O cijenama stanova, Pauel predviđa korekciju, šta vidi?

Key Takeaways

• Prodaja kuća pala je za 20% u odnosu na prošlu godinu, što dovodi do optimizma onih koji žele da uđu na tržište nekretnina.
• Ekonomisti predviđaju da će rast cijena kuća zastati u 2023.
• Nastavak povećanja kamatnih stopa od strane centralnih banaka zabrinjava mnoge stručnjake šta to znači za tržište nekretnina.

U posljednjih nekoliko godina svi smo čuli toliko toga o ovome vruće tržište nekretnina. Pojavile su se priče o kućama koje su prodate u rekordnom roku, kupcima koji su odustali od inspekcije kuće kako bi završili prodaju, nudeći svu gotovinu iznad cijene na kotaciji, a da ne vide nekretninu jer je toliko gradova odjednom postalo nepriuštivo.

Ljudi koji su hteli da uđu na tržište nekretnina bili su zabrinuti i pitali se da li će ikada moći da priušte dom.

Predsjedavajući Federalnih rezervi Jerome Powell je prokomentirao: “imali smo vrijeme usijanog tržišta nekretnina širom zemlje... cijene stanova su rasle na neodrživom nivou. Vjerovatno na tržištu nekretnina moramo proći kroz korekciju.”

Čini se da bi se rast cijena nekretnina konačno mogao vratiti u stvarnost, barem je takva nada. Mnogi optimistični vlasnici kuća strpljivo su čekali pad cijena nekretnina kako bi konačno mogli ući na tržište.

Je li ovo spora smrt za tržište prodavača? Pokušaćemo da shvatimo trenutno tržište nekretnina.

To još nije tržište kupaca

Moramo početi tako što ćemo podijeliti neke pomalo razočaravajuće vijesti za one koji žele ući na tržište nekretnina u bliskoj budućnosti. To još nije baš tržište kupaca. Uprkos tome što je prodaja kuća smanjena za 20.2% u odnosu na prethodnu godinu, srednja prodajna cijena postojećeg doma porasla je za 10.8% u odnosu na prošlu godinu, prema Nacionalnoj asocijaciji posrednika u prometu nekretnina (NAR). Srednja prodajna cijena postojećeg doma trenutno iznosi 403,800 dolara, ali je niža u odnosu na junski rekord od 413,800 dolara.

Ekonomista iz NAR-a naznačio je da smo u stambenoj recesiji jer postoji pad prodaje i izgradnje kuća. Međutim, nije riječ o recesiji cijena jer su zalihe i dalje dovoljno visoke.

Potencijalni kupci su se nadali da će najbolje vrijeme za ulazak na tržište nekretnina doći iza ugla. Mnogi ljudi štede u nadi da će konačno moći kupiti kuću po razumnoj cijeni, ali ne čini se da će cijene nekretnina uskoro drastično pasti. Ipak, ima dobrih vijesti za kupce.

Nema više ratova nadmetanja

Prema podacima Redfina, prosječna kuća se prodaje ispod svoje kataloške cijene prvi put od marta 2021. Ovo je važan pokazatelj jer znači da kuće nisu padale s kataloške cijene 17 mjeseci, tako da su u suštini najrealnije transakcije nekretninama su vjerovatno imale neku vrstu rata nadmetanja. Svi smo čuli neke od haotičnih priča o ratovima nadmetanja i kako su očajni ljudi ulazili na tržište nekretnina. Ako ste kupac, ne morate se opterećivati ​​zbog upadanja u intenzivan rat nadmetanja kao što su neki ljudi morali prije samo nekoliko mjeseci.

Redfin je također objavio da se broj kuća na prodaju uz sniženje cijena udvostručio na 14.9% u junu u odnosu na prethodnu godinu. To znači da su prodavači morali biti realni sa svojim očekivanjima koliki profit mogu ostvariti.

Ekonomisti u Redfinu čak su predviđali da bi zahlađenje na tržištu nekretnina nakon laburista moglo biti intenzivnije ove godine, uz očekivanja da bi se kuće mogle zadržati na tržištu duže nego prije. Ako kuća ostane na tržištu duže, postoji potencijal da se kuće češće počnu prodavati ispod cijene na listi u posljednjih nekoliko mjeseci 2022. Međutim, samo će vrijeme pokazati hoće li prodavci postati dovoljno očajni da napuste tržište likvidacijom za mnogo niža cijena.

Šta je znak da bi cijene nekretnina mogle pasti?

Postoji uvjerenje da bi povećanje ponude u kombinaciji sa smanjenjem potražnje moglo dovesti do nižih cijena nekretnina. Ponuda novih domova u SAD-u je u julu prešla više od deset mjeseci. Ovo je najviši nivo od januara 2009. Svaki put kada je prošlo više od 10 mjeseci u prošlosti, SAD su bile u recesiji. Broj je službeno porastao na 10.9 23. avgusta 200. Zalihe mjeseci su termin koji se koristi za kvantifikaciju broja mjeseci koji bi bili potrebni da se raspoloživi inventar kuća na trenutnom tržištu proda, s obzirom na tempo prodaje. Mjesečna ponuda bila je rekordno niska od 1.9 mjeseci u decembru 2020.

Prema Nacionalnoj asocijaciji prodavača nekretnina (NAR), prodaja postojećih kuća u julu je pala za 5.9% u odnosu na prethodni mjesec. Ako prodaja kuća nastavi da pada, postoji mogućnost pada cijena jer prodavači neće htjeti čekati da pronađu savršenu ponudu.

