"zombi" ured u New Yorku se koleba dok kamatne stope rastu

Tokom dugotrajnog bikovskog tržišta podstaknutog istorijski niskim kamatama i gotovo slobodnim novcem, Doug Harmon i njegov tim vodili su rekordne prodaje mnogih trofejnih poslovnih zgrada na Menhetnu.

Ne više. Ovih dana, Harmon, predsjedavajući tržišta kapitala u Cushman & Wakefield, firmi za usluge nekretninama, provodi veliki dio svog vremena obavljajući „trijažu“, kako on to kaže.

Najveće svjetsko tržište ureda u posljednje je vrijeme pretrpjelo odlazak velikih kineskih investitora, porast rada na daljinu iz Covid ere i ekonomske posljedice rata u Ukrajini. Sada raste zabrinutost da će dramatični porast kamatnih stopa biti preveliki za mnoge vlasnike i da se bliži dugo očekivani obračun.

„Postoji konsenzus da se kapitulacija sprema“, rekao je Harmon, koji je uporedio porast stopa sa benzinom koji izaziva požar u kancelariji. „Gdje god da odem, bilo gdje širom svijeta sada, svako ko posjeduje kancelariju kaže: 'Želio bih da olakšam svoj teret'.”

Industrija je puna priča o raskidanju partnerstava pod prisilom, prenamjeni poslovnih zgrada za druge namjene i spekulacijama o tome koji programeri možda neće preći na drugu stranu. U međuvremenu, oportunisti se pripremaju za ono za šta vjeruju da će biti gomila problematične prodaje po srušenim cijenama, možda u prvom kvartalu sljedeće godine.

“Vidjet ćemo nevolje,” rekla je Adelaide Polsinelli, broker veteran u Compass-u. "Već vidimo."

Od januara, dionice SL Greena i Vornadoa, dva REIT-a kojima se javno trguje i koja su među najvećim vlasnicima ureda u New Yorku, pale su za polovicu.

Ove sedmice su se pojavili novi znaci napetosti. Blackstone, privatna investicijska kompanija, rekla je investitorima da će ograničiti otkupe u fondu za komercijalne nekretnine od 125 milijardi dolara.

Takođe se ispostavilo da će Meta, matična kompanija Facebook-a, napustiti oko 250,000 kvadratnih metara prostora u novoj zgradi Hudson Yards kako bi smanjila troškove. Ona i druge tehnološke kompanije bile su među posljednjim izvorima ekspanzije na tržištu ureda na Menhetnu iz doba pandemije.

Prema Ruth Colp-Haber, koja, kao šef Wharton Properties, konsultuje kompanije o lizingu, mala kolekcija kancelarija kao što je Hudson Yards — sa novogradnjom i najboljim sadržajima i lokacijama — i dalje je veoma tražena.

Ali, upozorila je, prava “opasnost vreba dolje u zgradama klase B i C koje bez zamjene gube stanare alarmantnom brzinom”. Sve u svemu, Colp-Haber je procijenio da se otprilike 40 posto gradskih poslovnih zgrada „sada nalazi pred velikom odlukom“ o svojoj budućnosti.

Prognostičari predviđaju propast kancelarijskog sektora od početka pandemije Covida, koja je ubrzala trend rada na daljinu i tako smanjila potražnju za prostorom. Prema Kastle Systems, kompaniji za osiguranje ureda, prosječna popunjenost ureda u New Yorku radnim danima ostaje ispod 50 posto. Posebno strašna i često citirana analiza profesora na Kolumbiji i Univerzitetu New York procijenila je da bi se zajednička vrijednost američkih poslovnih zgrada mogla smanjiti za oko 500 milijardi dolara - više od četvrtine - do 2029.

Sektor je do sada prkosio takvim predviđanjima. Zakup obično traje sedam do 10 godina, tako da stanari i dalje plaćaju kiriju čak i ako je nekoliko njihovih radnika dolazilo u ured. U dubini pandemije, zajmodavci su takođe bili spremni da pokažu popustljivost ili, kako neki kažu, da „produže i pretvaraju se“.

