Više mješovitih signala o stambenoj ekonomiji

Odrastao sam u 80-im godinama, u periodu kada su inflacija i recesija bili uobičajeni jezik. Krajem 70-ih inflacija je bjesnila i tako su Federalne rezerve povećale kamatne stope, uslijedila je recesija. Moje sjećanje na 1982. uključuje beskrajne izvještaje o otpuštanjima i ekonomskim teškoćama i velikim pobjedama demokrata na srednjem roku. Onda su se stvari okrenule. Danas priča nije tako jednostavna, i nikada nije kako se događaji odvijaju. The Ringer ima sjajan podcast pod nazivom Plain English i pronašao sam njihovu epizodu Stambena recesija dolazi informativno i zanimljivo. Nagađao sam prošlog mjeseca o tome šta se dešava sa stambenom ekonomijom, ali podcast me je natjerao da ponovo razmišljam o tome šta bi se moglo dogoditi sa stambenim zgradama 2023.

Domaćin Derek Thompson počinje sa čudnim signalima koji dolaze iz izvora podataka koji izvještavaju o različitim ekonomskim trendovima, posebno o stanovanju. Neke mjere pokazuju da cijene stanova i rente padaju početkom ove godine, dok takozvana „glavna stopa inflacije“, ona koju je objavila vlada, pokazuje rast inflacije, uglavnom zbog povećanih troškova stanovanja. Široka kategorija pod nazivom „sklonište“ je trećina izračunavanja CPI, a kada se taj indikator zahukta, onda ukupna inflacija raste. U međuvremenu, u široj ekonomiji, bruto domaća proizvodnja (BDP) je u padu i bila je dva kvartala zaredom, ali broj zaposlenih ostaje snažan.

Thompson ugošćuje Marka Zandija iz Moody's Analyticsa kako bi mu dotaknuo šta se dešava, posebno sa stanovima. Prvo, postoji dobar razgovor o metodologiji. Platforme za praćenje stanarina kao što je Zillow moraju brže sa svojim istraživanjima podataka o stanarini, dok Zavod za statistiku rada kasni, koristeći instrument istraživanja koji koristi jedinstvenu metodologiju uzorkovanja. Zandijeva poenta je da brojevi BLS-a zaostaju za drugim mjerama zakupnine, tako da su zakupnine zapravo vjerovatno, generalno, počele da padaju početkom godine i nastavljaju da padaju ili se smanjuju. Te promjene će se pojaviti u BLS-u tek kasnije, što će možda ublažiti inflaciju do kraja godine.

Zandi preuzima Thompsonovo pitanje o tome da li je „ovo ponovo 2007.“, sa stambenim prostorom koji se koleba na ivici naglog pada. Smatrao sam da je Zandiin odgovor razuman. Vjerovatno ne. Nismo na ivici kraha, već više korekcije; zbog zaostajanja u proizvodnji stambenih objekata u posljednjoj deceniji, ponuda još uvijek nije sustigla nakon stambenog kraha 2008. godine. Stoga, iako su cijene stanova naglo porasle, nedostatak ponude stvara gornju granicu. On ponavlja moju tezu o ljudima koji su možda kupili kuće u mjestima kao što su Boise i Austin na vrhu tržišta sa jeftinim novcem, ali sada vide kako tržišna vrijednost njihove kupovine pada na zemlju.

On također ponavlja moju zabrinutost da će se, ako dođe do stvarne i trajne recesije, ona domaćinstva koja su uložila sve u kupovinu stambenog prostora suočiti s velikim izazovima. Ako recesija izazvana Fed-om nastupi početkom 2023. kako bi se ispravila inflacija, a radno vrijeme je skraćeno ili su poslovi izgubljeni, plaćanje hipoteke bi moglo biti teže izvršiti, što bi dovelo do ovrha. Sve ovisi o tome koliko duboka i trajna može biti recesija, a Zandi tvrdi da sada nismo u recesiji i da zbog velikog broja radnih mjesta možda nećemo preći u duboku i trajnu 2023.