Redfin je također izvijestio da su Google pretrage za ključnu riječ "kuće na prodaju" smanjene na kraju avgusta za 27% u odnosu na prethodnu godinu. Ovaj trend mogao bi ukazivati ​​na to da ljudi dvaput razmišljaju o ulasku na tržište nekretnina jer zabrinutost zbog povećanja stopa i dalje preplavljuje vijesti.

Veće rente u odnosu na mnogo veće otplate hipoteka

Još jedno pitanje na tržištu nekretnina bile su visoke zakupnine praćene još većim otplatama hipoteka od strane stanodavaca. U prošlosti, mnogi investitori u nekretnine bi tvrdili da je klasa imovine donosila pristojne povrate. Uz rastuće rente, teško je ostvariti profit kao stanodavac jer su i otplate hipoteka porasle. Zajedno sa hipotekarnim stopama, porasli su i troškovi osiguranja.

Krajem avgusta objavljeno je da su zakupnine dostigle rekordnu visinu 17. mjesec zaredom u julu. Prema informacijama sa realtor.com, nacionalna srednja renta je bila na novom rekordnom nivou od 1,879 dolara mjesečno za juli, što je za 12,% više nego prije godinu dana. Stopa promjene zakupnine se, međutim, usporava, jer je povećanje od 10% na godišnjem nivou najmanje što smo vidjeli od juna 2021.

Kako se rente povećavaju, otplate hipoteka su još više porasle tokom prošle godine. Udruženje hipotekarnih bankara je podijelilo da je srednja mjesečna otplata hipoteke bila skoro 1.5Xx više od mjesečne medijane tražene zakupnine za drugi kvartal. Ovo bi bio rekordan nivo sa podacima iz 2009. Ako otplate hipoteka nastave da rastu, mnogi potencijalni investitori će dvaput razmisliti o ulasku u nekretnine kao investiciju.

Zašto su otplate hipoteka naglo porasle?

Kombinacija viših cijena nekretnina i viših stopa na hipoteke dovela je do toga da otplata hipoteka postane nepriuštiva i zastrašujuća. Kamatne stope su bile istorijski niske tokom karantene, što je dovelo do stambenog buma. Procvat nekretnina na kraju je doveo do licitacijskih ratova koji su koštali mnoge kupce koji su se nadali.

S&P CoreLogic Case-Shiller američki nacionalni indeks cijena kuća NSA objavljen je 30. avgusta, a brojke su pokazale da su cijene nekretnina porasle za 18% u prošloj godini od juna. Da bismo dodali dalju perspektivu, izgleda da su cijene kuća u SAD porasle 40% od početka pandemije (tačnije od februara 2020. do maja 2022.). Sa visokim cijenama nekretnina uz povećane kamatne stope, otplate hipoteka su naglo porasle.

Hoće li cijene kuća pasti?

Teško je tačno predvideti šta će se desiti sa ekonomijom jer centralna banka nastavlja da podiže kamatne stope kako bi usporila ekonomsku aktivnost. Međutim, vrijedno je napomenuti da je Goldman Sachs upozorio svoje klijente da se očekuje da će cijene kuća u potpunosti stati u 2023. Oni su otišli toliko daleko da su predviđali da će rast cijena kuća ostati u prosjeku 0% u 2023. Iako potencijalni kupci mogu vidjeti ovo je pozitivna vijest jer cijene neće nastaviti da rastu, cijene nekretnina su još uvijek značajno porasle od početka pandemije.

Ipak, postoji ogromna razlika između usporavanja rasta cijena kuća i pada cijena nekretnina. Samo zato što rast zastaje, to ne znači da će cijene pasti. Neki stručnjaci smatraju da će domaća potražnja ostati jaka zbog jakog tržišta rada i neadekvatne ponude. Uz veliku potražnju za kućama, teško je zamisliti da će cijene nekretnina u skorije vrijeme značajno pasti.

Kako bi trebalo da investirate?

Može biti teško odlučiti trebate li uložiti svoj novac u zbunjujuće tržište nekretnina u ovom trenutku. Ulaganje u nekretnine postaje rizičnije kada se uzmu u obzir visoke kamate i naduvane cijene nekretnina. S jedne strane, ne želite da budete zaključani astronomski visokom brzinom. S druge strane, niste sigurni da li biste trebali duže čekati da cijene padnu na nivoe prije pandemije ili je to uopće moguće u ovom trenutku.

Alternativa je ulaganje u nekretnine kroz kupovinu dionica u kompanijama koje su povezane sa stambenim tržištem. Q.ai ponude Investicioni kompleti sa ugrađenim REIT-ovima i drugim pozicijama u nekretninama.

Bottom Line

To više nije tržište prodavača iz razloga navedenih u ovom članku, ali mi još nismo baš tržište kupaca. Sljedećih nekoliko mjeseci će biti tranzicija. Postoji niz podataka koji upućuju u različitim smjerovima, ali je teško sa sigurnošću reći kada će cijene nekretnina pasti. Čini se da se rast cijena stanova usporava, ali žiri još uvijek ne zna kada će cijene pasti i dokle će ići. Predsjedavajući Federalnih rezervi Powell je možda u pravu, moglo bi biti vrijeme za korekciju u stambenom zbrinjavanju.