Hipotekarni haos izaziva strahove od kraha tržišta nekretnina u Britaniji

LONDON — Sve je veći strah od kraha tržišta nekretnina u Velikoj Britaniji, nakon a niz smanjenja poreza koje je najavila vlada povećala očekivanja kamatnih stopa, podižući kamatne stope za kupce stanova.

Takozvani mini-budžet ministra finansija Kwasija Kvartenga 23. septembra zaplašio je tržišta smanjenjem poreza u iznosu od 45 milijardi funti (50.5 milijardi dolara) koji je finansiran dugom, što je izazvalo ogroman skok prinosa državnih obveznica. Koriste ih davatelji hipoteka za procjenu hipoteka s fiksnom kamatnom stopom.

Banka Engleske je odgovorila na haos na tržištu sa a program privremene kupovine dugoročnih obveznica, što je donelo krhku stabilnost tržištu. Međutim, glavni britanski ekonomista Oxford Economics Andrew Goodwin sugerirao je da bi moglo biti više bola - posebno kada je u pitanju tržište nekretnina.

„Iako je program privremene kupovine obveznica BoE izazvao pad stopa zamjene, one su i dalje visoke, a brojne banke su već odgovorile značajno povećanjem kamatnih stopa na svoje hipotekarne proizvode“, rekao je Goodwin u bilješci od petka.

“Scenario u kojem cijene kuća padaju, dodajući ionako jake smetnje potrošačkoj potrošnji, sve je vjerovatniji”, dodao je Goodwin.

Oxford Economics procjenjuje da ako kamatne stope ostanu na nivoima koji se trenutno nude, cijene kuća su otprilike „30% precijenjene na osnovu pristupačnosti plaćanja hipoteke“.

“Velika rasprostranjenost ugovora s fiksnom kamatnom stopom pomoći će da se ublaži udarac u smislu postojećih hipotekara, ali je teško vidjeti kako se može izbjeći oštar pad transakcija i značajna korekcija cijena,” rekao je Goodwin.

Kallum Pickering, viši ekonomista u Berenbergu, primijetio je da je tržište nekretnina već započelo pad posljednjih mjeseci, zbog širokog usporavanja potražnje povezanog s rastućim troškovima pozajmljivanja i udarom na stvarne prihode.

"Ali nakon panike prodaje na tržištu pozlaćenih proizvoda i straha da bi BoE mogao podići kamatnu stopu na 6.0% do početka sljedeće godine, banke su počele u žurbi da povlače hipotekarne poslove", rekao je Pickering u bilješci od ponedjeljka.

Određeni broj banaka obustavio je hipotekarne poslove za nove kupce, a mnogi su se sada vratili na tržište sa znatno višim cijenama.

“Neke banke su povećale ponude za svoje petogodišnje fiksne hipoteke od 75% kredita prema vrijednosti na raspon od 5.0-5.5%, sa blizu 6% za nove hipoteke. To je skoro 200 bp iznad avgustovskog prosjeka za uporedive hipoteke”, dodao je Pickering.

Gledajući unaprijed, da li će fiksne stope na hipoteke ostati povišene ili će početi da se smanjuju ovisit će o putanji očekivanja kamatnih stopa.

Oni su pali od prethodnih najviših nivoa od preko 6% nakon što je vlada preokrenula svoj plan da ukine najveću stopu poreza na dohodak, ali Analitičari ne očekuju da će ovo ugušiti nervozu tržišta.

The Bank of England je ove godine već šest puta povećao kamatne stope, sa 0.25% na kraju 2021. na 2.25% trenutno. Tržišta sada određuju cijene po konačnoj stopi od preko 5% tokom većeg dijela 2023.

Ovo će vjerovatno biti šok za mnoga domaćinstva nakon godina niskih kamatnih stopa.

Viša potpredsjednica DBRS Morningstara Maria Rivas napomenula je da će, s obzirom na kombinaciju očekivanog daljeg rasta kamatnih stopa i usporavanja ekonomije, banke vjerovatno ostati oprezne prilikom preuzimanja i utvrđivanja cijena stambenih hipoteka i drugih kreditnih proizvoda u mjesecima koji dolaze.

“Posebno za britanske zajmoprimce, smatramo da bi izazovi mogli postati očigledni prije nego kasnije, s obzirom na prirodu britanskog tržišta, gdje se većina hipoteka zasniva na kratkoročnim fiksnim stopama od 2 do 5 godina”, rekao je Rivas.

Berenberg očekuje da će eventualno povećanje prosječnih stopa na hipoteke biti blizu dva procentna poena. Pickering je tvrdio da to ne bi trebalo predstavljati nikakav "ozbiljan rizik za finansijsku stabilnost" za Veliku Britaniju, s obzirom na to da su britanske banke dobro kapitalizirane i da prosječne finansije domaćinstava za sada ostaju "solidne".

„Međutim, više hipotekarne stope će pojačati pad stambenog fonda u bliskoj budućnosti – štetiti potrošnji kroz negativne efekte na bogatstvo – i odugovlačiti oporavak nakon toga jer domaćinstva nastavljaju da plaćaju veći teret kamata“, rekao je on.