZ-a.

Zašto je važno i dalje pokušati

Ovi podaci svakako sugeriraju da ne postoji jednostavan način ulaganja u stambene nekretnine kao klasu imovine. Ali to ne znači da trebamo odustati. Klasa imovine ima nekoliko vrlina koje su dovoljno uvjerljive da sugeriraju da ne trebamo dozvoliti da nas nedostatak lakog rješenja navede da ga potpuno izbjegnemo.

Sirovi prinosi su samo jedna od tih vrlina. Jednako važna je niska korelacija između berze i stambenih nekretnina. Takođe je važna njegova niska volatilnost.

Ove dodatne vrline su ilustrovane pratećim grafikonom, koji prikazuje ukupni prinos stambenih nekretnina od 1890. zajedno sa S&P 500. Primijetite da je kumulativna linija performansi stambenih nekretnina daleko glatkija od S&P 500. Takođe obratite pažnju na to kako, sa izuzetkom Velike finansijske krize, stambene nekretnine imaju tendenciju da se održe tokom tržišta akcija.

Moj predosjećaj je da ove dodatne vrline često ostaju čak i kada određena investicija u stambenu nekretninu proizvodi sirove povrate koji su ispod povrata ukupne klase imovine. Ako je tako, onda bi ta investicija i dalje mogla igrati moćnu ulogu u osiguravanju da vaš penzioni portfelj traje kao i vi.

Mark Hulbert redoviti je saradnik MarketWatch-a. Njegov Hulbert Ratings prati investicione biltene koji plaćaju paušalnu naknadu za reviziju. Do njega je moguće doći [email zaštićen].