Nema besplatnog prelaska za isporuku posla na zatvaranju

Kada prodavac pristane da proda nekretninu kupcu, strane potpisuju ugovor koji identifikuje nekretninu, navodi kupoprodajnu cenu i pokriva nekoliko drugih važnih tačaka (plus bezbroj manjih tačaka). Strane tada zaključuju svoju transakciju, a u sklopu tog zatvaranja prodavac potpisuje akt o predaji nekretnine kupcu.

Šta ako tapija ne opisuje ispravnu nekretninu, a kupac to ne shvati i svejedno zatvori? Prema tradicionalnim principima prava o nekretninama, ugovor se „stapa“ u delo, što znači da ugovor zapravo nestaje i sve što ostaje je delo. Ako je tapija prenijela pogrešnu nekretninu, to je šteta za kupca – i naravno za bilo kojeg advokata koji je kupcu odobrio akt.

Taj princip može zvučati prilično brutalno. To je, međutim, stoljećima dio američkog zakona o nekretninama. Nedavna žalbena odluka države New York potvrdila je da New York i dalje slijedi ovaj princip. U tom slučaju, ugovor je zahtijevao od prodavca da dostavi parcelu na kojoj je kupac namjeravao izgraditi kuću. Parcela je opisana tipičnim „zakonskim opisom granica i granica“ – efektivno, narativno čitanje granica dijagrama istraživanja koji prikazuje parcelu.

Prilikom zatvaranja, prodavac je prenio nešto drugačiji komad nekretnine, iako razlika nije iskočila jer je opis mera priložen uz tapiju bio prilično sličan onome u ugovoru. Međutim, u opisu je ispuštena druga parcela koja je bila neophodna da bi kupac mogao da ugradi septičku jamu za kuću.

Prodavac je odbio da ispravi akt i pokušao je da kupac plati više novca za drugi lot. Kupac je na kraju tužio. Sud je naveo da je akt oličen u konačnom sporazumu između strana, a ugovor je irelevantan. Sud neće revidirati ugovor.

Naravno, postoje izuzeci od ovog pravila. Na primjer, ako je opis imovine u aktu nekako dvosmislen, onda bi se sud mogao vratiti i pogledati ugovor. Ako sam ugovor predviđa da određene obaveze iz ugovora opstaju nakon zatvaranja, onda će sud izvršiti tu odredbu. Većina modernih ugovora o komercijalnim nekretninama navodi da će brojne odredbe ugovora preživjeti i nakon zatvaranja. Međutim, ta lista preživjelih odredbi obično ne uključuje obavezu prodavca da prenese ugovorenu nekretninu.

Nijedan od izuzetaka pomenutih u prethodnom paragrafu nije se primenio na nedavnoj parnici u Njujorku, tako da je kupac izgubio slučaj.

Kupac, ili njegov advokat, mogao je spriječiti problem tako što je pažljivije pregledao akt pri zatvaranju. Oni su također mogli identificirati imovinu koju treba prenijeti pozivajući se na platnu kartu, što bi rezultiralo mnogo jednostavnijim opisom imovine i manje sklonim greškama.

Referentni slučaj je Pickard protiv Campbella, NY Slip op. 04442 (8. jul 2022., Apelaciono odjeljenje, Četvrto odjeljenje).