Ali nagli porast kamatnih stopa može, konačno, dovesti do toga. Finansiranje je odjednom postalo skuplje za vlasnike i programere — ako je uopće dostupno. “Ako vam dug dolazi na naplatu, odjednom se vaše stope udvostruče i banka će vas natjerati da uložite novac u imovinu”, rekao je jedan programer.

Zgrade nižeg kvaliteta mogu biti najugroženije. Kako ugovori o zakupu ističu, mnogi zakupci odustaju ili zahtijevaju smanjenje stanarine. Iako im se prihodi smanjuju, vlasnici i dalje moraju plaćati poreze i operativne troškove.

Bob Knakal, predsjedavajući za investicionu prodaju u JLL-u, vidi rastuću hordu "zombi" poslovnih zgrada na Manhattanu koje su još uvijek žive, ali nemaju očiglednu budućnost. Tipični zombi je možda kupljen prije nekoliko generacija i isporučivao mjesečne čekove sve većem popisu korisnika.

“Sada zgrada nije konkurentna sa stanovišta zakupa jer joj treba novo predvorje, novi liftovi i prozori i kupatila. A ako biste otišli kod tih 37 ljudi i rekli: 'Znate šta? Morate napisati ček na 750,000 dolara kako bismo mogli popraviti zgradu.' Ovi ljudi bi imali srčani udar', rekao je Knakal.

Ako postoji dug za preokret, zajmodavci će zahtijevati od vlasnika da ulože veći dio kapitala kako bi nadoknadili opadajuću vrijednost zgrade. "Postoji obračun koji će doći," rekao je Knakal, "i mislim da će za mnoge od ovih ljudi biti izazov za refinansiranje."

Čini se da to podstiče nalet kulisnih diskusija između zajmoprimaca, banaka, privatnih zajmodavaca i drugih.

Manus Clancy, analitičar iz Treppa, koji prati komercijalne hipotekarne vrijednosne papire, uporedio je situaciju sa situacijom u kojoj su se suočavali klasični trgovački centri prije pet godina, jer su im se izgledi pogoršavali. Mnogi su na kraju pali pod ovrhu. Da li bi se kancelarijski kredit mogao refinansirati, predviđa on, zavisiće od novosti zgrade, stepena popunjenosti i dužine zakupa. „Nema mnogo nevolje, same po sebi, postoji mnogo zabrinutosti“, rekao je on.

Neke zastarjele poslovne zgrade mogu biti pretvorene u stambene, što bi, u teoriji, pomoglo da se ublaži hronična nestašica stambenog prostora New Yorka. Ali to je lakše reći nego učiniti, kažu mnogi stručnjaci. To bi zahtijevalo promjene zoniranja. Čak i tada, mnoge poslovne zgrade možda neće biti prikladni kandidati za stambenu prenamjenu – bilo zato što su im podne ploče prevelike, liftovi su pogrešno postavljeni, prozori se ne otvaraju ili su im kvartovi neprivlačni. Da bi se takvi projekti isplatili, vlasnici bi morali prodavati uz velike popuste.

To se nije dogodilo — barem ne javno. "Niko ne želi biti prvi koji će uroniti u ovo jer niko ne želi nepotrebno postaviti novi minimum", rekao je David Stern, osnivač Townhouse Partners, konsultantske kuće koja vrši due diligence za osiguravače komercijalnih nekretnina. “To je ono što svi čekaju: ovu nevjerovatnu revalorizaciju.” Kolokvijalnije rečeno, jedan programer se našalio da neki vlasnici, koji su godinama držali nekretnine, još nisu „vidjeli Isusa“ – ali bi.

U međuvremenu, neke nedavne transakcije su nagovijestile promjenu tržišta. U julu su RXR i Blackstone prodali 1330 Sixth Avenue za 325 miliona dolara, što je manje u odnosu na 400 miliona dolara uplaćenih RXR-a u 2010. godini. 2014. godine, Oxford Properties, kanadska investiciona firma, platila je 575 miliona dolara da pobedi u ratu za 450 Park Avenue, 33. -prizemni toranj. Prodao ga je drugi vlasnik u aprilu za 440 miliona dolara.

“Šta vrijedi danas?” upitao je jedan broker. “Manje od 440 miliona dolara.”