Zamka hipotekarnih stopa pogoršava stambeno tržište

Jedan veliki faktor koji je pomogao brojnim vlasnicima kuća da uštede novac na kraju šteti kupcima kuća. Nazovite to zamkom kamatnih stopa.

Godine istorijski niskih stopa, posebno u posljednje dvije godine, pomogle su milionima vlasnika kuća da se refinansiraju u hipoteke sa stopama između 2% i 4%, što je smanjilo njihovu mjesečnu isplatu za stotine dolara.

Sada, kako se hipotekarne stope približavaju 5%, ovi isti vlasnici kuća dvaput razmišljaju kada je u pitanju trgovina, dodajući manjku zaliha koji stvara kriza pristupačnosti za kupce.

"Postojeći vlasnici kuća nemaju poticaja za prodaju jer svaki pozajmljeni dolar košta više", rekao je Mark Fleming, glavni ekonomista u First American Financial Corporation, za Yahoo Money. “Finansijski racionalna odluka je da se ne prodaje.”

Ove nedelje Hipotekarna stopa na 30-godišnju fiksnu hipoteku dostigla je 4.72%, najviši nivo od decembra 2018, prema Freddie Macu.

Prije godinu dana ta stopa je iznosila 3.13%. U januaru prošle godine dostigao je najniži nivo u istoriji od 2.65%. Tokom tog vremena, milioni vlasnika kuća iskoristili su priliku da uhvate istorijski nisku stopu.

Sada, samo 14% vlasnika kuća sa hipotekom ima stopu od 4.75% ili više — gdje je Freddiejeva Mac mjera otprilike sada. Oni su ujedno i jedina grupa vlasnika kuća koji bi sada mogli prodati svoju kuću i kupiti drugu po cijeni koja je slična onoj koju imaju — ako sve transakcije padaju na mjesto prije nego što se stope ponovo povećaju, što je neugodan podvig s obzirom na to da su stope porasle na tromjesečni najbrži klip od maja 1994. po Freddie Macu.

Inače, preostalih 86% vlasnika kuća je čvrsto sa stopom hipoteke od 4.625% ili nižom.

„Postoji veći destimulans da se presele i zamene svog trenutnog hipotekarnog poverioca koji verovatno ima nižu fiksnu kamatnu stopu, što smanjuje promet nekretninama“, navodi BofA Global Research note.

Koliko je velika destimulacija?

Uzmite vlasnika kuće sa hipotekom od 100,000 dolara uz 3%. Taj vlasnik kuće plaća 3,000 dolara godišnje za otplatu kamata na 30-godišnju hipoteku s fiksnom kamatnom stopom, rekao je Fleming. Ako taj isti vlasnik kuće proda svoj postojeći dom i kupi drugu kuću za 100,000 dolara uz 4%, vlasnik kuće bi plaćao 4,500 dolara godišnje - to je 1,500 dolara više, ili 125 dolara više mjesečno.

Priča se nastavlja

„Pa zašto dovoditi svoj dom na tržište da ga prodam i odmah postanem kupac kada će to koštati više mjesečno?“ rekao je Fleming.

I to se dešava - budući prodavci ne prodaju.

Krajem februara, stambeni inventar postojećih domova iznosio je 870,000 jedinica, što je pad 15.5% od prije godinu dana kada je bilo 1.03 miliona jedinica, prema Nacionalnoj asocijaciji prodavača nekretnina (NAR). Postojeće kuće čine 90% ukupne prodaje kuća.

Rezultat?

“Mislim da nema sumnje da nizak inventar kuća za prodaju podiže cijene – vjerovatno primarni razlog,” rekao je David Berson, glavni ekonomista i viši potpredsjednik u Nationwide Mutual, za Yahoo Money.

The S&P CoreLogic Case-Shiller Nacionalni indeks cijena nekretnina ostvario je godišnji porast od 19.2% u januaru, u odnosu na 18.9% u decembru.

“Iako bi ponovno ubrzanje rasta cijena kuća moglo biti zabrinjavajuće i vjerovatno obeshrabrujuće za kupce koji prvi put kupuju i mlađe kupce, to ipak nije iznenađujuće s obzirom na strašnu inventuru kuća za prodaju, koja nastavlja opadati i kontinuirano bilježi nove padove,” Selma Hepp, zamjenica glavnog ekonomiste u CoreLogic-u, rekla je u saopćenju.

Dok bi prodavač dobio dobru cijenu za svoj dom, kupovina drugog znači suočavanje s rastućim hipotekarnim stopama, višim cijenama zamijenjene kuće i ultra konkurentnim tržištem zbog niske zalihe – začaranog kruga koji i dalje odvraća vlasnike kuća od prodaje.

"To će usporiti i potražnju i ponudu", rekao je Berson.

Tu je još jedan faktor u igri, također: inflacija, posebno jer troškovi stanovanja — i cijene najma i prodajne cijene — vrtoglavo rastu.

Stanovanje — hipoteka ili renta — čini trećinu većine kućnih budžeta. Čak i sa troškovima održavanja i povećanjem premije osiguranja vlasnika kuća, vlasništvo kuće je i dalje jeftinije - jer oni čine samo četvrtinu troškova stanovanja, prema Flemingu. Ostatak je fiksno plaćanje hipoteke.

„Najamnina raste brže od inflacije u određenim područjima“, rekao je Fleming. “Najbolja zaštita od inflacije je vlasništvo nad kućom jer troškovi stanovanja ostaju isti.”

Ronda je viši reporter za lične finansije za Yahoo Money i advokat sa iskustvom u pravu, osiguranju, obrazovanju i vladi. Pratite je na Twitteru @writesronda

Pročitajte najnovije trendove ličnih finansija i vijesti iz Yahoo Money.

Pratite Yahoo Finance na cvrkut, Instagram, YouTube, Facebook, Flipboard, I LinkedIn