Kretanja hipotekarnih stopa su nezavisna i mogu se brzo promijeniti

Brz porast hipotekarnih stopa od 4% na 7% izazvao je zabrinutost oko tržišta nekretnina. Međutim, tržište stambenih nekretnina proizvodi svoje cikluse, čak i suprotno tržištima dionica i obveznica. Ta nezavisnost dolazi iz fokusa na ponudu i potražnju za domovima, novim i postojećim.

Zatim tu su zajmodavci nekretnina. Oni su ključni jer je većina kupovina u velikoj mjeri podstaknuta dugoročnim dugom. Zdravstvena i cjenovna snaga stanovanja (kolateral) i kreditni kvalitet zajmoprimaca (zajedno sa trenutnim faktorima zaposlenosti) su važni faktori u spremnosti zajmodavaca da daju hipoteke.

Hipotekarna stopa je mjesto gdje Wall Street dolazi na scenu. Sa zajmodavcima koji prodaju većinu hipoteka, trenutne kamatne stope i potražnja investitora određuju ponuđenu stopu.

Osvrćući se unazad da biste razumjeli današnju stopu hipoteke

Budući da ciklusi nekretnina mogu biti dugi i imati različite karakteristike, gledanje u istoriju je dobar način da se odgovori na pitanje: „Kamo idu dalje hipotekarne stope?“ Dakle, ispod je mjesečni grafikon počevši od 1950. godine.

Zašto tako daleko? Zato što su rane 1950-te imale dobru ekonomiju sa stabilnom, niskom inflacijom i prinosima na obveznice. Stambeni i komercijalni razvoj dobro je napredovao u ovom poslijeratnom periodu. Stambene hipoteke počele su deceniju sa oko 4%. Zatim je uslijedila sve veća inflacija.

Prvo mjesto na koje treba obratiti pažnju je onaj krug iz 1959. godine u kojem je stopa prvi put porasla do 6% – uporedivo sa današnjom stopom na hipoteku. Nivo je bio važan jer su investitori istorijski smatrali da je prinos od 6% siguran za dugoročnu obveznicu. Međutim, 1959 kupaca kuća smatrali su tu stopu ekstremnom. Stoga se stopa od 6% nije uspjela održati, ostajući na području od 5-1/2% narednih šest godina.

Zatim je uslijedio proboj od 6% bez pompe, nakon čega je stalno rastao četiri godine do crvene zone – nečuvenog nivoa od 9% do 10%. Da li to znači da bi i današnje stope mogle dostići taj nivo? Vjerovatno ne. Taj značajan rast od 4% počeo je sa 5-1/2%. Današnji rast od 4% počeo je sa 2-1/2% do 3%. Svaki uspon bio je posebno vrijedan pažnje, posebno današnji zbog svoje brzine. Budući da takvi potezi izazivaju interes investitora (veća ponuda novca) i zabrinutost kupaca kuće (manja potražnja za novcem), porast nužno ide do gornje granice.

Istorijski napad visoke inflacije

Nakon što se zadržao na niskom nivou od 7%, stopa je ponovo porasla – ovaj put je dostigla 10% pet godina nakon što je prvi put dostigla nivo od 9% do 10%. Ipak, ponovo je pao, ali samo na nivo od 9%.

Konačno, četiri godine kasnije, 1979., kada su stagflacija i hiperinflacija postale teška zabrinutost, stopa je lako probila 10% za brzi rast koji je dostigao 18%.

Koristeći tu istoriju za današnje okruženje hipotekarnih stopa

Prvo, današnji nivo od 7% ne daje nikakve naznake upoređujući ga sa uporedivim nivoom od 20 godina kada su stope padale.

Ono što je relevantno je da je porast do 7% uporediv po veličini sa onima o kojima je gore diskutovano. Razlika je u većoj brzini. Važno je da ni veličina ni brzina ne nagoveštavaju dalji rast. Umjesto toga, kao što se već dešavalo, opojni porasti se naglo završavaju i preokreću. Zašto? Jer, dok zajmoprimci možda krše ruke, apetiti zajmodavaca i investitora su pobuđeni. Pored toga, svi oni koji su uključeni u proces prodaje uvode strategije koje pomažu u otklanjanju zabrinutosti kupaca (npr. smanjene avanse, podesive stope na hipoteke i smanjene stope na početku). Konačno, postoji moćna sila konkurencije među zajmodavcima.

Na ovom tržištu dolazi i do promjene u stavovima potencijalnih kupaca i iznajmljivača. Oni prethodni koji nisu kupci mogli bi se predomisliti. Ako je tako, dočekat će manje pomahnitalo tržište, gdje kuće sjede neko vrijeme, a cijene padaju sa svojih naglog rasta. Više hipotekarne stope? Kao iu prethodnim periodima, kupci kuća se fokusiraju na kupovinu kuće, tako da će biti spremni da rade u postojećim uslovima – ne ostati nevlasnici zarad mogućeg dobijanja hipoteke po nižoj ceni uz rizik ponovnog rasta cena kuća .

Dva odlična članka iz The Wall Street Journal opišite kako su se uslovi promijenili: Prvo, kako se promijenilo tržište poboljšano za kupce kuća. Drugo, kakav je bum iznajmljivača počinje da propada.

Zaključak – Tržište nekretnina se razlikuje od tržišta ulaganja

Ne uzimajte tu stopu od 7% hipoteke kao rasprodaju obveznica sa fiksnim prihodom. Viša stopa nije odskočna daska za više stope. To je poziv za sve učesnike da nešto urade.

To je tržište stambenih nekretnina na djelu. Zaustavljena potražnja za kućama je i dalje prisutna. Jednostavno mora postojati način da se željeni domovi dovedu u ruke kupaca kuća. To je posao svih koji su uključeni u industriju, pa imajte povjerenja da će se dobre stvari dogoditi na tržištu nekretnina.

Jedna vrlo bitna razlika između investitora i kupaca kuća: investitori postaju nervozni kada cijene padaju; Kupci kuća se uzbuđuju. Dakle, dobra je vijest da cijene kuća sada padaju.