Na Thompsonovo pitanje o građevinskoj industriji i da li će tamo nestati radnih mjesta, Zandi se kladi na višeporodičnu stambenu izgradnju kako bi taj sektor ostao barem ravnomjeran jer se čini da taj tip stambenog prostora dobro posluje čak i dok izgradnja jedne porodice zaostaje. Skeptičan sam bez ikakvog dobrog razloga u pogledu Zandijevog pogleda na višeporodično društvo, osim što mislim da ostaje da se vidi šta će se dogoditi s rastom radnih mjesta i prihodima i rastom.

I tu ću uskočiti sa svojim mislima dok se budemo kretali prema kraju 2022. Nisam ekonomista naravno, ali bih revidirao svoja rana razmišljanja i pretpostavio da ćemo 2023. ući u period recesije, u koji će se mnoge kupovine stanova 2021. činiti kao velika greška. Također mislim da će izgradnja višeporodičnih projekata, posebno gradskih kuća, koje su proizvodi za prodaju, imati visoku stopu slobodnih radnih mjesta. Mnoge gradske kuće i kondominijumi će stajati na tržištu mesecima pre nego što budu povučeni sa tržišta ili prodati uz velike popuste. Kamatne stope su visoke i mislim da će ljudi – investitori i kupci – ostati van igre do prvog kvartala 2023.

Psihologija 2023. će biti ključna jer je uvijek ekonomija. Hoće li se ljudi osjećati sretnima što smo preživjeli 2022. godinu relativno bez Covida i hoće li to dovesti do bujnosti koja će zadržati visoku proizvodnju? Neće li to dovesti do veće inflacije, a time i do većeg pritiska Fed-a na kamatne stope? Kako će te stvari funkcionirati u kombinaciji? Kako će sve ovo uticati na stambenu politiku, o čemu znam mnogo više o toj ekonomiji?

Ovo posljednje pitanje ovisi o nečemu što Thompson i Zandi raspravljaju, o prirodi naših mjera mjesečnih troškova stanovanja. Za razliku od benzina, cijene stanova ne rastu i niže primjetno na dnevnoj, sedmičnoj ili čak mjesečnoj bazi. Uopšteno govoreći, ako vijesti izvještavaju o velikim skokovima kirija, većina ljudi najamnina ostaje ista. A hipoteke se uopšte ne pomeraju. Ako tržište ostane nestabilno, uz „korekcije“ ili „kolapse“ ili „šiljke“ (odaberite svoj pridjev ili prilog), ljudi će morati uporediti vlastito iskustvo sa signalima u ekonomiji.

Često sam mislio da bi nam bilo bolje da se stanarina i hipoteke plaćaju na sedmičnoj ili čak dnevnoj bazi, ili da se zadržavaju od svake plate. To bi moglo ublažiti ubod fluktuacija cijena, čineći ih manje primjetljivim. Kada bi ljudi morali da ispisuju ček za svoje poreze svakog mjeseca ili svakog kvartala kao što to rade vlasnici malih preduzeća, stavovi o porezima bi mogli biti drugačiji. Pitam se da li bi ljudi bili manje uspaničeni, a samim tim i manje skloni da pozivaju na kontrolu stanarine da ne moraju svakog mjeseca da ispisuju ogromnu stanarinu ili hipoteku. Trenutno, široka ekonomska nestabilnost u stambenoj ekonomiji ne izgleda apstraktno; to tjera ljude da brinu i žude za stvarima poput kontrole stanarine.

Volatilnost u stambenoj ekonomiji nastavit će se sve do 2023. godine, a ovisno o ishodu izbora, nastavit će se vršiti pritisak na kreatore politike da regulišu uspone i padove s tržišta. Da li nas taj pritisak gura dalje ka više i više vladine intervencije or bolja politika zavisiće od toga da li kreatori politike mogu da se drže glave i da li mogu da nađu bolje alternative poput manje regulative i efikasnijih subvencija.

Izvor: https://www.forbes.com/sites/rogervaldez/2022/11/12/more-mixed-signals-on-the-housing-economy/